서울동부지방법원 2025타경51142. 천호동 청운캐슬 206동 6층 601호로, 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 주식회사금영제너럴은 2019.11.26 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020.06.29 하나은행 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리이며, 2025.03.11 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사를 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기만 놓고 보면 구조는 단순한 편입니다. 과거 수협은행 근저당권들은 2019.12.10 해지로 말소됐고, 2022.12.28 등기된 재산보전처분도 2024.05.30 회생절차 종결결정에 따른 실효로 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 되어 있고 현장조사 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 575 청운캐슬 206동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 54.05㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 일부 |
| 소유자 | 주식회사금영제너럴 (2019.11.26 매매 · 거래가액 400,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 405,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 말소기준권리 | 2020.06.29 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유는 재확인
현재 살아 있는 말소기준권리는 2020.06.29 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리도 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 채권자가 전액 배당받지 못하는 회차가 생기더라도 그 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 96.0%
청운캐슬(575)은 84세대, 2019.02.15 준공으로 집계되어 있습니다. 비교 가능한 실거래는 4건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 평균 417,500,000원보다 최근 12개월 평균 422,500,000원과 최신 거래 440,000,000원을 우선해 가격을 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 +2.4%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 50.4㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2024.12 | 50.4㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2023.10 | 50.4㎡ | 5 | 425,000,000원 |
| 2021.07 | 50.4㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 422,500,000원 |
현재 최저매각가 405,600,000원은 최근 12개월 평균의 96.0%이며 최신 거래 440,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 시세 이상인 물건으로 볼 상황은 아니지만, 최근 2024.12의 405,000,000원 거래와도 가까운 가격대이므로 1회 유찰만으로 큰 폭의 가격 메리트가 생겼다고 보기도 어렵습니다. 전체 평균 대비 97.1%라는 수치만으로 매력도를 높게 평가하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,456,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,144,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 360,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액 39,144,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 405,600,000원 | 360,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 324,480,000원 | 319,137,280원 | 40,862,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 259,584,000원 | 255,149,824원 | 104,850,176원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 아파트로 전제해 시세나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 천호1동주민센터 북동측 인근으로 학교, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 굽은다리역(지하철5호선)이 있어 대중교통 이용편의 정도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 7-8미터, 남동측 약 4-5미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술) 등의 조건이 확인됩니다.
- 거래 표본. 청운캐슬(575)은 84세대이며 비교 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 422,500,000원, 최신 거래는 440,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 405,600,000원은 최근 12개월 평균의 96.0%입니다. 감정가 대비 할인만 보지 말고 최근 거래 405,000,000원·440,000,000원과 함께 비교하세요.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 주거 7㎡ 무단증축 표기와 제시외물건 약 10㎡가 있습니다. 이행강제금·원상회복 의무의 현재 상태를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문 부재였습니다. 실제 점유자·전입 관계와 인도 가능성을 현 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가해 설비 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태를 확인하지 못했습니다.
- 배당과 인수 구분. 2회·3회 유찰 시 근저당 채권에 미배당이 발생하는 시나리오가 있지만, 제시된 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 건축 리스크를 먼저 볼 물건
이 사건은 등기상 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준은 2020.06.29 하나은행 근저당이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수도 0원이어서 실질취득은 405,600,000원으로 볼 수 있습니다.
가격은 최근 12개월 평균 422,500,000원의 96.0%, 최신 거래 440,000,000원보다 낮고 최근 추세도 +2.4%라 하락장 보정이 필요한 모습은 아닙니다. 하지만 2024.12 거래 405,000,000원과 가까운 수준이어서 현재 회차를 큰 폭의 저가매수 구간이라고 평가하기는 어렵습니다. 무엇보다 집합건축물대장상 위반건축물 표기, 제시외물건, 임대관계 미상과 내부 미확인이라는 변수가 동시에 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 시세 아래, 최종 판단의 핵심은 위반건축물과 점유 확인입니다.
