133,000,000원
광주지방법원 2026타경50238. 광양시 중동 수하임1차 13층 1302호 아파트입니다. 감정가는 190,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 1월 3일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김인웅의 주민등록·점유개시는 2024년 7월 23일로 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 140,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형이 아니며 매수인의 실질취득액은 133,000,000원으로 계산됩니다.
권리 구조만 보면 핵심은 단순합니다. 선순위 우리은행 근저당권이 매각대금을 대부분 흡수하고, 뒤에 등기된 김인웅 임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부에는 소유권보존과 같은 날 민간임대주택등기가 기재돼 있고, 해당 등기는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용을 담고 있습니다. 이 부분은 단순한 후순위 금전채권과 성격이 다르므로 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 13층 1302호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 20층 건물 내 13층 1302호 · 계단식 · 동향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권은 소멸
말소기준은 2022.01.03 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기에 채권최고액 80,760,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있으며, 배당 계산에서는 우리은행 근저당 채권최고액 8,334,600,000원이 반영돼 있습니다. 이후 2025.01.07 김인웅 명의 주택임차권과 2026.02.20 강제경매개시결정이 등기됐고, 두 권리는 모두 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김인웅 주거 · 임차권등기 | 전유부분의 건물 전부 | 140,000,000원 | 2024.07.23 2024.07.23 | 있음 2025.01.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
김인웅은 실제 임차인 1명이며 보증금 대위·보증기관 승계 중복신고로 표시된 사람이 아닙니다. 임대차계약일은 2024.07.12, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.07.23입니다. 배당요구는 2025.01.07에 이뤄졌지만, 선순위 우리은행 근저당권보다 늦기 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가 190,000,000원의 70%인 133,000,000원입니다. 2회 유찰 시 93,100,000원, 3회 유찰 시 65,169,999원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론은 금지해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 8,344,262,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 8,344,262,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 8,383,575,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 8,411,003,061원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 김인웅 임차권의 대항력이 없기 때문에 제시된 모든 회차에서 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 더 낮은 회차가 곧바로 시장 대비 저가라는 뜻은 아니므로 실제 거래가격 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 1302호, 계단식·동향입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대이며 사용승인 시점은 2021.12.15입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 133,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 부족합니다. 동일 단지·유사 면적의 실제 거래가격을 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김인웅의 전입·점유개시·확정일자 2024.07.23과 말소기준 2022.01.03의 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.01.03 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 2월 기준 미납관리비가 900,890원으로 기재돼 있습니다. 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당구조. 현재 매각가에서는 우리은행 선순위 근저당권이 매각대금을 사실상 모두 흡수하며, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 거래자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건에서 가장 명확한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 임차보증금이 140,000,000원으로 현재 최저가 133,000,000원보다 크지만, 임차인의 전입·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 133,000,000원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 한 번 유찰돼 감정가의 70%가 됐다는 사실만 확인될 뿐, 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없어 시세 대비 저평가 여부는 확정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 미납관리비 900,890원 확인도 남아 있습니다. 결론은 권리는 인수 0원으로 비교적 명확하지만, 가격은 실거래 확인 전까지 보류입니다.
