전주지방법원 2025타경30241. 정읍시 영파동 ‘정읍제1산업단지’ 안의 공장용 토지와 여러 동의 공장·창고·사무실·식당 및 기숙사 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 토지 면적은 26,215㎡, 지목은 공장용지이며 일반공업지역에 속합니다. 감정가는 5,533,887,320원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,873,721,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리관계의 기준점은 2011.06.08. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 2,400,000,000원입니다. 과거 중소기업은행 근저당권 3건은 같은 날 말소됐고, 이후의 근저당·압류·가압류는 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 주거용 단순 물건과 달리 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 연결된 근저당이 있고, 여러 건물·기계기구·제시외 시설이 얽혀 있어 현황 확인의 비중이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30241 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 영파동 500-5 · 전북특별자치도 정읍시 공단1길 24 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장·창고·사무실·식당 및 기숙사 등 |
| 토지 | 26,215㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사 세림현미 |
| 감정가 / 최저가 | 5,533,887,320원 / 3,873,721,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,382,885,898원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 공시지가 | 68,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 4번 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며 이후 농협은행주식회사를 거쳐 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권이 양도됐습니다. 2021.04.28. 농협은행주식회사 근저당 1,632,000,000원, 2023.07.24. 권종수 근저당 480,000,000원과 이후의 압류·가압류는 말소기준보다 뒤에 위치합니다.
② 점유자 — 2명 모두 전입일이 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고경석 | 부동산표시 제1호 일부 | 2021.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강진규 | 부동산표시 제1호 일부 | 2021.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 인원은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2021.05.07.로 말소기준일인 2011.06.08.보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없지만, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 별도로 기재돼 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,873,721,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,137,210원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,632,000,000원 | 1,432,583,790원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 권종수 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 423,914,704원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 181,677,731원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 금강 | 22,586,867원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 | 306,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 101,396,690원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 64,428,459원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 173,959,180원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,033,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,793,996,869원 가운데 예상배당은 3,832,583,790원이고, 현재 회차 부족액은 1,961,413,079원입니다. 이 부족액은 후순위 채권의 미배당이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 매각 범위 — 현황 차이가 핵심 위험
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목을 포함해 일괄매각합니다.
- 매각 제외. 대상 토지 위의 이동·철거가 용이한 컨테이너와 파이프조 천막지붕 단층 창고 240㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 지붕 현황. 대상건물 기호 1-가)는 공부상 슬래브지붕이지만 현황은 슬래브 위 강판지붕입니다.
- 소재불명. 대상건물 기호 1-자 2층과 5-더, 5-러)는 현재 소재불명입니다.
- 면적 차이. 대상물건 기호 5-거) 2층은 제시목록상 96.25㎡이나 현황은 약 54㎡입니다.
- 기계기구. 기계기구 일부는 다른 기호와 중복돼 별도 기호에서 평가된 내용이 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 정읍시 영파동 소재 ‘정읍제1산업단지’ 안에 위치하며 주위는 공장이 주를 이루는 공업지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도와 버스승강장이 있어 주변 지역 접근성은 보통입니다.
- 이용. 사무실, 수위실, 창고, 공장, 식당 및 기숙사, 화장실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반공업지역·일반산업단지·산업개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 일부 도로에 접하거나 저촉됩니다.
- 형상. 공장용지 26,215㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 설비. 일부 건물에 위생 및 급배수설비와 난방시설이 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 시설 확인. 컨테이너와 파이프조 천막지붕 단층 창고 240㎡의 위치를 현장에서 구분해야 합니다.
- 소재불명 건물 확인. 1-자 2층, 5-더, 5-러)의 실제 존부와 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 5-거) 2층의 목록상 96.25㎡와 현황 약 54㎡ 차이를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 기계기구 범위 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록과 중복 평가된 기계기구의 실제 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 고경석·강진규는 전입일 기준 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 점유 형태와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 공장·토지·설비의 개별 가치와 활용 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황은 단순하지 않다
이 사건은 등기 권리만 보면 방향이 명확합니다. 2011.06.08. 농업협동조합중앙회 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·압류·가압류가 매각으로 정리되고, 두 점유자의 전입일도 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 별도로 기재돼 있지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 난도는 권리가 아니라 물적 현황에 있습니다. 토지 26,215㎡와 다수의 공장·창고·부속건물, 기계기구가 함께 묶여 있고, 매각 제외 시설·소재불명 건물·공부와 현황의 면적 차이가 존재합니다. 현재 최저가 3,873,721,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현황 확인은 필수. 이 사건의 입찰 판단은 현장에서 실제 취득 대상을 정확히 확정한 뒤 시작해야 합니다.
