서울동부지방법원 2025타경192. 송파구 문정동 문정역테라타워 에이동 5층 에이503호이며, 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,120,000,000원에서 한 차례 유찰된 896,000,000원입니다. 등기 권리의 기준점은 2016.11.29 설정된 신한은행 근저당권 492,000,000원이고, 이후 신한은행 추가 근저당·중소기업은행 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 안 됩니다. 현황조사에는 (주)수파드엘릭사가 503호를 사무실로 사용 중인 것으로 조사됐고, 매각물건명세서에는 별도로 사무실 명칭의 주거 사용 내역과 보증금 270,000원이 기재돼 있습니다. 두 건 모두 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 송파대로 167, 에이동 5층 에이503호 (문정동, 문정역테라타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 지식산업센터 · 16층 건물 내 5층 에이503호 |
| 소유자 | 이민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 896,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조동현 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2016.10.05 |
| 감정평가 비고 | 지식산업센터로 이용 중이며 발코니 확장 사용 중 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 말소기준 이후 소멸형
말소기준은 2016.11.29 신한은행 근저당권 492,000,000원입니다. 같은 날 이민정 명의로 소유권이 이전됐고, 이후 2019년 신한은행 120,000,000원, 2021년 중소기업은행 420,000,000원, 2022년 중소기업은행 200,000,000원 근저당 등이 설정됐습니다. 2025년 중소기업은행 가압류 508,694,999원과 이 사건 강제경매개시결정도 기준권리보다 뒤에 있습니다.
② 임차인·점유 — “대항력 없음”이 아니라 “대항력 가능·미상”
| 임차·점유자 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)수파드엘릭사 · 503호 | 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 사무실 | 주거 | 270,000원 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
(주)수파드엘릭사는 현황조사에서 503호 사무실 사용으로 확인됐으나 전입신고일·보증금이 확인되지 않았습니다. 다른 한 건도 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금·확정일자가 미상인 점유자를 근거 없이 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 반대로 대항력 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 896,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,360,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 420,000,000원 | 272,640,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 508,694,999원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 경매개시결정 · 조동현 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 1,920,694,999원, 채권자 배당액은 884,640,000원, 미배당액은 1,036,054,999원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 임차관계 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터이며, 발코니 확장 사용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 16층 중 5층이고 사용승인일은 2016.10.05입니다.
- 입지. 문정역(8호선) 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·근린생활시설·지식산업센터·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 문정역(8호선)과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 공용위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 북동측 및 남서측 도로에 접합니다. 토지면적은 17,310.7㎡, 공시지가는 20,950,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축 관련. 건축선 저촉이 확인되며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 우선 확인. (주)수파드엘릭사의 전입신고일·보증금과 다른 점유 건의 전입일·확정일자를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 인수 0원 확정 전제 금지. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 임차관계가 미확정이므로, 매각물건명세서와 현황조사를 최종 대조해야 합니다.
- 감정가 80%를 시세 할인으로 오해하지 않기. 현재 최저가 896,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 실거래 비교값이 없으므로 ‘싸다’고 단정하지 마세요.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 선순위 배당으로 신청채권자 조동현의 90,000,000원 청구에 대한 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다.
- 발코니 확장 사용 확인. 감정평가 비고에 발코니 확장 사용이 기재돼 있으므로 현황과 관련 서류를 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 일반상업지역·도시개발구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 표시된 제한사항을 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸형”과 “임차인 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.29 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 그러나 조사된 임차·점유 2건의 전입일이 확인되지 않았고, 그중 (주)수파드엘릭사의 보증금은 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 소멸 구조는 확인, 임차관계는 미확정”입니다.
또한 최저가 896,000,000원은 감정가 1,120,000,000원의 80%까지 내려왔지만, 이 사건에는 이를 직접 비교할 실거래 시세가 없습니다. 유찰 1회만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 임차관계까지 확정한 뒤 가격을 별도로 검증해야 합니다. 권리표만 보고 성급하게 ‘인수 0원·20% 할인’으로 결론내리기보다는, 임차 확인이 끝난 뒤에야 실질취득비용을 확정할 수 있는 물건으로 보는 편이 안전합니다.
