전주지방법원 2025타경20932. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 104동 5층 501호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 “보증금이 최저가보다 크다”는 사실만 보고 인수형으로 오해하지 않는 것입니다. 고정은의 임차보증금은 247,500,000원이지만 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 2022.10.28이고, 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 그보다 앞선 2022.10.18입니다. 명세상 인수권리도 해당사항이 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
권리 인수는 0원이므로 가격 비교의 기준은 현재 최저가 = 실질취득 214,200,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 224,571,428원으로 현재가는 그 평균의 95.4%지만, 최신 거래가가 215,000,000원이어서 현 최저가는 최신 시장가격과 거의 같은 수준입니다. 즉 감정가 306,000,000원에서 한 차례 유찰된 할인율만 보고 “싸다”고 결론 내리기보다, 실제 최근 거래 수준과 맞닿아 있는 가격으로 보는 편이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 5층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김종주의 근저당권, 김영실의 가압류, 고정은의 주택임차권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 특히 고정은은 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고정은 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.10.28 / 2022.10.28 | 있음 · 2024.08.09 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
실제 임차인은 고정은 1명이며 보증기관이나 대위변제자로 중복 집계되는 임차인이 아닙니다. 임차보증금 247,500,000원을 최저가에 더해서 실질취득가를 계산할 사건도 아닙니다. 대항력 없는 후순위 임차권이므로 현재 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가가 최신 거래와 거의 같다
송학크레지움캐슬 동일면적 84.95㎡의 최근 거래는 7건이며, 최근 12개월 평균은 224,571,428원입니다. 현재 최저가 214,200,000원은 이 평균의 95.4%입니다. 평균보다는 낮지만 최신 거래가 215,000,000원과 거의 같은 수준이라, 현 회차를 적극적인 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
표본의 최저 거래가는 210,000,000원, 최고 거래가는 255,000,000원입니다. 현재 실질취득 214,200,000원은 최근 평균보다는 낮지만 최근 실제 거래 범위 안에 있고, 최신 거래 215,000,000원과도 맞닿아 있습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 폭을 가격 메리트로 해석하기보다는 최근 거래 자체를 입찰가 상한의 핵심 기준으로 삼아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,798,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 210,401,200원 |
| 2. 근저당 · 김종주 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 214,200,000원 가정에서 집행비용 3,798,800원을 제외한 금액이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 항목은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 36,692,290,056원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 214,200,000원 | 210,401,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물의 5층 501호이며, 위생·급배수·도시가스난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측·북측·남측으로 각각 소로에 접하고 주로 동측으로 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 294세대 단지로 2026.06~2026.08 동일면적 거래 7건이 확인됩니다. 거래가격은 210,000,000원부터 255,000,000원까지 형성되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금과 인수액을 혼동하지 말 것. 고정은의 보증금은 247,500,000원이지만 대항력이 없어 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 우선. 현재 실질취득 214,200,000원은 최신 거래 215,000,000원과 거의 같습니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래를 입찰가 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 우리은행 변경등기 확인. 35,280,000,000원 설정 뒤 같은 날 120,000,000원으로 표시된 근저당권 변경 및 공동담보 해제 내용과 실제 채권계산 관계를 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 표시되어 있으나 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
- 점유 현황 확인. 고정은의 주택임차권등기는 확인되지만 실제 현재 점유 상태는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 이후 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 사건은 보증금 247,500,000원의 임차권등기 때문에 첫인상은 무거워 보이지만, 실제 권리순위를 보면 전입·점유개시가 2022.10.28로 말소기준인 우리은행 근저당권 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수도 0원입니다. 실질취득은 현재 최저가 214,200,000원으로 보면 됩니다.
다만 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원이라 현재가가 95.4% 수준이지만, 최신 거래가가 215,000,000원이고 실거래 최저도 210,000,000원입니다. 결국 권리에는 큰 인수 함정이 없지만, 현재 가격에도 큰 저가 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 우리은행 근저당권 변경등기의 금액 표시까지 원문으로 대조한 뒤, 최근 거래가격 범위 안에서 보수적으로 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
