광주지방법원 2025타경32356. 광주 서구 치평동 라인동산아파트 104동 20층 2005호, 전용 59.92㎡ 아파트입니다. 사건 자체는 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 64,512,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리구조는 일반적인 ‘저가 아파트 경매’와 전혀 다릅니다. 말소기준은 2022.12.27. 국의 압류인데, 그보다 앞선 2022.12.09. 김문기의 소유권이전등기청구권 가등기가 존재합니다. 매각물건명세서에는 이 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결돼 본등기가 이뤄지면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있습니다.
여기에 이화은의 임차권이 겹칩니다. 전입일은 2020.12.01., 확정일자는 2020.11.18., 보증금은 148,500,000원이며 배당요구를 했습니다. 전입이 말소기준인 2022.12.27.보다 앞서 대항력이 있고, 현재 최저가 64,512,000원으로 매각될 경우 집행비용을 뺀 62,950,784원만 배당돼 85,549,216원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1174-3 라인동산아파트 104동 20층 2005호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.92㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 신현각 (2007.12.21. 매매 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 64,512,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이화은 / 148,620,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소 전 가등기’
② 임차인 — 대항력 있음, 미배당 잔액은 매수인 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이화은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 148,500,000원 | 2020.12.01 / 2020.11.18 | 있음 | 있음 | 아님 | 85,549,216원 |
이화은은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 임대차계약은 2020.11.12. 및 2022.09.22., 보증금은 2022.09.22. 7,000,000원 증액돼 총 148,500,000원입니다. 배당요구도 되어 있으므로 우선변제를 받지만, 배당으로 전액 회수되지 않는 부분은 대항력에 따라 매수인이 인수합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 64,512,000원 | 85,549,216원 | 150,061,216원 |
| 6회 유찰 시 | 51,609,600원 | 98,219,373원 | 149,828,973원 |
| 7회 유찰 시 | 41,287,680원 | 108,355,498원 | 149,643,178원 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 6,451만원이 아니라 1.50억원
라인동산 동일면적 최근 12건의 평균 실거래가는 255,000,000원이고, 최신 거래는 2026.04. 277,000,000원입니다. 현재 최저가만 보면 최근 평균의 25.3%에 불과하지만, 이 물건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하므로 가격 비교 기준은 실질취득 150,061,216원이어야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 255,000,000원의 약 58.8% 수준입니다.
즉 임차보증금 인수만 놓고 보면 실질취득은 최근 실거래보다 낮습니다. 그러나 이 차이를 곧바로 ‘가격 메리트’로 평가할 수는 없습니다. 매수인이 인수하는 갑구 17번 가등기는 본등기 시 소유권 자체를 잃을 수 있는 위험이기 때문입니다. 시세 할인폭보다 권리의 존속 여부가 먼저 해결돼야 하는 사건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.87㎡ | 12 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 59.87㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 16 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 16 | 264,000,000원 |
| 2026.02 | 59.87㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 14 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 20 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.87㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 255,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,561,216원 |
| 1. 임차인 이화은 보증금 | 148,500,000원 | 62,950,784원 |
| 2. 가압류 · 송정새마을금고 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이화은 | 148,620,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 148,500,000원 중 62,950,784원이 배당되고 85,549,216원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 20층 2005호로, 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 남측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 단지. 라인동산은 884세대, 1999.06.04. 준공이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 1,169,000원/㎡, 평지·사다리형의 아파트 건부지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 17번 가등기 원본 확인. 매수인 인수 및 본등기 시 소유권 상실 가능성이 명시돼 있으므로 가등기 원인과 본등기 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다.
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 회차는 64,512,000원이 아니라 인수액을 합한 150,061,216원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 6회·7회 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당 인수가 증가해 실질취득은 149,828,973원·149,643,178원 수준입니다.
- 우선매수권 확인. 이화은의 우선매수권이 있어 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국·안성시·광주광역시 서구 압류가 존재하므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 임차관계 검증. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·점유관계와 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·가등기 관련 원인증서와 법원 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,451만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 225,000,000원이 5회 유찰돼 64,512,000원까지 내려온 파격적인 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 85,549,216원을 더하면 현재 실질취득은 150,061,216원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 255,000,000원보다 낮은 것은 사실이지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아닙니다.
말소기준보다 앞선 소유권이전등기청구권 가등기가 그대로 인수되고, 본등기 시 소유권 상실 가능성이 있으며, 대항력 임차보증금 인수와 이화은의 우선매수권까지 동시에 존재합니다. 5회 유찰이라는 할인폭이 커도 이 세 가지를 해소하지 못하면 외부 투자자에게는 권리위험이 가격 차익을 압도합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리는 닫혀 있고 소유권도 열려 있습니다. 따라서 이 사건은 단순 저가매수 대상이 아니라 가등기의 실체와 우선매수권 행사 여부를 먼저 확인해야 하는 D등급 고위험 권리물건입니다.
