전주지방법원 2025타경20935. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 104동 7층 701호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가는 310,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 217,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 김영실 가압류, 강신화 근저당권, 차은주 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어지며, 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
특히 임차권자 차은주의 보증금은 247,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 이 사건에서는 보증금 크기만 보고 인수형으로 판단하면 안 됩니다. 임대차계약일은 2021.07.07.이지만 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.11.07.로 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦습니다. 자료상 판정도 대항력 없음이며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 7층 701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 7층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권
등기부에는 2022.10.18. 민간임대주택등기가 함께 기재돼 있습니다. 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 가압류·후순위 근저당권·주택임차권·강제경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차은주 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.11.07. | 2022.11.07. | 2024.09.10. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
임대차계약일 자체는 2021.07.07.이지만 대항력 판단에 중요한 주민등록일과 점유개시일은 2022.11.07.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2022.10.18.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 별도 중복 신고도 없어, 실제 임차인은 차은주 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 아래지만 최신 거래보다 위
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 2026년 6월부터 8월까지 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최저는 210,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 96.6%입니다. 평균만 보면 감정가 310,000,000원에서 1회 유찰된 효과가 나타났지만, 최신 거래는 215,000,000원이고 최근 최저 거래는 210,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 명확한 시세 이하 매물이라고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 213,162,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 강신화 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액은 36,702,691,256원, 예상 미배당액은 36,489,529,256원입니다. 그러나 매수인 인수 예상액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 36,489,529,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 36,553,717,856원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 36,598,649,876원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 따라서 제공된 각 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 현재 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지가 함께 있는 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물의 7층이며, 도시가스 개별난방, 공용 승강기·소화전·지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터 왕복4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 294세대 단지이며 2022.09.29. 준공, 전용 84.95㎡ 최근 거래는 210,000,000원부터 255,000,000원까지 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 감정가가 아니라 실거래. 현재 217,000,000원은 최근 평균 224,571,428원의 96.6%이지만 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다.
- 임차권의 기준일 재확인. 차은주의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.11.07.이고 말소기준은 2022.10.18.입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당 규모가 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 촘촘히 봐야 한다
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 우리은행 근저당권이 2022.10.18. 말소기준이고, 차은주의 주민등록·점유개시·확정일자는 2022.11.07.입니다. 따라서 보증금 247,500,000원이 현재 낙찰가보다 크더라도 대항력 인수형으로 바뀌지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰돼 217,000,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균은 224,571,428원이고 최신 거래는 215,000,000원입니다. 즉 권리는 비교적 단순하지만 현재 가격이 실거래 대비 압도적으로 낮은 것은 아닙니다. 이 물건은 감정가 할인율보다 실제 거래가격과의 간격을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
