전주지방법원 2025타경587. 전주시 덕진구 만성동 소재 토지와 건물이 포함된 대규모 일괄경매입니다. 등기상 확인되는 건물은 만성동 39-3 소재 주건축물제1동이며, 경량철골구조 단층 사무소로 이용 중입니다. 현재 소유자는 농업회사법인유한회사지비이고, 익산원예농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023.04.12 설정된 익산원예농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 다른 농협 근저당권과 이후 전북은행 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 여러 토지가 함께 매각되는 사건인 만큼, 건물 등기에서 확인한 권리 흐름을 모든 토지에 그대로 적용할 수는 없습니다. 각 목록별 등기와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경587 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1 |
| 등기상 건물 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 39-3 주건축물제1동 도로명주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 온고을로 363-52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일부 건물 사무소 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타(경사)지붕 단층 · 판넬 마감 · 샷시창 · 기본 위생설비 |
| 토지 현황 | 만성동 산31-1: 임야 · 1,928㎡ · 자연림 · 완경사 · 부정형 · 공부상 맹지 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사지비 |
| 감정가 | 11,938,924,570원 |
| 현재 최저매각가 | 4,095,051,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 34.3% |
| 신청채권자 | 익산원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,551,440,476원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 18~29 지분매각 |
| 명시된 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명시된 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 취득 조건은 별도
등기상 핵심은 2023.04.12의 근저당권 설정입니다. 익산원예농업협동조합이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 설정했고, 정읍원예농업협동조합·성당농업협동조합·서군산농업협동조합도 같은 날 근저당권을 설정했습니다. 이후 주식회사전북은행의 근저당권이 추가되었습니다.
| 등기 / 권리자 | 채권최고액 | 권리분석 |
|---|---|---|
| 을구 25번(1) 익산원예농업협동조합 |
3,000,000,000원 | 말소기준 |
| 을구 25번(2) 정읍원예농업협동조합 |
1,440,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 25번(3) 성당농업협동조합 |
1,200,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 25번(4) 서군산농업협동조합 |
1,200,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 29번 주식회사전북은행 |
16,100,000,000원 | 매각 소멸 |
채권최고액은 실제 남아 있는 채무액과 다를 수 있습니다. 공동담보가 설정된 권리는 다른 담보물의 관계까지 확인해야 하며, 위 금액의 합계를 이 부동산에만 귀속되는 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 할인은 미확인
감정가 11,938,924,570원의 물건이 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 4,095,051,000원까지 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다.
감정가 대비 낙폭은 크지만, 이 사건은 주택 단일세대가 아니라 여러 토지와 건물, 지분이 결합된 일괄매각입니다. 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래 가격이 확인되지 않아 실제 시장가치 대비 할인율을 판단할 수 없습니다. 특히 농지·임야·도로 이용부분·적치장 등이 혼재하므로 감정가의 단순 할인율만으로 저평가라고 결론 내리기 어렵습니다.
| 매각 단계 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 구분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 4,095,051,000원 | 34.3% | 현재 |
| 4회 유찰 시 | 2,866,535,700원 | 24.01% | 가정 |
| 5회 유찰 시 | 2,006,574,989원 | 16.81% | 가정 |
4회·5회 유찰 가격은 향후 진행을 가정한 시나리오이며, 실제 유찰이나 차기 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,095,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 43,350,510원 |
| 1. 익산원예농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 2. 정읍원예농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,051,700,490원 |
| 3. 성당농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 서군산농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 주식회사전북은행 | 16,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 합계 | 22,940,000,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 4,051,700,490원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 18,888,299,510원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 명시 인수액 | 0원 |
채권최고액을 기준으로 배당순서를 단순 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 집행비용, 조세채권 및 우선변제권 등에 따라 달라집니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 JTV전주방송 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·임야·농경지가 혼재하는 근교농촌지대입니다.
- 교통. 대상지 및 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스승강장이 인근에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 대표 토지. 만성동 산31-1은 면적 1,928㎡, 지목 임야, 자연림 이용상태입니다. 지형은 완경사·부정형이며 토지정보상 맹지로 표시되어 있어 실제 진입 경로와 법적 통행권원을 구별해 확인해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역을 중심으로 가축사육제한구역, 준보전산지, 일부 상대보호구역 및 건축법상 도로 관련 제한이 혼재합니다. 토지별 개발·이용 가능 범위가 다릅니다.
