서울동부지방법원 2025타경51240. 송파구 방이동 엘루이시티 2층 207호 근린시설입니다. 말소기준은 2020.02.24 서호새마을금고 근저당권 15,000,000원이고, 같은 날 동수원새마을금고와 오산새마을금고도 각각 15,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2024.08.01 송파구 압류와 2025.04.01 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 이들 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 등기 소유자 표기는 교보자산신탁주식회사(수탁자)입니다. 등기기록에는 이 부동산에서 임대차 등 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 신탁주의사항이 기재되어 있습니다. 따라서 권리 소멸 여부만 보고 끝낼 사건은 아니고, 실제 임대·점유관계가 신탁관계와 어떻게 연결되는지 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2020.02.24 서호새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 선언되어 있고, 같은 날 설정된 동수원새마을금고·오산새마을금고 근저당과 이후의 송파구 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 세 근저당의 채권최고액은 각각 15,000,000원으로 합계 45,000,000원입니다.

② 점유·임차 현황 — 대항력은 없지만 확인할 것이 남는다

현황조사에는 아래 7건의 전입·등록 표기가 있습니다. 모두 말소기준일 2020.02.24 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제·최우선변제 관련 원본 확인은 필요합니다.

③ 가격 판단 — 20% 유찰됐지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 1,134,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 907,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 추정액도 907,200,000원입니다.

그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 지표가 없어, 907,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 20% 낮아졌으니 싸다”는 식의 가격 가점은 주지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.

④ 예상배당표 (매각가 907,200,000원 가정)

현재 최저가 907,200,000원 가정 시 세 근저당 채권최고액 합계 45,000,000원은 전액 배당되는 추정이고, 채권 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.3% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 근린시설이며 감정평가상 2층 207호는 (주)보라건설로 이용되고 있습니다. 인접호수와 내부경계벽체가 설치되어 있습니다.
• 주위환경. 서울특별시 송파구 방이동 소재 “방이중교” 북서측 인근으로, 상업용·업무용건물, 주상용건물, 근린생활시설, 숙박시설, 교육기관, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 버스정류장과 지하철 2호선·8호선 잠실역, 8호선 몽촌토성역까지 도보로 각각 약 3~4분 및 약 8~12분 정도 소요되는 것으로 기재되어 있고 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 16층 건물로 외벽은 치장석붙임·복합판넬 마감, 공용위생설비·소화전설비·승강기설비·지하주차장시설이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 17,160,000원/㎡, 토지면적은 1,093.6㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
• 규제 기재. 감정요항표에는 토지거래 계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.03.24~2025.09.30으로 기재되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 교보자산신탁주식회사가 수탁자로 표시되고 신탁주의사항이 있으므로, 신탁 목적·수익자·재산 관리 및 처분 조항과 임대차 관련 내용을 원본에서 대조하세요.
• 207호 실제 점유 확인. 감정 이용상태의 (주)보라건설과 현황조사의 207-3호 주식회사 해성 표기를 현장에서 대조하고, 인접호수와 설치된 내부경계벽체의 실제 범위를 확인하세요.
• 임차보증금·확정일자 확인. 현황조사 7건은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
• 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 배당표 한계 확인. 예상배당은 집행비용과 세 근저당을 기준으로 한 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 신탁의 확인

등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.24 서호새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 907,200,000원과 2회·3회 유찰 시나리오에서도 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정됩니다.

다만 이 사건의 핵심은 다른 데 있습니다. 감정평가상 207호 이용자는 (주)보라건설인데 현황조사에는 207-3호 주식회사 해성이 나타나고, 인접호수와 내부경계벽체도 설치되어 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 점유 표기도 7건입니다. 현재 소유자는 수탁자로 표시되고 신탁원부 확인 주의사항까지 있습니다. 게다가 시장 실거래 비교자료가 없어 907,200,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸은 긍정적이지만, 점유·신탁·가격 검증을 마치기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.