광주지방법원 2025타경4570. 광주광역시 동구 산수동 164-11, 도로명주소 필문대로137번길 5-28에 위치한 연립/다세대 + 토지 경매입니다. 감정평가상 실제 이용은 2-가가 단독주택, 2-나는 문간(방 등)입니다. 토지는 181.7㎡의 대지이고, 건축물대장상 면적 57.13㎡와 9.57㎡를 기준으로 평가됐습니다. 매각물건명세서상 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
가격은 감정가 155,071,850원에서 5회 유찰을 거쳐 현재 44,462,720원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 표준화된 동일 평형 비교만으로 접근하기 어려운 단독주택·부속 공간 이용형입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 단정해서는 안 됩니다. 다회유찰 자체가 시장의 가격·물건성에 대한 보수적 반응일 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 산수동 164-11 · 광주광역시 동구 필문대로137번길 5-28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 문간(방 등) |
| 토지 | 대 181.7㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 580,800원/㎡ |
| 소유자 | 양남례 지분 2분의 1 · 정정남 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 155,071,850원 / 44,462,720원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태성 / 11,138,421원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.27. 근저당권 · 김태성 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2025.03.27. 김태성의 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고 채무자는 정정남입니다. 이 근저당권은 토지 산수동 164-11을 공동담보로 하고 있습니다. 이후 2025.07.16. 김태성의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 경로 — 5회 유찰은 ‘할인’과 동시에 ‘경고’다
현재 회차는 감정가의 28.67%인 44,462,720원입니다. 한 번 더 유찰되면 35,570,176원, 다시 유찰되면 28,456,140원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 현재 가격이 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건은 단독주택과 문간으로 이용되는 비표준화 물건이고 이미 다섯 차례 유찰됐기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 44,462,720원 | 28.67% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 35,570,176원 | 22.94% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 28,456,140원 | 18.35% | 2,456,071원 |
③ 예상배당표 (매각가 44,462,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,200,329원 |
| 1. 근저당 · 김태성 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,262,391원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 30,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 13,262,391원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 산수동 소재 두암타운아파트 서측 인근이며, 주위는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 서측 및 북측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2-가는 단독주택, 2-나는 문간(방 등)으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 단독주택은 연와조 시멘트기와지붕 단층, 문간은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층입니다.
- 토지. 181.7㎡ 대지, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·상대보호구역·전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 5회 유찰된 이력이 있어, 최저가가 크게 낮아졌더라도 시장 수요는 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자·전입 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다. 실제 위치·상태·사용범위가 매각대상과 일치하는지 확인하세요.
- 면적 확인. 목록2는 각 17평3홉, 2평9홉이나 건축물대장상 면적인 57.13㎡, 9.57㎡를 기준으로 사정 평가됐습니다.
- 접도·이용성. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있으므로 차량 접근과 향후 이용성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 유찰 원인 점검. 5회 유찰은 가격 외에도 물건 상태·점유·이용성 등의 원인이 있을 수 있습니다. 낙찰가보다 원인을 먼저 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 계산상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 항목은 입찰 직전 원본 서류로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 현장형”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.03.27. 김태성 근저당권이 말소기준이고, 현재 최저가 44,462,720원 가정에서는 근저당권 30,000,000원이 전액 배당돼 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 현장성입니다. 5회 유찰, 단독주택·문간 이용상태, 임대관계 미상, 제시외 건물 일괄매각, 세로한면(불) 접도까지 함께 봐야 합니다. 최저가가 감정가의 28.67%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 점유·건물상태·접근성과 이용가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
