광주지방법원 2026타경50217. 전남 광양시 중동의 수하임1차 16층 1601호 아파트입니다. 2021년 준공된 105세대 규모의 공동주택으로, 전용면적은 약 59.56㎡입니다. 감정가 1억 9,200만원에서 두 차례 유찰되며 최저매각가가 1억 752만원까지 내려왔습니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 신청한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주요 권리는 우리은행 근저당권과 김영진의 주택임차권등기입니다. 임차보증금 1억 4,000만원이 최저매각가보다 크지만, 보증금이 크다는 이유만으로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 전입신고 및 점유개시 시점이 말소기준권리보다 늦다는 점이 핵심입니다.

반면 가격은 별도로 평가해야 합니다. 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 주변 아파트보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 최근 실거래 수준과 물건 상태, 미납관리비, 권리관계 확인을 거쳐야 실질적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금보다 날짜가 중요하다

말소기준권리는 2022년 1월 3일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 주택임차권등기는 2025년 1월 7일 접수됐고, 강제경매개시결정도 그 이후인 2026년 2월 13일에 이루어졌습니다.

김영진의 임대차계약일은 2020년 1월 10일로 근저당 설정일보다 앞서지만, 실제 점유개시는 2022년 1월 21일, 전입신고는 2022년 1월 26일입니다. 모두 우리은행 근저당 설정일인 2022년 1월 3일보다 늦습니다. 확정일자 역시 2022년 1월 11일입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기는 임차인의 보증금반환채권을 보전하기 위한 등기입니다. 그러나 임차권등기가 있다는 사실만으로 선순위 대항력이 새로 생기는 것은 아닙니다. 이 물건은 전입신고와 점유개시가 모두 말소기준 근저당보다 늦으므로, 임차권등기 보증금 전액을 인수하는 유형과는 구별해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 44% 인하, 시세 할인은 미확정

감정가는 192,000,000원이고, 현재 최저매각가는 107,520,000원입니다. 두 차례 유찰을 거치며 최저가는 감정가의 56% 수준으로 낮아졌습니다.

하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시세 대비 할인율과 다릅니다. 수하임1차의 최근 동일 면적 실거래가와 최신 거래가격을 대조하기 전에는 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 감정가와 주변 시장가격 사이의 차이가 크다면, 감정가의 56%라는 숫자 역시 가격 메리트를 보장하지 않습니다.

추가 유찰 시 금액은 회차별 가정이며 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다는 가정의 배당 추정입니다. 먼저 집행비용 2,305,280원을 차감하고, 나머지 105,214,720원을 우리은행 근저당권에 배당하는 방식으로 계산되어 있습니다. 이 추정에서는 주택도시보증공사에 배당되는 금액과 소유자에게 돌아가는 잔여금이 모두 0원입니다.

위 표는 최초 근저당 채권최고액을 기준으로 한 참고 추정입니다. 등기상 근저당권 변경 및 공동담보 해제 기록에 따라 실제 배당결과가 크게 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

회차별 미배당은 근저당의 최초 채권최고액 및 신청채권액을 적용한 추정 결과입니다. 을구 1-1번 근저당 변경등기가 반영되지 않았으므로 실제 미배당 규모를 나타내는 확정 수치로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 광양중앙초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 도로. 아파트단지 서측의 왕복 4차선 포장도로에서 주출입로로 접근합니다. 토지는 사다리형으로 인접 도로 및 주변 토지와 대체로 평탄합니다.
• 건물. 2021년 준공된 철근콘크리트조 건물로, 대상 호실은 지상 20층 중 16층에 위치합니다. 계단식 아파트로 이용되고 있으며 도시가스 난방, 급배수, 승강기 및 소방설비가 갖추어져 있습니다.
• 규제. 중심상업지역에 속하며 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 단지 규모. 총 105세대로 대규모 아파트 단지에 비해 거래 표본이 제한될 가능성을 고려해야 합니다. 최근 실거래가격과 거래 빈도를 확인한 후 환금성을 판단하는 것이 적절합니다.
• 토지 여건. 단지 부지 면적은 1,834.0㎡이며, 공시지가는 793,300원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업기타로 분류되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가 재확인. 최저매각가가 감정가의 56%라고 해서 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 수하임1차 및 주변 유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
• 근저당 변경등기 원본 확인. 우리은행 최초 채권최고액 8,334,600,000원과 변경등기에 기재된 80,760,000원, 공동담보 해제의 정확한 효력을 반드시 검증해야 합니다. 배당 예상액에 직접 영향을 주는 사항입니다.
• 임차인 대항력 검증. 김영진의 계약일·점유개시일·전입신고일·확정일자를 매각물건명세서와 주민등록 및 임차권등기 관련 서류에 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권 140,000,000원의 법적 성격과 임차인의 보증금반환채권 사이의 대위·승계 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 의무. 임대사업자 등록 및 임대의무기간의 현재 상태, 경매 취득 이후 행정상 의무가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 미납관리비. 2026년 2월 기준 982,000원의 미납관리비가 기재되어 있습니다. 현재 체납총액과 공용·전용 관리비 구분, 매수인에게 부담될 수 있는 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유상태와 퇴거 여부는 현장 및 집행관 조사로 확인해야 합니다. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있다면 인도 및 명도 과정이 필요할 수 있습니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일에 변동이 없는지, 매각물건명세서와 특별매각조건에 변경사항이 없는지 법원 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “56% 낙찰가보다 중요한 것은 확인된 가치”

광양 수하임1차 1601호는 2회 유찰을 거치며 최저가가 1억 752만원까지 내려온 아파트입니다. 임차인 김영진의 보증금은 1억 4,000만원으로 최저매각가보다 크지만, 전입과 점유가 말소기준 근저당 이후에 이루어졌기 때문에 매수인에게 보증금이 인수되는 구조는 아닙니다.

그러나 권리 인수 0원이라는 판단만으로 입찰을 결정하기는 어렵습니다. 특히 우리은행 근저당의 변경등기와 공동담보 해제 내역이 기존 배당 추정에 반영되지 않았다는 점은 중요한 검증 사항입니다. 민간임대주택 등기와 미납관리비도 별도로 점검해야 합니다.

또한 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 44% 인하를 시장가격 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 보증금 인수 부담은 낮지만, 가격과 배당 관련 검증은 남아 있는 물건입니다.

결론은 조건부 관망입니다. 등기 변경의 효력과 임대주택 의무, 관리비 부담을 확인하고, 최근 실거래를 기준으로 적정 입찰가를 산정한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 감정가보다 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 현재 시장가격과 실제 추가비용을 고려해도 충분한 여유가 있느냐입니다.