서울동부지방법원 2025타경51328. 광진구 화양동 신원리브웰 화양동 주상복합 4층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택원룸형)입니다. 현재 소유자는 김선환이고, 등기부상 2021.10.05. 거래가 220,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 첫인상과 최종 결론이 다릅니다. 전입 2021.10.01., 확정일자 2021.08.26.인 윤정아의 임차권은 2023.02.21. 엠메이드대부 유한회사 가압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차보증금 220,500,000원이 핵심 위험입니다. 실제 현 회차 최저가 174,400,000원보다 보증금이 더 크므로 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.18. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약은 해당 임차인 윤정아의 인수위험을 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51328 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 화양동 주상복합 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택원룸형) |
| 면적 | 16.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하2층/지상11층 |
| 소유자 | 김선환 · 2021.10.05. 거래가 220,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 174,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 220,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.21. 엠메이드대부 유한회사 가압류 57,370,667원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 케이아이코아즈대부 가압류, 광진구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정아 | 4층 401호 16.92㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01. | 2021.08.26. | 220,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 아님 |
윤정아는 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 상태입니다. 다만 2026.06.18. 제출된 확약으로 대항력을 포기했기 때문에 최종 인수판단은 실질 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,241,600원 |
| 1. 임차인 윤정아 보증금 | 220,500,000원 | 171,158,400원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 57,370,667원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 7,473,839원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤정아 보증금 부족분은 49,341,600원입니다. 다만 2026.06.18. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되었으므로 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 혼동하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 174,400,000원 | 49,341,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 139,520,000원 | 83,733,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 111,616,000원 | 111,246,624원 | 0원 |
확약이 없다고 가정하면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금이 220,500,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 단순히 최저가만 낮아졌다고 “싸졌다”고 볼 수 없습니다. 하지만 실제 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 위 수치는 확약 전 룰상 위험의 크기를 보여주는 참고값이고 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 광진구 화양동 소재 어린이대공원역(지하철7호선) 남측 인근이며, 부근에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철7호선 어린이대공원역이 있습니다.
- 이용상태. 신원리브웰 화양동 주상복합 4층 401호로서 공동주택(도시형생활주택원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상11층이며 승강기, 주차장, 난방, 급·배수 및 위생설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 35미터, 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.18. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 매각기일 전 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 문구가 실제 매수인 인수 제거로 연결되는지 원본 기록을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래 자료가 없으므로 최저가 174,400,000원만으로 할인 여부를 판단하면 안 됩니다.
- 공과금·체납 확인. 국민건강보험공단과 광진구 압류가 존재하므로 실제 배당 및 체납관계는 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재한 물건인 만큼 현재 실제 점유자와 인도 상태를 매각 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면적으로는 위험한 사건입니다. 보증금 220,500,000원의 윤정아가 2021.10.01. 전입했고, 말소기준 가압류는 2023.02.21.이므로 원칙적으로는 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 최저가 174,400,000원을 기준으로도 배당 후 49,341,600원이 남습니다.
하지만 2026.06.18. 주택도시보증공사가 대항력 포기와 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 매수인의 실질 인수위험은 0원으로 해소됩니다. 그래서 이 사건의 핵심은 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 숫자만 보는 것이 아니라, 확약이 실제로 유효하게 적용되는지 원본으로 확인하는 것입니다.
권리 측면에서는 확약 확인을 전제로 접근 가능성이 높아졌지만, 시세 자료가 없어 최저가 174,400,000원의 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 실거래 검증이 핵심인 사건입니다.
