전주지방법원 2025타경20958. 익산시 남중동 231-2의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2-(가), 2-(나) 모두 주택 등이고, 목조 기와지붕 단층 구조입니다. 토지는 962.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 이선희이며 등기상 단독소유입니다.
이 사건의 말소기준권리는 2022.01.21 부안수산업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 2023.06.21 추가된 60,000,000원 근저당권과 2025.05.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이후 두 근저당권은 2025.07.09 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20958 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 남중동 231-2 · 선화로35길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 등 |
| 토지 | 962.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이선희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 507,838,960원 / 355,487,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 260,924,774원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 더 중요하다
2018.08.09 설정된 수협은행 근저당권 172,500,000원은 2022.01.21 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 접수된 부안수산업협동조합의 300,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 60,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임안옥 | 2018.10.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 물건은 1회 유찰돼 감정가 507,838,960원에서 현재 최저매각가 355,487,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐, 시세 대비 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
더 중요한 점은 실질취득가입니다. 임안옥의 보증금이 확인되지 않아 현재 단계에서 실질취득가는 단순히 355,487,000원으로 고정할 수 없습니다. 최저가 + 매수인이 승계해야 할 임차보증금이 실제 비용이 될 수 있기 때문입니다. 따라서 선순위 전입 임차인의 계약관계가 확인되기 전까지는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,776,818원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 60,000,000원 | 49,710,182원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 355,487,000원을 매각가로 놓으면 집행비용 5,776,818원, 300,000,000원 근저당권 전액, 후순위 60,000,000원 근저당권 중 49,710,182원이 배당됩니다. 총 채권 360,000,000원 가운데 10,289,818원 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 특히 임안옥의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 남중동 이리여자고등학교 북측 인근이며, 주택과 중·소규모 상가 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 선화로가 있어 간선도로 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 962.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형, 도로접면 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 252,800원/㎡입니다.
- 건물. 기호 2-(가), 2-(나)는 목조 기와지붕 단층으로 외벽 회반죽, 내벽 벽지, 바닥 장판, 목재창 등의 마감입니다.
- 설비. 기호 2-(가)는 기본적인 위생·급배수·난방설비, 기호 2-(나)는 난방설비가 돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임안옥 임대차계약 확인. 보증금이 얼마인지 확인해야 매수인 승계 가능액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일은 2018.10.05로 선순위지만 확정일자와 배당요구가 미상입니다. 우선변제와 잔존보증금 판단의 핵심입니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음으로 기재돼 있으나, 선순위 전입 임차인의 보증금 관련 사실관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 현장에서 기호별 건물과 제시외 건물의 위치·사용관계·점유상태를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 임차인 승계액을 포함한 총 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당표 재산정. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 직전 배당순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 2022.01.21 부안수산업협동조합 300,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 등기가 아니라 임안옥의 임대차입니다. 2018.10.05 전입은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 따라서 현재 배당표에 인수액이 0원으로 표시된다는 이유만으로 매수인 실질 인수도 0원이라고 단정할 수 없습니다.
현재 최저가는 355,487,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실질취득가는 최저가 + 임차인 승계 가능액으로 봐야 합니다. 임차관계가 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 권리 확인이 우선입니다. 등기상 권리는 정리되지만, 선순위 전입 임차인의 금액이 확인돼야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.