전주지방법원 2026타경30045. 정읍시 망제동 476-2, 476-7의 공장·사무실과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호1-가가 공장, 기호2-나가 사무실이고, 토지는 공업용으로 이용 중입니다. 감정가 423,462,400원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 296,424,000원, 감정가의 70%입니다.
등기 자체의 기준점은 명확합니다. 현재 소유자 권형철이 2025.03.20. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 당일, 완주군산림조합이 채권최고액 250,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 주식회사바다유의 40,000,000원 근저당, 김태경의 소유권이전청구권가등기, 태형건설 주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30045 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 망제동 476-2, 476-7 1동 · 황토현로 938-44 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 · 공업용 건물용지 |
| 소유자 | 권형철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 423,462,400원 / 296,424,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 995.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 계획관리지역 · 공시지가 29,200원/㎡ |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸
현재 권리관계에서 핵심 기준은 2025.03.20. 완주군산림조합 근저당 250,000,000원입니다. 2025.04.21. 설정된 주식회사바다유 근저당 40,000,000원은 2025.08.14. 태형건설주식회사에 확정채권양도로 이전됐고, 2025.06.19. 김태경의 소유권이전청구권가등기와 2026.02.04. 태형건설 주식회사의 임의경매개시결정도 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 선순위 3명은 보증금 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송원주 | 미상 | 2012.07.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 더조은 농업회사법인 주식회사 | 미상(100평방미터) | 2017.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신원준 | 미상 | 2023.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권현주 | 전부 | 2025.04.02 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한욱 | 미상 | 2025.06.17 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 조사된 사람·법인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준일보다 전입이 빠른 점유자는 3명입니다. 반면 권현주는 2025.04.02., 김한욱은 2025.06.17. 전입으로 말소기준 이후입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 현재는 감정가 70%
감정가 423,462,400원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 296,424,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 207,496,800원, 3회 유찰 시 145,247,760원입니다. 다만 이 사건은 가격 하락폭보다 선순위 점유관계의 실제 인수 여부 확인이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 296,424,000원 | 290,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 207,496,800원 | 203,791,845원 | 86,208,155원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 145,247,760원 | 142,414,291원 | 147,585,709원 |
④ 예상배당표 (매각가 296,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,949,936원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 완주군산림조합 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사바다유 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,474,064원 |
현재 최저가 296,424,000원 가정에서는 집행비용 4,949,936원, 근저당 채권 290,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 1,474,064원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 점유자 보증금도 확인되지 않은 상태입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 정읍시 망제동 동곡마을 남측 인근으로, 소규모 공장·단독주택·농경지가 혼재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 공장은 일반철골조 판넬지붕 단층, 사무실은 적벽돌조 (철근)콘크리트지붕 단층으로 이용 중입니다.
- 설비. 사무실에 기본적인 위생·급배수시설 및 일부 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공장용지·공업용, 평지·사다리형입니다. 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 지붕 현황. 목록1은 공부상 칼라강판지붕이나 현황은 샌드위치판넬지붕입니다.
- 기계기구. 권리관계 미상의 제시외 기계기구는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 3명부터 확인. 송원주·더조은 농업회사법인 주식회사·신원준의 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 점유자의 인수대상 보증금이 확인되면 최저가에 해당 인수금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 김태경의 소유권이전청구권가등기에 대해 담보가등기 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢은 매각에 포함되지만 권리관계 미상의 제시외 기계기구는 평가·매각에서 제외됩니다.
- 점유 전체 확인. 권현주는 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있어 실제 인도·명도 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표의 인수 0원은 당해세·최우선변제 및 미확인 점유자 보증금까지 확정한 결과가 아닙니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 봐야 할 것은 점유자 보증금”
이 사건의 등기 구조만 놓고 보면 기준은 선명합니다. 2025.03.20. 완주군산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가등기와 후순위 담보권은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 적혀 있습니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 말소기준보다 앞선 3명의 점유자입니다. 이들의 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 423,462,400원에서 1회 유찰돼 296,424,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 등기 후순위 권리는 소멸, 선순위 점유는 미확정. 입찰 여부는 이 세 점유자의 보증금과 점유권원을 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
