전주지방법원 2025타경587. 감정가 11,938,924,570원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 4,095,051,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.04.12. 접수된 익산원예농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 정읍원예농업협동조합 1,440,000,000원, 성당농업협동조합 1,200,000,000원, 서군산농업협동조합 1,200,000,000원 근저당과 2023.05.26. 전북은행 16,100,000,000원 근저당, 2025.03.17. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부의 과거 근저당권과 가압류 상당수는 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 후순위 담보권의 미배당이 아니라 낙찰자가 별도로 떠안을 권리가 있는지인데, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경587 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 산31-1 |
| 등기 건물 표시 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 39-3 주건축물제1동 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 온고을로 363-52 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 건물은 사무소로 이용중 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사지비 |
| 감정가 / 최저가 | 11,938,924,570원 / 4,095,051,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산원예농업협동조합 / 2,551,440,476원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 인수액은 0원
2021년에 설정됐던 전주농협·북전주농협·전주원예농협 및 다수 개인 근저당은 2021년과 2023년에 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 경매배당에 참여하는 핵심 권리는 2023.04.12. 설정된 농협 계열 근저당 4건과 2023.05.26. 전북은행 근저당입니다. 이들은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없는 이유
현재 최저가는 감정가 11,938,924,570원의 34.3%인 4,095,051,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확실하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 일반 주거용 집합건물이 아니라 토지와 사무소가 결합된 복합 일괄매각이고, 일부 목록은 지분매각·농지취득자격증명·현황 도로·매각 제외 물건 이슈가 겹칩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 4,095,051,000원 | 18,888,299,510원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 2,866,535,700원 | 20,104,529,657원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 2,006,574,989원 | 20,955,890,761원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 채권자의 미배당액은 18,888,299,510원에서 20,104,529,657원, 20,955,890,761원으로 확대되지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 손실이 커지는 것과 매수인의 인수부담은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,095,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,350,510원 |
| 1. 근저당 · 익산원예농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 3,000,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정읍원예농업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,051,700,490원 |
| 3. 근저당 · 성당농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 서군산농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사전북은행 | 16,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당으로 총 채권액 22,940,000,000원 중 4,051,700,490원이 배당되고, 18,888,299,510원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 43,350,510원으로 추정돼 있습니다.
④ 물건 구성 — 권리보다 현물 조건이 어렵다
- 일괄매각. 여러 목록을 함께 매각하며, 목록18~29는 지분매각입니다.
- 농지취득자격증명. 목록2, 3, 4, 6, 11, 15, 16, 17, 18은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 매각 제외 물건. 목록7 지상 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다.
- 적치장·제외물건. 목록13은 적치장으로 이용 중이며 컨테이너 박스·고물·계근대 등이 매각에서 제외됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록11은 공부상 전이나 현황은 도로이고, 목록29는 공부상 임야이나 현황은 도로입니다.
- 제시외 수목. 목록18, 19, 23 지상의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. JTV전주방송 동측 인근이며 단독주택·임야·농경지가 혼재하는 근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물 이용. 건물은 사무소로 이용 중이며 경량철골구조 기타 경사지붕 단층, 판넬 마감과 샷시창, 기본적인 위생설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이 중심이며 가축사육제한구역·준보전산지·상대보호구역·도로 관련 제한이 목록별로 혼재합니다.
- 토지 특성. 제시된 토지는 지목 임야, 자연림, 완경사·부정형, 도로접면 맹지이며 면적은 1,928㎡, 공시지가는 131,300원/㎡입니다.
- 수목·묘목. 도로·일부 농경지·적치부분을 제외한 대상토지에 소량의 성목과 묘목이 있고, 묘목은 생육상태가 양호하지 못한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 대상 목록의 발급 가능성과 제출기한을 확인하지 않은 입찰은 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록18~29의 지분 비율과 공유관계를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 제외물건 경계 확인. 목록7·13의 컨테이너, 고물, 계근대 등이 토지 이용과 명도에 어떤 영향을 주는지 현장에서 구획을 확인해야 합니다.
- 도로 현황 확인. 목록11·29처럼 공부와 실제 이용이 다른 토지는 가치와 활용도를 별도로 평가해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 사무소와 토지의 실제 점유자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 말고 각 필지·지분·건물의 독립 가치를 재산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격 관련 사실조회회신서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 어려운 것은 물건 자체다
이 사건은 권리관계만 보면 방향이 비교적 분명합니다. 말소기준은 2023.04.12. 익산원예농업협동조합 근저당이고, 후순위 담보권은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없고 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고, 농지취득자격증명이 필요한 토지, 지분매각, 공부와 현황이 다른 도로, 매각 제외 컨테이너·고물·계근대, 자연녹지지역 및 각종 토지이용 제한이 한 사건에 함께 들어 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 4,095,051,000원이 시장가치 대비 저렴하다고 단정할 수도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현물 분석과 환금성 난도는 높은 사건. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 각 목록을 실제로 취득·이용·처분할 수 있는지에 있습니다.
