광주지방법원 2026타경50238. 전라남도 광양시 중동의 수하임1차 13층 1302호입니다. 2021년 12월 준공된 105세대 아파트로, 철근콘크리트구조 20층 건물의 13층에 위치하며 동향입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2026년 2월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가에서 크게 내려온 가격이 눈에 들어오지만, 권리관계와 실제 취득비용을 분리해 볼 필요가 있습니다.

이 물건의 중요한 권리적 특징은 2022년 1월 우리은행 근저당이 먼저 설정되고, 임차인의 전입과 확정일자는 2024년 7월에 이루어졌다는 점입니다. 따라서 김인웅의 보증금 140,000,000원이 최저매각가보다 크더라도, 보증금 차액을 매수인이 떠안는 대항력 인수형 경매는 아닙니다. 반면 우리은행 근저당의 변경등기 내용과 민간임대주택 관련 등기는 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 근저당 변경등기는 재확인

말소기준은 2022.01.03 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김인웅의 임대차계약일은 2024.07.12, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2024.07.23이며, 주택임차권등기는 2025.01.07 이루어졌습니다. 이 임차인의 전입이 말소기준보다 늦기 때문에 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없고, 매각 후 임차보증금의 미회수액을 낙찰자가 인수하지 않는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김인웅의 배당요구 관련 신고일은 2025.01.07입니다. 확정일자와 임차권등기만으로 선순위 근저당보다 우선할 수는 없습니다. 임차인의 실제 배당 여부와 금액은 최종 배당절차에서 확정됩니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자로 기재되어 있습니다. 이를 김인웅과 별개의 실제 점유 임차인으로 계산하지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 청구권이 임차보증금과 어떤 관계에 있는지는 채권 원인과 권리관계 서류를 대조해야 하며, 동일한 140,000,000원을 별개의 임차보증금 두 건으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

현재 최저매각가는 106,400,000원입니다. 감정가 190,000,000원의 56% 수준으로, 이미 두 번의 유찰을 거친 상태입니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 가격이 실제 거래시장보다 낮은지는 별개의 문제입니다.

인수할 임차보증금이 없으므로, 최저가에 낙찰받는다고 가정한 실질취득액은 106,400,000원입니다. 그러나 취득세, 등기비용, 명도비용, 관리비 부담 가능성은 별도이며, 실제 낙찰가가 최저가보다 높아지면 실질취득액도 함께 증가합니다.

수하임1차는 105세대 단지이며, 준공일은 2021.12.15입니다. 가격 조사 기준으로 확인되는 면적은 59.5627㎡이지만, 경매 대상 호실과 정확히 일치하는 비교 거래는 확인되지 않았습니다. 면적만 유사한 다른 주택이나 과거 고가 거래를 이 물건의 현재 시세로 곧바로 적용하지 않는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 단순 배당추정입니다. 집행비용을 우선 공제하고, 우리은행의 선순위 근저당에 잔여 대금이 배분되는 구조로 계산되어 있습니다. 다만 근저당권 변경등기의 최종 효력과 임차인 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

집행비용 2,289,600원은 추정치입니다. 우리은행 배당은 최초 기재 채권최고액 8,334,600,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 근저당 변경등기에 기재된 80,760,000원의 법적 효과에 따라 재산정될 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 검토가 필요합니다. 이는 최종 배당표가 아닙니다.

유찰 회차별 시뮬레이션

추가 유찰을 가정하면 매각가는 낮아지고 채권자에게 배당되지 않는 금액은 증가합니다. 그러나 후순위·대항력 없는 김인웅의 보증금이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 위 시뮬레이션에서 회차별 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 임차보증금 및 소멸 권리에 관한 계산이며, 관리비와 민간임대주택 관련 별도 의무까지 0원으로 확정하는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지 내부까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 단지 서측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물. 2021.12.15 준공된 수하임1차 105세대 단지로, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 13층 1302호이며 계단식·동향입니다.
• 설비. 승강기, 위생·급배수설비, 옥내소화전 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·중심상업지역이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지 공시지가 기준은 793,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 105세대 규모의 단지로, 대규모 아파트 단지와는 거래층의 폭이 다를 수 있습니다. 실제 환금성은 해당 면적의 최근 거래량, 거래가격 및 매물 경쟁 상황을 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2022.01.03 우리은행 근저당이 말소기준이며 김인웅의 전입일은 2024.07.23입니다. 최종 등기부와 매각물건명세서에서 권리순위를 다시 대조하세요.
• 근저당 변경등기 원본 확인. 채권최고액 8,334,600,000원, 변경등기 80,760,000원 및 공동담보 해제의 의미를 반드시 확인해야 합니다. 배당순위와 배당액 판단의 중요 변수입니다.
• 임차권등기·명도. 김인웅의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구권. 신청채권자 청구액 140,000,000원과 김인웅의 보증금 140,000,000원의 관계를 확인하고, 동일 보증금에 관한 중복 청구·대위 관계가 있는지 검토하세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 상태, 임대의무기간, 매각 후 관련 의무 및 말소 여부를 담당 기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 미납관리비. 2026년 2월 기준 900,890원이 미납되어 있습니다. 매각 시점까지의 추가 발생분과 공용부분 관리비 중 낙찰자에게 부담될 수 있는 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 실거래 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 동일 또는 유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 대조해 취득가격의 적정성을 판단하세요.
• 입찰 조건. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 입찰보증금, 매각조건, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.
• 부대비용. 취득세·등기비용·관리비·명도비용 등은 최저매각가와 별도로 검토해 총자금 계획을 세우세요.

맺으며 — “보증금 인수는 없지만, 56% 할인만으로 입찰할 물건은 아니다”

광양 수하임1차 1302호의 가장 큰 특징은 감정가 190,000,000원에서 최저매각가 106,400,000원까지 내려온 가격과 대항력 없는 후순위 임차인 구조입니다. 김인웅의 보증금은 140,000,000원으로 최저가보다 크지만, 선순위 우리은행 근저당 이후 전입·확정일자를 갖췄기 때문에 낙찰자가 해당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 가격 경쟁력은 아직 검증되지 않았습니다. 감정가의 56%라는 숫자는 실제 시장 거래가격과의 차이를 말해 주지 않습니다. 또한 우리은행 근저당의 변경등기, 민간임대주택 등록에 따른 법적 의무, 2026년 2월 기준 미납관리비 900,890원은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

따라서 이 물건은 후순위 임차보증금 인수위험은 낮지만, 시세 검증과 특수 등기 확인이 선행되어야 하는 경매입니다. 보증금 인수 0원이라는 장점은 분명하되, 이를 곧바로 투자수익이나 안전마진으로 연결해서는 안 됩니다. 권리상 장점은 확인, 가격 메리트는 미확정 — 근저당 변경등기와 민간임대주택 관련 의무를 확인한 뒤 입찰 판단. 이것이 이 사건의 결론입니다.