광주지방법원 2025타경32454. 담양군 대덕면 비차리 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 공장·창고·전시실로 이용되고 있습니다. 등기부상 현재 소유자는 김진수·차진 각 2분의 1 공유이고, 말소기준은 2023.11.02. 전남낙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원, 채무자는 주식회사우드퍼니처입니다. 이후 순천농업협동조합, 광주신용보증재단, 우리금융캐피탈의 가압류와 2025.04.03. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리분석의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 앞선 전입 3건입니다. 강혁·강성민은 2022.02.03., 주식회사 아름드리퍼니처·김진수는 2022.10.12. 전입으로 조사됐습니다. 전입 시점만 보면 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 보증금과 점유관계가 확인되기 전에는 배당표상 인수 0원을 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32454 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 대덕면 비차리 441 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 창고 · 전시실 |
| 등기부 건물 소재 | 전라남도 담양군 대덕면 비차리 446-1 · 차동길 2-50 |
| 소유자 | 김진수 2분의 1 · 차진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,630,847,000원 / 730,619,456원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 914,323,596원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 선순위 점유는 별도 확인
2016.12.29. 동광새마을금고 근저당, 2017.05.29. 순천농업협동조합 근저당, 2018.08.02. 합명회사장성합신상사 근저당, 2022.01.28. 입하신용협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.11.02. 전남낙농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아름드리퍼니처, 김진수 | 2022.10.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강혁 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성민 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 1,630,847,000원, 현재 최저매각가는 730,619,456원으로 5회 유찰된 회차입니다. 현재 시나리오의 감정가 대비 비율은 44.8%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 584,495,564원, 7회 유찰 시 467,596,451원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 유형의 최근 실거래나 최근 12개월 평균 자료가 없으므로 이 숫자만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장·창고·전시실과 토지가 결합된 물건이고, 농지취득자격증명과 도로·접도구역 제한, 선순위 점유관계까지 함께 검토해야 하므로 유찰 횟수 자체를 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 730,619,456원 가정)
| 배당 항목 | 배당계산 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,706,195원 |
| 2. 근저당 · 전남낙농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 720,913,261원 |
| 3. 가압류 · 순천농업협동조합 | 27,181,609원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 15,750,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시나리오에서 총 채권액 1,142,932,066원 중 채권자 예상배당은 720,913,261원, 미배당은 422,018,805원입니다. 전남낙농업협동조합은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산됐으며, 신청채권 청구액은 914,323,596원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 담양군 대덕면 비차리 소재 창평우리병원 서측 인근으로, 소규모 공장과 농경지가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물 이용. 기호 2(가)는 공장, 2(나)는 창고, 2(다)는 전시실로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철골조·조립식 판넬 및 조립식 판넬조 단층 건물이며, 일반적인 위생·급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 전, 토지면적 864.0㎡, 완경사 사다리형, 도로접면은 세로한면(불), 공시지가는 12,900원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역을 포함하며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 고속국도법상 접도구역, 광로2류 저촉 등이 확인됩니다.
- 추가 제한. 목록1 일부는 도시계획시설도로 광로2류에 저촉되고, 목록1·4 일부는 고속국도법상 접도구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 3건 원본 확인. 주식회사 아름드리퍼니처·김진수, 강혁, 강성민의 실제 점유 부분과 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원이나, 보증금 미상 점유자가 있어 실제 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·4는 증명서 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 취득 자격 및 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물건. 목록3 지상의 이동 가능한 컨테이너 사무실·창고 및 조립식 창고 등은 매각 제외이므로 현장 경계를 확인해야 합니다.
- 도로·접도구역. 광로2류 및 고속국도법상 접도구역 저촉이 실제 이용과 증·개축, 원상회복에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 공장·토지의 개별 시세조사가 필요합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 중요한 것은 미확정 인수위험
이 사건은 감정가 1,630,847,000원에서 최저매각가 730,619,456원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 등기 밖에 있습니다. 말소기준보다 앞선 전입 3건의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액이 미확정이고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 특별매각조건도 있습니다. 시세 자료도 없어 730,619,456원을 단순히 저가라고 평가할 수 없습니다. 결론은 후순위 등기는 소멸, 그러나 점유·농지·토지규제가 남아 있는 확인형 물건입니다.