- 건물. 주건축물제1동의 사무소는 경량철골구조 단층이며 기본적인 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 11과 29는 공부상 각각 전·임야이지만 현황은 도로입니다. 등기상 면적을 모두 독점적으로 이용 가능한 면적으로 보면 안 됩니다.
- 환금성. 일괄매각과 일부 지분매각, 농지 취득 제한, 지목·현황 차이가 결합되어 일반적인 단일 토지보다 수요층이 제한될 가능성이 있습니다. 실제 유통가격과 매수 수요는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 반드시 확인할 특수 매각조건
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 사전 확인. 목록 2·3·4·6·11·15·16·17·18에 대한 자격증명 발급 가능성을 관할 기관에 확인하고 사실조회회신서를 검토해야 합니다. 발급 불가 또는 미제출 시 보증금 몰수 위험이 핵심입니다.
- 매각목록 전체 확인. 일괄매각 대상의 지번, 면적, 건물, 수목, 공유지분 및 제외 물건을 목록별로 정리해야 합니다. 일부 건물 등기만으로 전체 권리를 확정하면 안 됩니다.
- 공유지분 확인. 목록 18~29의 지분율, 공유자 및 실제 점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 진입로 확인. 산31-1은 공부상 맹지로 표시됩니다. 감정평가상 차량 진입 가능이라는 사실과 법적으로 확보된 도로 접근권은 구별해야 합니다.
- 현황도로 확인. 목록 11·29의 공부와 현황 차이 및 도로 이용에 따른 제한을 점검해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 컨테이너, 고물, 계근대의 소유자와 반출·정리 가능성 및 비용을 확인해야 합니다.
- 실제 점유 및 임대차 확인. 임대관계 미상이므로 사무소 사용 주체와 토지 점유자, 임대차 및 명도 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협 및 전북은행 근저당권의 공동담보목록과 각 부동산별 권리관계를 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 토지별 실제 활용 가능 면적과 용도 제한을 반영하여 평가하고, 현재 최저가 4,095,051,000원을 비교 거래와 대조해야 합니다.
- 자금 및 부대비용. 입찰보증금은 공고상 금액과 비율을 확인하고, 농취증 미제출에 따른 몰수 위험을 고려해야 합니다. 취득세·등기비용·점유 정리비용 등도 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 토지대장, 지적도, 농취증 관련 사실조회회신서를 대조해야 합니다.
⑦ 투자 판단 — 권리보다 취득 조건이 먼저
이 사건은 등기상 근저당권이 매각으로 정리되는 구조입니다. 명세서에도 매수인 인수권리와 법정지상권이 별도로 명시되어 있지 않습니다. 이런 점만 보면 등기상 권리 인수 부담은 제한적입니다.
하지만 등기상 권리관계가 정리된다는 사실과 투자 가능한 토지라는 판단은 다릅니다. 실제 입찰 가능성은 농지취득자격증명 발급 여부에 크게 좌우됩니다. 지분매각으로 공유관계가 남을 수 있고, 일부 토지는 현황도로이며, 매각 제외 지상물도 존재합니다. 이러한 문제는 근저당권 말소만으로 해결되지 않습니다.
3회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 하락했습니다. 그러나 현재 시장에서 개별 목록이 얼마에 거래될 수 있는지, 토지별 활용이 어디까지 가능한지, 실제 개발·운영을 위해 추가로 어떤 비용이 발생하는지 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
맺으며 — “유찰로 싸진 가격보다, 취득 가능한 권리가 중요하다”
전주지방법원 2025타경587은 감정가 11,938,924,570원에서 현재 최저매각가 4,095,051,000원까지 내려온 사건입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 조정된 것은 분명합니다.
하지만 이 경매의 핵심은 단순한 가격 하락이 아닙니다. 농지취득자격증명, 지분매각, 토지의 실제 이용상태, 매각 제외 지상물과 공동담보관계를 얼마나 정확히 파악하느냐가 중요합니다. 매수인이 인수할 것으로 명시된 권리는 없더라도, 취득과 활용 과정에서 발생할 위험은 별개입니다.
권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득·활용 조건은 까다롭고 가격 메리트는 미검증입니다. 농취증 발급 가능성과 각 목록의 권리·사용관계가 확인되기 전에는 낮은 최저가만 보고 입찰을 결정하지 않는 것이 합리적입니다.
