전주지방법원 2025타경813. 전주시 완산구 중노송동 188-8의 토지와 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 2014.10.17 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 단독주택(다가구주택)으로, 2층 3가구·3층 3가구·4층 1가구로 이용 중입니다. 감정가 806,118,530원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 564,283,000원입니다.

이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2025.04.28 김광기의 가압류입니다. 그 뒤 경매개시결정과 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기 소멸 여부와 별개로, 말소기준보다 먼저 전입한 임차관계가 다수 존재하므로 매수인의 실질 부담은 임차보증금의 배당 여부와 미배당 잔액까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차관계’가 핵심

말소기준은 2025.04.28 김광기 가압류입니다. 2025.07.23 전주성가신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 등기된 홍진철·설지희·유영주의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 다수 임차인의 전입일이 말소기준일보다 앞서므로, 등기가 지워지는 것과 보증금 반환책임이 사라지는 것은 같은 문제가 아닙니다.

임차인·점유관계 — 대항력·우선변제·승계

홍진철·설지희·유영주는 현재 매각가 564,283,000원을 전제로 한 배당 계산에서 각각 10,000,000원·80,000,000원·85,000,000원을 전액 배당받는 것으로 계산되어 미배당 인수액이 0원입니다. 반면 문정숙·김기완·김태경·최성윤은 우선변제권이 확인되지 않은 대항력 임차인으로 계산되어 합계 23,500원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.

가장 중요한 미확정 요소는 안영주와 윤영숙의 보증금입니다. 안영주는 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 윤영숙은 등기부상 소유자와 같은 이름으로 기재되어 있어 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 별도로 확인해야 하며, 보증금도 확인되지 않았습니다.

② 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 564,283,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30%가 낮아졌다는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하면 안 됩니다.

유찰이 더 진행될수록 매각가는 내려가지만, 현재 계산상 매수인 인수액 23,500원은 각 시나리오에서 동일하게 유지됩니다. 동시에 선순위 채권의 미배당액은 1,036,894,347원에서 1,204,466,390원, 1,321,306,828원으로 커집니다. 가격 하락 자체보다 임차보증금의 실제 승계 범위가 확정되는지가 더 중요한 사건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 564,283,000원 가정)

현재 매각가 가정에서 배당재원은 집행비용과 우선변제 임차인 3명, 김광기 가압류에 전부 사용됩니다. 김광기 채권의 미배당액은 1,036,894,347원이며, 계산상 매수인 인수액 23,500원은 매각대금 배분과 별도로 부담됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층은 계단실, 2층은 다가구주택 3가구, 3층은 다가구주택 3가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용 중입니다.
• 입지. 전주제일고등학교 북동측 인근의 기존주택지대에 위치합니다.
• 교통. 동측 인근으로 왕복 4차선 견훤로가 지나며, 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
• 토지. 토지면적 322.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 238,800원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 전주제일고등학교 상대보호구역에 포함되며, 일부는 건축법상 도로 관련 기재가 있습니다.
• 환금성. 아파트와 달리 7가구로 이용되는 다가구주택과 토지를 일괄 취득하는 구조이고, 목록 3은 지분매각으로 기재되어 있어 임차관리·명도·재매각 구조가 단순하지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 안영주 보증금 확인. 전입일은 2017.04.03으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력·승계 여부를 확정하기 전에는 입찰가 산정이 어렵습니다.
• 윤영숙 관계 확인. 등기부상 소유자와 같은 이름으로 임차관계가 기재되어 있습니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 여부, 실제 보증금과 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 23,500원 인수 산정 재대조. 문정숙 8,000원, 김기완 6,000원, 김태경 5,000원, 최성윤 4,500원이 계산상 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
• 배당받는 임차인 3명 확인. 홍진철 10,000,000원, 설지희 80,000,000원, 유영주 85,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당으로 계산됩니다.
• 명세서 상충 확인. 인수권리 “해당사항없음” 기재와 계산상 인수 23,500원이 함께 존재하므로 매각물건명세서 최종본과 배당요구 종기 이후 제출문서를 대조해야 합니다.
• 가격 메리트 단정 금지. 최근 실거래 평균·최신 거래가격이 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 일괄·지분 매각 범위 확인. 제시외 건물과 정원수 2주가 포함되고 목록 3은 지분매각이므로, 현황과 지적·등기 범위를 직접 맞춰봐야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 큰 숫자는 임차인 변수다

현재 최저가 564,283,000원은 감정가 806,118,530원의 70%입니다. 하지만 이 사건에서 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 임차관계가 9명 기재되어 있고, 확인되는 매수인 인수액 23,500원 외에도 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 남아 있기 때문입니다.

현재 배당 계산만 적용하면 최저가에 확인 인수액을 더한 실질취득 확인분은 564,306,500원입니다. 그러나 이것은 어디까지나 확인된 23,500원만 반영한 금액입니다. 안영주와 윤영숙의 실제 보증금 및 승계 여부가 확정되지 않는 한 최종 실질취득비용은 닫히지 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치도 없으므로 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론 역시 유보해야 합니다.

결론은 명확합니다. 가격보다 임차관계 정리가 먼저인 다가구주택 경매입니다. 선순위 점유관계와 미상 보증금을 원본으로 확정한 뒤에야, 564,283,000원이라는 현재 최저가가 투자 가능한 가격인지 판단할 수 있습니다.