전주지방법원 2025타경31738. 전주 덕진구 송천동1가 신일아파트 102동 7층 702호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 7층입니다. 등기부상 소유자는 이은진으로, 2007.10.16 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 102,500,000원입니다.

현재 등기상 핵심은 근저당이 아니라 가압류입니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 모두 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2023.10.12 메리츠캐피탈의 17,390,346원 가압류입니다. 그 뒤의 오케이캐피탈 가압류와 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 먼저 봐야 할 변수가 하나 있습니다. 2007.10.15 전입한 점유자 길기돈입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 확인 필요

현재 말소기준권리는 2023.10.12 메리츠캐피탈 가압류입니다. 이 가압류와 2023.11.13 오케이캐피탈 가압류, 2025.09.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 전평교회신용협동조합·전주삼천신용협동조합·송천새마을금고의 근저당권과 기존 경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다.

배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 길기돈의 보증금 자체가 미상이므로, 입찰 판단에서는 이 숫자를 확정적인 실질취득비용으로 사용하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 표면가격은 분명히 낮다

송천신일 동일 면적의 최근 12개월 거래 12건 평균은 201,500,000원입니다. 현재 최저가 141,400,000원은 이 평균의 70.2%입니다. 가장 최근 거래는 2026.08의 223,000,000원으로, 현재 최저가보다 높습니다.

최근 거래 범위는 180,000,000원~224,000,000원이고 평균은 201,500,000원입니다. 감정가 202,000,000원은 최근 평균과 거의 같은 수준이고, 1회 유찰된 현재 최저가 141,400,000원은 최근 평균보다 크게 낮습니다. 따라서 등기와 임차관계가 완전히 정리된다는 전제라면 가격 자체의 할인 폭은 큽니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

현재 배당 계산상 채권 총액 23,449,038원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 115,171,362원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 길기돈의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 임차보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주송북초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측으로 버스승강장이 있는 간선도로 솔내로가 지나갑니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 7층으로, 위생 급·배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 20미터, 동측 약 10미터, 남·북측 약 8미터 포장도로에 접하며 출입구는 서측에 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 송북초등학교·전라고등학교·초록빛유치원·하버드유치원 상대보호구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 송천신일은 753세대이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래 범위는 180,000,000원~224,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 길기돈의 보증금 확인. 전입일이 2007.10.15로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않습니다. 우선변제 여부와 배당 후 미회수 보증금 가능성을 함께 점검해야 합니다.
• 명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 표시돼 있지만, 선순위 전입자 정보와 함께 원문을 직접 대조해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 141,400,000원은 최근 평균 201,500,000원의 70.2%지만, 임차보증금이 확인되기 전까지 이 할인율만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 회차 시나리오. 현재 141,400,000원, 2회 유찰 시 98,980,000원, 3회 유찰 시 69,286,000원으로 계산돼 있습니다.
• 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차관계 원자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70.2% 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”

이 물건의 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 202,000,000원에서 한 번 유찰돼 141,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 201,500,000원의 70.2%입니다. 최신 거래도 223,000,000원입니다. 가격만 놓고 보면 분명 시세 아래입니다.

하지만 권리분석의 핵심은 길기돈입니다. 전입일 2007.10.15는 말소기준 가압류 2023.10.12보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음과 배당 계산상 인수 0원만 믿고 실질취득비용을 141,400,000원으로 확정해서는 안 됩니다. 가격은 매력적이지만, 임차보증금 확인 전에는 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 전입자의 실체를 확인하는 데 있습니다.