전주지방법원 2025타경892. 전주시 덕진구 전미동1가 ‘전당마을’ 내에 있는 다세대주택 1층 101호입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 3층 건물이고 본건은 1층에 위치합니다. 등기상 소유자는 배두호이며, 말소기준은 2012.10.24 설정된 부안수산업협동조합의 채권최고액 143,000,000원 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 전북신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 주식회사전북은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 압류와 비엔케이캐피탈주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰자 관점에서 핵심은 등기상 선순위 인수권리보다는 가격과 물건 현황입니다. 현재 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 감정평가상 주변은 단독주택이 주를 이루는 기존주택지대이고 전체 세대수도 6세대로 파악됩니다. 할인율 하나만으로 환금성과 적정가격을 판단하기보다는 현장 수요 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경892 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 전미동1가 457 1동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 3층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 배두호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 108,853,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2012.10.24 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원이고 채무자는 배두호입니다. 이후 등기된 전북신용보증재단의 35,380,000원 가압류, 부안수산업협동조합의 임의경매개시결정, 주식회사전북은행의 49,632,589원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 확인되며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 할인율만으로는 부족
현재 회차는 1회 유찰 상태로, 감정가 143,000,000원에서 최저매각가가 100,100,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 70,070,000원, 그 다음은 49,049,000원입니다. 다만 이 물건은 다세대주택이고, 감정평가상 주변이 단독주택 중심의 기존주택지대이므로 단순히 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 근저당 · 부안수산업협동조합 | 143,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 35,380,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 49,632,589원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,100,000원 가정에서는 집행비용 2,201,400원을 제외한 97,898,600원이 부안수산업협동조합 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당은 130,113,989원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 채권 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 130,113,989원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 159,603,849원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 180,246,471원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 유찰이 더 진행되면 권리 인수액이 커지는 구조는 아닙니다. 다만 낮아진 최저가 자체를 시세 할인으로 단정해서는 안 되며, 다세대주택의 실제 거래수요와 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가격을 정해야 합니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주시 덕진구 전미동1가 ‘전당마을’ 내에 위치하며 부근은 단독주택이 주를 이루는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 중 1층 101호이며, 다세대주택으로 이용중입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 다세대주택부지로 이용중인 평지이며 토지면적은 1,001.0㎡입니다. 공시지가는 174,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.10.24 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 서류에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 100,100,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 다세대주택 거래와 개별 호수 상태를 비교하세요.
- 1층 상태 확인. 본건은 1층 101호이므로 채광·사생활·습기·소음 등 실제 주거상태를 현장에서 확인하세요.
- 접도 확인. 서측 약 3~4미터 포장도로의 실제 차량 진입과 주차 여건을 확인하세요.
- 배당표 유의. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장에서 확인
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2012년 부안수산업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다.
다만 현재 최저가 100,100,000원은 감정가 143,000,000원 대비 70%라는 숫자일 뿐, 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아닙니다. 본건은 6세대 규모 다세대주택이고 주변은 단독주택 중심의 기존주택지대입니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증. 실제 점유관계와 1층 상태, 주변 거래수요까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
