서울동부지방법원 2024타경3583. 송파구 문정동 에이치비지니스파크 10층 에이-1001호입니다. 감정평가상 이용상태는 건축물 대장상 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 건물입니다. 권리관계의 기준은 2021.03.08. 설정된 근저당권입니다. 이후 존속하는 근저당권과 2024.12.19.·2025.02.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
현황조사에는 주식회사 제이케이엠지와 투비알파트너스 주식회사가 각각 2021.11.09., 2023.03.06. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입 모두 말소기준권리 2021.03.08.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 두 점유자의 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않으므로, 명도와 실제 배당관계는 매각물건명세서 및 점유관계를 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경3583 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 법원로11길 25, 10층에이-1001호 (문정동,에이치비지니스파크) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 건축물 대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 · 제10층 제에이-1001호 |
| 소유자 | 주식회사제이케이엠 |
| 감정가 / 최저가 | 1,430,000,000원 / 1,430,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2017.06.20. 설정된 중소기업은행 근저당권 588,000,000원은 2022.12.12. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.03.08. 을구 2번 근저당권입니다. 같은 접수번호로 김문환·김지은·윤영수의 근저당권이 설정됐고, 이후 2023.06.20. 김대세 명의 300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 김지은 명의 근저당권은 2021.05.12. 최현지에게, 김대세 명의 근저당권은 2024.01.23. 황인성에게 각각 이전등기가 있습니다.
② 점유자 — 2곳 모두 말소기준권리 이후 전입
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이케이엠지 | 에이동 1001호 | 2021.11.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| 투비알파트너스 주식회사 | 에이동 1001호 | 2023.03.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.03.08.보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없는 점유관계로 분류됩니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 배당요구와 우선변제 여부까지 단정할 수는 없지만, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1,430,000,000원, 시세 비교는 유보
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,430,000,000원입니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,700,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김문환 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김지은 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 윤영수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김대세 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 663,300,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 16,700,000원과 근저당권 채권 750,000,000원이 모두 배당되고, 소유자 잔여는 663,300,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 북서측 인근으로, 지식산업센터·상업용/업무용 빌딩·관공서·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 문정역이 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 건축물 대장상 공장(지식산업센터)이며 위생·급배수·승강기·기본적인 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 노폭 약 27m 도로, 남서측 노폭 약 18m 도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지로, 공장·근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 10,510,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 주식회사 제이케이엠지와 투비알파트너스 주식회사의 실제 사용 현황과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 보증금·배당관계 확인. 두 점유자의 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 신건 최저가 1,430,000,000원을 주변 지식산업센터와 해당 건물의 실제 거래·임대 사례와 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 권리이전 등기 확인. 2021.05.12. 최현지, 2024.01.23. 황인성으로의 근저당권 이전등기를 최신 등기부와 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 건축물 대장상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 목적과 관련 규제를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.03.08. 근저당권이고, 이후의 존속 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 두 점유자도 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 1,430,000,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않는 만큼 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 정리형, 가격 판단은 시세 확인형으로 보는 것이 자료에 가장 충실합니다.
