광주지방법원 2026타경50217. 광양시 중동 ‘수하임1차’ 16층 1601호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 말소기준권리는 2022.01.03. 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 8,334,600,000원이며 공동담보로 설정됐고, 같은 날 변경등기에서 채권최고액 80,760,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다.
임차권자 김영진은 임대차계약일이 2020.01.10.이지만, 실제 점유개시는 2022.01.21., 주민등록일자는 2022.01.26.입니다. 따라서 말소기준권리인 2022.01.03.보다 대항요건을 갖춘 시점이 늦어 대항력이 없습니다. 임차보증금은 140,000,000원이지만 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 16층 1601호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 | 아파트 · 계단식 · 철근콘크리트조 20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 수하임1차 · 105세대 · 2021.12.15 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 금전 인수는 0원
말소기준은 2022.01.03. 우리은행 근저당권입니다. 이후인 2025.01.07. 설정된 김영진의 주택임차권과 2026.02.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 특히 김영진은 주민등록일자 2022.01.26.로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차권자입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항요건 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 전유부분 건물 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 점유 2022.01.21 전입 2022.01.26 | 2022.01.11 | 2025.01.07 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
김영진의 임대차계약일은 2020.01.10.로 말소기준보다 앞서지만, 대항력 판단에 중요한 점유와 주민등록은 각각 2022.01.21., 2022.01.26.으로 우리은행 근저당 2022.01.03.보다 늦습니다. 확정일자 역시 2022.01.11.로 근저당 설정일 이후입니다. 따라서 선순위 임차보증금으로 매수인에게 넘어오는 구조가 아니며, 배당 부족이 발생하더라도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가 192,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래가는 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
| 가격·시장 지표 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 192,000,000원 | 기준 감정가격 |
| 현재 최저가 | 134,400,000원 | 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 94,080,000원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 감정가 34.3% |
| 단지 평균 유찰 | 1.5회 | 수하임1차 경매 통계 |
| 단지 매각률 | 0.0% | 가격 판단에 보수적으로 반영 |
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 131,718,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,681,600원을 제외한 131,718,400원이 우리은행 근저당에 배당되는 가정입니다. 총 채권액 8,474,600,000원 대비 미배당액은 8,342,881,600원이고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중앙초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트 중심의 공동주택과 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트(계단식)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 20층 건물의 16층입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측 왕복 4차선 포장도로변으로 주출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 규제·현황. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중심상업지역에 포함되고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대, 2021.12.15 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 재확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기 내용을 원본 등기와 매각물건명세서에서 확인하고 매각 후 처리 여부를 점검하세요.
- 김영진 임차권 원본 대조. 전입 2022.01.26., 점유 2022.01.21., 확정일자 2022.01.11. 및 임차권등기명령 내용을 다시 대조하세요.
- 미납관리비. 2026년 2월 기준 미납관리비 982,000원이 기재돼 있으므로 입찰 직전 최신 금액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교금액이 확인되지 않으므로 134,400,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 전제하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용·근저당·신청채권을 기준으로 한 가정이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금은 크지만, 매수인 승계는 0원”
이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 김영진의 보증금 140,000,000원이 아니라 대항요건의 날짜입니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.01.03.이고, 김영진의 점유는 2022.01.21., 주민등록은 2022.01.26.입니다. 따라서 임차권등기가 있더라도 매수인이 보증금을 인수하는 선순위 임차인 구조가 아니며 실질 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 134,400,000원까지 내려왔지만 가격 판단은 별개입니다. 비교할 최신 실거래 금액이 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저평가를 선언할 수 없습니다. 여기에 갑구의 민간임대주택등기, 2026년 2월 기준 미납관리비 982,000원도 확인 대상입니다. 결론은 “임차보증금 승계 위험은 낮지만, 가격과 민간임대주택등기는 확인 후 입찰”입니다.
