전주지방법원 2025타경813. 전북특별자치도 전주시 완산구 중노송동 188-8에 있는 다가구주택과 토지의 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 다가구주택이고, 토지 면적은 322.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 394,998,000원으로 감정가 806,118,530원보다 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 단순한 낙찰가 할인율이 아닙니다. 여러 호실의 임차인과 임차권등기가 존재하고, 일부 보증금은 매수인 인수 가능성이 제시되어 있습니다. 특히 말소기준권리 산정 결과와 근저당권 이력, 매각물건명세서의 인수권리 기재가 서로 맞지 않는 부분이 있어 원본 확인이 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 이력을 먼저 대조해야 한다

등기상 확인되는 주요 권리는 소유권보존, 근저당권 관련 이력, 김광기의 가압류, 전주성가신용협동조합의 임의경매개시결정, 그리고 홍진철·설지희·유영주의 주택임차권등기입니다. 매각으로 등기 자체가 말소될 수 있다는 사실과 임차인의 보증금 반환의무까지 모두 사라진다는 것은 별개입니다. 특히 선순위 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에는 미배당액의 인수 여부가 중요하므로, 배당요구와 실제 배당 가능액까지 함께 검토해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인된 보증금 2.35억, 미상 보증금 별도 위험

임차인·점유자 명단에는 9명이 기재되어 있습니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 문정숙·김기완·김태경·최성윤의 보증금 합계는 235,000,000원입니다. 별도로 홍진철·설지희·유영주는 임차권등기가 확인되고, 보증금과 확정일자 및 배당요구 내역이 기재되어 있습니다. 안영주와 윤영숙은 보증금이 미상이며, 윤영숙은 등기상 소유자와 동일인이므로 일반 임차인과 동일하게 단정하지 말고 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인해야 합니다.

대항력·우선변제 배지는 기재된 전입일, 확정일자, 권리분석 결과를 기준으로 한 검토 표시입니다. 최종 판단은 점유 유지 여부, 선순위 담보권의 실제 존부, 배당요구 종기와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 49%와 실질취득액은 다르다

현재 최저매각가는 394,998,000원으로 감정가 806,118,530원의 약 49%입니다. 하지만 감정가 대비 하락률은 실제 매입비용이나 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 이 물건은 확인된 보증금의 인수 가능성과 추가 보증금 미상 위험이 함께 존재하므로, 낙찰가만으로 투자비용을 판단하면 안 됩니다.

위 실질취득 추정은 자료상 인수 가능성이 제시된 4명의 보증금 전액을 낙찰가에 추가한 보수적 시나리오입니다. 법률상 확정된 인수액은 아닙니다. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 충돌하며, 보증금 미상 점유자 및 선순위 근저당권 이력에 대한 확인도 필요합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 394,998,000원 가정)

현재 회차 배당 시나리오상 김광기의 가압류 청구금액은 1,418,134,517원이며, 예상배당 213,668,028원을 제외하면 미배당액은 1,204,466,489원입니다. 다만 이 배당 계산에는 선순위 근저당권의 존부와 신청채권자의 실제 권리순위에 관한 불일치가 해소되어 있지 않습니다. 또한 배당 항목의 금액을 합산하면 최저매각가와 2,000원 차이가 발생하므로, 실제 배당표와 집행비용을 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 전주시 완산구 중노송동 소재 제일고교 북동측 인근이며, 주위는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 동측 인근에 왕복 4차선 견훤로가 지나고, 본건까지 소형차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 1층은 계단실, 2층과 3층은 각 3가구, 4층은 1가구의 다가구주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 322.0㎡, 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 지형은 평지·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 238,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가이며, 해당 경매물건의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역 및 상대보호구역이 포함되어 있습니다. 건축법상 도로 관련 기재도 있으므로 실제 이용과 건축 가능 범위는 관련 공부 및 관할 부서 확인이 필요합니다.
• 매각 범위. 일괄매각에 제시외 건물과 정원수 2주가 포함된다고 기재되어 있습니다. 목록 3은 지분매각으로 표시되어 있어 매각 대상별 소유지분과 권리범위를 반드시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 근저당권 원본 대조. 2014년 설정된 근저당권의 말소 여부, 채권최고액 변경, 2025년 권리이전의 대상과 현재 효력을 등기사항전부증명서의 말소사항까지 대조하세요.
• 말소기준권리 확정. 갑구 2번 김광기 가압류를 말소기준으로 볼 수 있는지, 을구 근저당권이 선순위로 남아 있는지 확인한 뒤 임차인별 대항력과 배당순위를 다시 계산하세요.
• 보증금 235,000,000원 검증. 문정숙 80,000,000원, 김기완 60,000,000원, 김태경 50,000,000원, 최성윤 45,000,000원의 실제 임대차계약, 점유, 전입과 보증금 반환관계를 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 안영주와 윤영숙의 임대차계약 및 실제 보증금, 점유관계, 배당요구 여부를 확인하세요. 미상 보증금은 현재 실질취득 추정액에 포함되어 있지 않습니다.
• 소유자와 동일인인 임차인. 윤영숙은 등기상 소유자와 임차인 명단에 동일하게 등장합니다. 실제 임대차의 성립 여부, 보증금 지급 및 반환관계, 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차권등기와 배당. 홍진철·설지희·유영주의 보증금 10,000,000원·80,000,000원·85,000,000원이 실제로 배당되는지 확인하고, 미배당 잔액이 발생할 경우의 부담을 검토하세요.
• 명세서와 계산 결과 대조. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있으나 별도 계산에서는 인수 가능 보증금이 반영되어 있습니다. 원본 매각물건명세서와 정정 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
• 지분 및 매각 범위. 목록 3 지분매각 기재와 제시외 건물·정원수 포함 범위를 감정평가서, 매각물건명세서, 토지·건물 등기와 대조하세요.
• 배당 및 비용. 신청채권자 청구액 355,324,998원, 김광기 가압류 청구금액 1,418,134,517원, 예상배당 및 미배당액의 실제 순위를 확인하세요. 당해세·최우선변제·집행비용·취득 부대비용도 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 확인 후 입찰가 결정. 실거래 시세 자료가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 마세요. 인수액과 선순위 권리가 확정된 후 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮다”와 “실질취득이 유리하다”는 다르다

전주 중노송동 다가구주택은 현재 최저매각가가 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 임차인·점유자 명단과 근저당권 이력에 대한 검증이 끝나지 않은 물건입니다. 보증금이 확인되는 4명의 인수 가능 보증금은 235,000,000원이며, 이를 더한 현재 회차의 보수적 실질취득 추정액은 629,998,000원입니다. 보증금 미상 점유자와 추가 취득비용은 여기에 포함되지 않았습니다.

무엇보다 말소기준권리 산정과 근저당권 이력이 일치하지 않고, 매각물건명세서의 인수권리 기재와 임차인 배당 시나리오도 서로 다릅니다. 따라서 현재 자료만으로 권리 안전성을 확정하거나 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 근저당권의 실제 말소 여부, 임차인의 대항력과 보증금, 매각 범위를 원본으로 확인한 뒤에야 입찰 여부와 가격을 판단할 수 있습니다.