서울동부지방법원 2024타경63530. 송파구 방이동 파크캐슬오피스텔 4층 401호입니다. 사건의 권리분석은 등기 순서만 보면 단순해 보이지만, 실제로는 말소기준 근저당보다 앞선 임차인의 대항력 때문에 매수인 인수 여부를 반드시 계산해야 합니다. 말소기준은 2021년 9월 27일 이화의 근저당권 24,000,000원인데, 임차인 김기림은 2021년 1월 27일 확정일자를 받고 2021년 2월 19일 점유를 시작한 뒤 2021년 2월 22일 전입했습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.
김기림의 보증금은 290,000,000원으로 현재 최저매각가 244,000,000원보다 큽니다. 현재 매각가를 기준으로 집행비용 4,216,000원을 제외한 239,784,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 50,216,000원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 즉 1회 유찰로 최저가가 244,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴 것이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경63530 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 오금로11길 41, 4층401호 (방이동,파크캐슬오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층, 지상16층 중 4층 401호 · 2021.01.26. 사용승인 |
| 소유자 | 이숙희 · 거래가액 304,910,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 244,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 289,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
2021년 9월 27일 이화 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 이승찬·이화·황한순의 가압류, 2024년 11월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 김기림의 임차권등기 자체는 2023년 4월 27일 이루어졌더라도, 전입일이 2021년 2월 22일로 말소기준보다 앞서 있어 대항력 판정이 달라집니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기림 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2021.02.22 / 2021.01.27 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 · 김기림 보증금 승계 신고 | 500,000원* | 2021.02.22 / 2021.01.27 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
* 시보증은 보증기관 대위·승계 항목으로 김기림 보증금의 중복 신고입니다. 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
현재 회차는 감정가 305,000,000원의 80%인 244,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다. 현재 회차에서는 인수액이 50,216,000원이고, 2회 유찰 시에는 98,332,800원, 3회 유찰 시에는 136,826,240원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 244,000,000원 | 50,216,000원 | 576,466,570원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 195,200,000원 | 98,332,800원 | 576,466,570원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 156,160,000원 | 136,826,240원 | 576,466,570원 |
④ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 김기림 보증금 | 290,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 근저당 · 이화 | 24,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이승찬 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이화 | 73,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 황한순 | 89,966,570원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 289,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김기림의 보증금 중 239,784,000원이 배당되고, 미배당 50,216,000원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 송파구 방이동 소재 몽촌토성역 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔 등 업무시설·상업시설·근린생활시설·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장과 지하철 몽촌토성역이 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔 1개호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장·소화전·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 장방형 평지이며 업무시설의 건부지로 이용되고, 남동측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 18,410,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질부담 확인. 현재 최저가 244,000,000원에 인수 50,216,000원을 더해 판단해야 합니다.
- 임차인 잔액 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 김기림의 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라집니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 김기림 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
- 배당·명세서 원본 대조. 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 내용을 최종 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있으므로 실제 부담 변동 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.44억 낙찰”로 끝나는 물건이 아니다
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 244,000,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 김기림의 임차보증금은 290,000,000원이고 대항력이 있으며, 현재 회차에서도 50,216,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 기준 실질 부담은 294,216,000원입니다.
더 유찰되면 매각가는 195,200,000원, 156,160,000원으로 내려가지만 인수액은 각각 98,332,800원, 136,826,240원으로 커집니다. 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 그 회차에서 임차보증금이 얼마 배당되고 얼마가 남아 매수인에게 넘어오는가입니다. 권리분석 선행, 최저가 착시 금지. 이것이 서울동부지방법원 2024타경63530의 핵심입니다.
