전주지방법원 2025타경20926. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 16층 1601호 아파트입니다. 감정가 317,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 221,900,000원입니다. 권리분석의 기준은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 홍영주 근저당권, 이미선 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 제공된 권리정보에서는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
핵심 임차인은 이미선입니다. 임대차계약일은 2022.11.09., 확정일자는 2022.11.22., 주민등록일은 2022.11.24., 점유개시일은 2022.12.01.이며 임차보증금은 249,500,000원입니다. 주민등록일이 말소기준인 2022.10.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.09.06. 이루어졌고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 나타납니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 제공된 분석상 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20926 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 16층 1601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수는 0원
또한 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있고, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 전유부분 건물의 전부 | 249,500,000원 | 2022.11.24 / 2022.11.22 | 없음 | 후순위 확인 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 249,500,000원은 현재 최저가 221,900,000원보다 크지만, 이 사건에서는 보증금 크기만으로 인수형이 되지 않습니다. 임차인의 주민등록일이 말소기준권리 뒤이고, 제공된 판정도 대항력 없음이므로 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰됐어도 큰 할인은 아니다
송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일은 2022.09.29.이고 비교 대상은 84.95㎡ 동일 평형입니다. 최근 거래 7건의 평균은 224,571,428원, 최저 210,000,000원, 최고 255,000,000원입니다. 현재 최저가 221,900,000원은 최근 12개월 평균의 98.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 224,571,428원 |
감정가 317,000,000원과 비교하면 한 차례 유찰된 현재 가격이 크게 낮아 보이지만, 실제 판단 기준은 감정가가 아니라 최근 시장입니다. 현재 최저가와 최근 평균의 차이는 크지 않으며, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 특히 같은 16층 거래도 2026.07 212,000,000원, 2026.06 235,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 현재 최저가만 보고 시세보다 확실히 싸다고 판단하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,906,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 217,993,400원 |
| 2. 근저당 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 3,906,600원을 제외한 217,993,400원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 홍영주 및 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 36,611,506,600원입니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 221,900,000원 | 217,993,400원 | 36,611,506,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 155,330,000원 | 152,355,380원 | 36,677,144,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 108,731,000원 | 106,408,766원 | 36,723,091,234원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 16층이며 위생·급배수, 도시가스난방, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측·북측·남측으로 소로에 접하며 주 출입은 동측입니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 거래성. 동일 평형 최근 거래는 210,000,000원부터 255,000,000원까지 확인되며 7건 평균은 224,571,428원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이미선의 임대차계약·전입·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서상 인수 없음 표시가 최신 원본에서도 동일한지 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당권 설정액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기부 원문으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 소유권보존 직후 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 우선. 감정가 317,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 224,571,428원과 최신 거래 215,000,000원을 응찰가 판단의 중심에 두는 편이 합리적입니다.
- 동일층 거래 확인. 16층 거래가 2026.07 212,000,000원, 2026.06 235,000,000원으로 확인되므로 현재 최저가와 함께 비교하세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하고 인도·명도 절차 가능성을 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 신중”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 249,500,000원이지만, 권리분석의 결론은 그 숫자만 보고 정하면 안 됩니다. 이미선의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이고 제공된 판정도 대항력 없음이며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래가 중요합니다. 현재 최저가 221,900,000원은 최근 평균 224,571,428원의 98.8%로 거의 시세 수준이고, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 권리는 통과, 가격은 선별. 1회 유찰이라는 이유만으로 서둘러 응찰하기보다 최근 동일 평형·동일층 거래와 비교해 입찰가 상한을 엄격하게 정하는 물건입니다.
