161,280,000원
광주지방법원 2025타경5252. 나주 빛가람동 삼보타워 제1동 1층 107호입니다. 집합건축물대장상 용도는 ‘인터넷컴퓨터게임시설제공업소’이고, 감정 당시에는 일반음식점(상호: 소림마라)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김수영이며, 말소기준은 2015.12.07. 설정된 주식회사전북은행 근저당 456,000,000원입니다. 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조지만, 점유관계에는 확인이 필요한 부분이 남아 있습니다.
현재 최저매각가는 161,280,000원으로 감정가 450,000,000원에서 4회 유찰된 회차입니다. 가격만 보면 크게 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 실제 시장가치 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 특히 근린시설은 이용상태·상권·임대수익과 점유관계에 따라 가치 편차가 크므로 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 치환해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5252 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 1층107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소 · 현황 일반음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 8층 건물 내 제1층 제107호 |
| 소유자 | 김수영 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 161,280,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 377,894,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인
말소기준은 2015.12.07. 전북은행 근저당권입니다. 2019년 이용철 근저당은 2021.10.29. 이미 말소됐고, 2021년 양문수 근저당과 2025년 국·전주시 압류, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기 자체만 보면 낙찰자가 인수할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 2건 표시, 한 건은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승진 | 107호 | 2023.12.26 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김승진은 전입신고일이 2023.12.26.으로 말소기준권리인 2015.12.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원이며 배당요구는 2025.10.23. 접수된 것으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘시세 대비 저렴’은 아니다
현재 회차는 감정가 450,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 161,280,000원까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 129,024,000원, 6회 유찰 시 103,219,200원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 161,280,000원이 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 상권·임대수익·전용부 상태·업종 적합성의 영향이 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 점수를 높이기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 456,000,000원 | 158,222,080원 |
| 2. 근저당 · 양문수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원이고, 총 채권액 756,000,000원 중 158,222,080원이 배당되어 미배당액은 597,777,920원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도 주거 점유자의 전입일·보증금도 미상이므로 실제 매수인 부담은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행정복지센터 서측 인근이며, 주변에 근린생활시설과 오피스텔이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다.
- 도로. 남측으로 폭 35m 내외 포장도로, 북측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,643,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물상태. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스·스프링클러설비를 갖춘 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 이용상태. 공부상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소이나 현황은 일반음식점으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 주거 점유자 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 남습니다. 매각물건명세서 원본과 점유관계를 우선 확인해야 합니다.
- 김승진 배당관계 확인. 전입일은 2023.12.26., 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원, 배당요구일은 2025.10.23.입니다.
- 공부·현황 차이 확인. 공부상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소와 현황 일반음식점의 차이가 향후 사용에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 161,280,000원이 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고 별도 상권·임대수익·매매사례 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·영업 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰은 깊지만, 권리확인은 끝나지 않았다”
이 사건은 감정가 450,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 161,280,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 분명하고, 김승진의 대항력도 부정됩니다. 하지만 별도로 기재된 주거 점유자의 전입일과 보증금이 미상이어서 매수인 인수를 완전히 0원으로 확정하기에는 확인이 부족합니다. 더구나 근린시설의 실제 실거래 시세가 없어 ‘감정가의 36%’라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수도 없습니다. 등기는 비교적 정리돼 있지만, 점유와 가격은 보류. 이 물건은 먼저 미상 점유자의 대항력 여부를 해소한 뒤, 상권과 수익가치를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
