전주지방법원 2025타경30469. 부안읍 봉덕리 골든캐슬의 다세대 물건으로, 감정평가상 현재 연립주택으로 이용 중입니다. 소유자는 유한회사남해이며 2015.07.24. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사더블저축은행의 채권최고액 96,200,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 110,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 77,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래는 110,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 이 가격의 70%입니다. 다만 거래 표본 자체가 1건이어서, 이 수치 하나만으로 110,000,000원을 확정적인 시세라고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30469 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 부안읍 봉덕리 570-21 2층 02호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 02호 |
| 소유자 | 유한회사남해 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 96,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.07.24. 주식회사더블저축은행 근저당권 96,200,000원입니다. 이후 유한회사토석산업 근저당권, 주식회사 제일건설 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정, 임희정의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하태규 | 1호 | 2025-02-26 | 미상 | 미상 | 2025-12-11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임희정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021-02-26 | 2021-03-03 | 15,000,000원 | 2025-12-29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입신고가 2015.07.24. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 임희정은 등기부상 임차보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 임대차계약일자 2017.04.02., 주민등록일자 2021.02.26., 점유개시일자 2021.04.02., 확정일자 2021.03.03.으로 임차권등기가 돼 있습니다. 그러나 이 임차권도 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 70%
골든캐슬은 24세대, 2013.07.31. 준공이며 대상 면적대는 84.47㎡로 매칭돼 있습니다. 최근 12개월 확인되는 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 81.4㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.47㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
감정가도 110,000,000원이고 최근 실거래 및 최근 12개월 평균도 110,000,000원입니다. 현재 최저매각가 77,000,000원은 최근 12개월 평균의 70%로 내려와 있어 신건보다 가격 조건은 개선됐습니다. 또한 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 77,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,786,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사더블저축은행 | 96,200,000원 | 75,214,000원 |
| 3. 근저당 · 유한회사토석산업 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 제일건설 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 191,200,000원 중 75,214,000원이 배당되고, 미배당액은 115,986,000원입니다. 후순위 채권은 배당을 받지 못하지만 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 77,000,000원 | 75,214,000원 | 115,986,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 53,900,000원 | 52,529,800원 | 138,670,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 154,549,140원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 미배당 채권 규모와 매수인의 실질취득비용을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서림고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통조건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 02호이며, 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일붙임, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·개별 바닥난방·전기·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 189,700원/㎡입니다. 지목은 답이지만 현황은 대지로 이용되고 있습니다.
- 단지 규모. 골든캐슬은 24세대이며 2013.07.31. 준공됐습니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 실제 임차인은 하태규·임희정 2명입니다. 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 하태규의 보증금·확정일자와 실제 점유부분을 원문에서 확인하세요.
- 임희정 임차권등기 확인. 보증금 15,000,000원·차임 400,000원, 주민등록일 2021.02.26., 확정일자 2021.03.03., 점유개시일 2021.04.02.로 기재돼 있으나 말소기준보다 후순위입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 70%지만 거래 표본은 1건입니다. 대상 호수의 내부상태와 층 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 115,986,000원이 존재해도 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 것으로 해석하면 안 됩니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 이용상태 확인. 공부상 다세대 물건이며 감정평가와 매각물건명세서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 인수 0, 승부처는 ‘7,700만원의 실제 가치’
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.24. 더블저축은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 하태규와 임희정 모두 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 매각물건명세서의 명시 인수권리도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 110,000,000원에서 1회 유찰돼 77,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 110,000,000원의 70%입니다. 가격 지표만 보면 신건보다 분명 개선됐지만 실거래가 1건뿐이라는 한계가 있습니다. 결국 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단이 핵심입니다.
