인천지방법원 2024타경534689. 인천 계양구 병방동 ‘동진빌라’ 3층 301호, 전용 37.98㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 “최저가가 4,655만원이라 싸다”가 아닙니다. 임차인 이범규 씨는 2021.05.25 전입, 2021.06.07 확정일자, 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기 임차인입니다. 말소기준으로 잡힌 2022.02.16 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 보증금이 낙찰가보다 커서 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 1.2억대에 고정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 단서가 있습니다. notes에 “을구 순위 3번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이 확약이 실제로 유효하고 해당 임차권에 한정해 말소가 이행된다면, 이범규 임차권의 인수는 실질 0원*입니다. 반대로 확약 원본·대항력 포기 범위·점유자 현황을 확인하지 못하면, 이 물건은 즉시 121,237,900원 실질취득형으로 돌아갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경534689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 병방로11번길 6, 3층301호 (병방동,동진빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.98㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.24 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 + 말소동의 확약
실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 이범규 씨는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 표시되어 있으므로, 보증금 합산은 120,000,000원만 반영합니다. 을구 3번 주택임차권등기는 등기일 자체는 2023.07.24이지만, 그 안에 기재된 전입일 2021.05.25가 말소기준 2022.02.16보다 빠릅니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이범규 | 제3층 제301호 37.98㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 120,000,000원 | 2021.05.25 / 2021.06.07 | 2023.07.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 아님 |
② 시세 비교 — 확약 전후가 완전히 다르다
동진빌라 제공 실거래 표본은 4건입니다. 거래시점은 2021.07~2021.11이고, 전용 38.01㎡ 기준 거래가는 73,000,000원~105,000,000원, 평균은 90,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 38.01㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 38.01㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2021.07 | 38.01㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.07 | 38.01㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 90,250,000원 |
확약이 유효하면 최저가 46,550,000원은 실거래 평균 90,250,000원의 51.6%라서 가격 자체는 강합니다. 하지만 확약을 배제하고 대항력 임차인을 원칙대로 계산하면 실질취득은 121,237,900원으로 올라가 실거래 평균의 134.3%가 됩니다. 이 물건은 “싸다/비싸다”의 판단이 최저가가 아니라 확약 유효성에 달려 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,237,900원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 이범규 보증금 (우선변제) | 120,000,000원 | 45,312,100원 | 부족분 74,687,900원 · 확약 적용 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
* 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 표시했습니다. 원칙 계산상 미배당 인수액은 74,687,900원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병방초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도·토지. 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역, 공시지가 1,504,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동진빌라는 총 16세대, 사용승인일 1995.08.03의 소규모 빌라입니다. 실거래 표본은 4건으로 많지 않아 가격 검증 폭이 제한됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 임차권에 대해, 어떤 조건으로, 언제 말소되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확약은 이범규 임차권에 한정됩니다. 확약 밖 실제 점유자·별도 임차인이 있으면 그 위험은 별도입니다.
- 인수액 이중계산 방지. 보증기관 대위·승계 중복신고는 데이터상 없습니다. 실제 임차인 1명, 보증금 120,000,000원으로 봅니다.
- 국세·지방세 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 등기부 대조. 을구 1번 국민은행 근저당은 2017.05.22 해지 말소 기재가 있으나 배당 추정표에는 채권최고액 기준 라인이 포함되어 있습니다. 최종 등기부 원본 대조가 필요합니다.
- 관리비 체납. 다세대주택도 공용부분 관리비·공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 종기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘확약’이다
동진빌라 301호는 단순히 최저가 46,550,000원만 보면 실거래 평균 90,250,000원의 51.6%라서 매우 싸 보입니다. 그러나 본질은 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원입니다. 확약이 없다면 미배당 74,687,900원을 떠안아 실질취득 121,237,900원이 되고, 이는 실거래 평균을 크게 넘습니다. 다행히 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본·점유·말소 이행이 확인되면 가격 매력은 있지만, 확인 전에는 위험한 인수형 물건입니다.