서울동부지방법원 2025타경51308. 천호역한강푸르지오시티 17층 1714호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.06.27. 설정된 김환준의 근저당권(채권최고액 30,000,000원)입니다. 그런데 임차인 김상훈은 그보다 앞선 2021.05.04. 전입·점유를 개시했고 같은 날 확정일자도 받았습니다. 따라서 단순히 2023.07.20. 등기된 임차권이 말소기준 뒤에 있다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 대항력의 기준일은 2021.05.04.로 말소기준권리보다 빠릅니다.
매각물건명세서에도 을구 4번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 144,800,000원을 기준으로 집행비용 2,827,200원이 먼저 빠지면 임차인 예상배당은 141,972,800원이고, 보증금 중 남는 48,027,200원이 낙찰자 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51308 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 425-3 천호역한강푸르지오시티 17층 1714호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전유부분 | 17층 1714호 · 25.24㎡ 전부 |
| 건물 | 35층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 김지혜 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 144,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김상훈 | 17층 1714호 25.24㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.04 / 2021.05.04 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
김상훈은 확정일자를 갖고 배당요구를 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 매각대금으로는 보증금 전액 회수가 불가능합니다. 예상배당액 141,972,800원을 제외한 48,027,200원은 매수인에게 승계됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아니며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 착시 — 유찰돼도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
이 물건은 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 144,800,000원입니다. 표면적으로는 36,200,000원 낮아졌습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 144,800,000원 | 141,972,800원 | 48,027,200원 | 192,827,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 76,581,760원 | 192,421,760원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 92,672,000원 | 90,603,904원 | 99,396,096원 | 192,068,096원 |
특히 현재 실질취득 192,827,200원은 감정가 181,000,000원보다 11,827,200원 높습니다. 별도의 최근 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없지만, 최소한 “감정가 1.81억짜리를 최저가 1.448억에 산다”는 해석은 틀립니다. 실질부담은 이미 감정가를 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,827,200원 |
| 1. 임차인 김상훈 보증금 | 190,000,000원 | 141,972,800원 |
| 2. 근저당권 · 김환준 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 44,353,703원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김상훈 | 190,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 김상훈에게 141,972,800원이 배당되고 보증금 부족분 48,027,200원이 매수인에게 인수됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있으며, 제공된 예상배당 역시 당해세 등을 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 후순위 권리와 압류
2022.06.27. 말소기준 근저당권 이후의 케이비캐피탈 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 국세 압류는 등기 순서상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 실제 세목과 법정기일에 따라 배당순위가 달라질 수 있어, 당해세가 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 가능성이 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5·8호선 천호역 북동측 인근이며 주변에 근린생활시설과 오피스텔 빌딩이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 천호역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 35층 건물 내 17층 1714호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차타워·소방·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 구천면로에 접하고 동측 및 남서측으로 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액을 본다. 현재 144,800,000원 낙찰을 가정해도 인수액을 합친 부담은 192,827,200원입니다.
- 임차인 보증금 전액 회수 여부 확인. 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수가 명시돼 있으므로 배당결과가 핵심입니다.
- 임차인과 신청채권자의 관계 확인. 김상훈이 양쪽에 동일하게 표시되므로 계약 원본·보증금 지급내역·점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 및 국세 압류의 실제 체납액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·전입 및 용도 관련 사항을 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.448억 낙찰”이 아니라 “약 1.93억 취득”
이 사건은 유찰률만 보면 감정가 181,000,000원에서 최저가 144,800,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석 결과는 정반대의 그림을 보여줍니다. 김상훈은 말소기준권리보다 앞선 2021.05.04. 전입·점유와 확정일자를 갖고 있으며, 보증금은 190,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액 48,027,200원을 더하면 매수인의 실질취득액은 192,827,200원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 192,421,760원, 3회 유찰 시 192,068,096원으로, 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어 총부담은 190,000,000원대에 고정됩니다. 최근 실거래 자료가 없어 시장가와의 직접 비교는 할 수 없지만, 현재 실질취득액이 감정가 181,000,000원을 이미 넘어선다는 점만으로도 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없는 사건입니다.
