광주지방법원 2025타경32532. 광주 광산구 월계동 신동아아파트 104동 302호, 전용 116.186㎡ 아파트입니다. 감정가 337,000,000원에서 8회 유찰되어 최저가가 49,472,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 14.68%에 불과한 가격이니 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 그러나 등기를 살펴보면 전혀 다른 이야기가 나옵니다. 말소기준인 2022년 광주와이신용협동조합 근저당권보다 7년 앞서 설정된 박소연의 전세권이 있고, 매각물건명세서에도 이 권리가 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.

이 물건에서 가장 중요한 숫자는 4,947만원이라는 최저가가 아니라 250,000,000원의 선순위 전세금입니다. 전세권 전액 인수를 기준으로 계산하면 최저가에 낙찰받더라도 명목상 취득 부담은 약 2.995억원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 2.971억원과 거의 같거나 더 높고, 최신 거래 2.8억원보다는 약 1,947만원 비쌉니다. 8회 유찰이 곧 가격 메리트를 의미하지 않는 대표적인 권리분석 주의 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

말소기준권리는 2022.11.25. 설정된 광주와이신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권과 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 설정된 2015.12.29. 박소연의 전세권입니다.

박소연의 전세권은 최초 전세금 210,000,000원으로 설정됐고, 2021.12.16. 변경등기에 따라 전세금이 250,000,000원으로 증액됐습니다. 증액등기 역시 2022년 말소기준권리보다 앞섭니다. 이후 2023.12.28. 존속기간이 2025.12.31.까지 변경됐지만, 존속기간이 지났다는 사정만으로 전세권등기와 전세금 반환문제가 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인·전세권 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인 1명. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 다만 등기된 선순위 전세권의 매수인 인수는 별도의 명시 사항입니다.

전세권의 존속기간은 2025.12.31.까지 변경된 이력이 있습니다. 만료 후 전세금 반환 여부, 전세권 말소 여부, 점유 상태 및 배당요구 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 현 단계에서 전세권 인수 부담을 임의로 0원으로 낮춰 계산할 근거는 없습니다.

③ 실질취득 계산 — 4,947만원이 아니라 약 2.995억원

매각물건명세서상 선순위 전세권 전액 인수를 전제로 할 경우, 매수인의 명목상 실질취득 부담은 다음과 같습니다.

실질취득 부담 299,472,000원은 등기 전세권 250,000,000원 전액 인수를 가정한 보수적 명목 계산입니다. 주택임대차보호법상 대항력이 확인된 임차인의 미배당 보증금 인수 구조와는 구분합니다. 전세권의 실제 배당 여부와 인수 범위에 따라 최종 부담은 달라질 수 있으며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 분석 — 과거 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

광주 신동아아파트는 306세대, 1996.11.28. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 116.19㎡의 동일 면적 거래입니다. 전체 12건의 평균은 334,583,333원이지만, 과거 4억원대 거래가 포함되어 현재 가격 판단에 그대로 적용하기에는 주의가 필요합니다.

시세에서 가장 중요한 지표는 최근 12개월 평균 297,142,857원, 최신 거래 280,000,000원, 그리고 최근 거래가격의 과거 대비 -23.2% 하락 추세입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 334,583,333원을 현재의 적정가격으로 단순 적용하면 가격이 부풀려질 수 있습니다.

결국 이 물건을 감정가 337,000,000원이나 전체 평균 334,583,333원과 비교해 저평가로 판단하는 것은 부적절합니다. 현재 실질취득 추정액이 최근 거래 수준을 웃돈다는 사실을 먼저 봐야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 49,472,000원 가정)

기계적 배당 추정: 집행비용 1,290,496원, 전세권 배당 48,181,504원, 후순위 채권자 배당 0원, 소유자 잔여 0원. 집행비용 및 배당순서는 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 명세서상 전세권 인수 여부가 실제 배당 처리보다 우선 확인되어야 합니다.

신청채권자 광주와이신용협동조합의 청구액은 71,969,336원이지만, 위 배당 시뮬레이션에서는 예상배당이 0원입니다. 전체 채권액 합계는 350,074,892원이며, 계산상 미배당은 301,893,388원입니다. 다만 채권자들의 미배당 합계가 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인 부담은 법적으로 존속하는 권리별로 판단해야 합니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수는 남는다

선순위 전세권 250,000,000원 전액을 인수한다는 동일한 가정으로 회차별 실질취득 부담을 계산하면 다음과 같습니다.

전세권 전액 인수를 가정하면 9회 유찰 시의 실질취득 부담은 289,577,600원, 10회 유찰 시에는 281,662,080원입니다. 최저가가 내려가면 명목 취득 부담도 내려가지만, 10회 유찰 시에도 최신 거래 280,000,000원보다 높습니다. 따라서 반복 유찰을 무조건 매수 기회로 해석하기 어렵습니다.

위 시나리오는 선순위 등기 전세권 전액이 존속하는 것으로 가정한 계산입니다. 전입일 미상인 임차인의 대항력 있는 미배당 보증금 인수형이라고 확정한 것은 아니며, 실제 인수 범위가 달라지면 실질취득액도 달라집니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 월계동 소재 월계중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1996.11.28. 준공된 306세대 아파트이며, 대상은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 3층 302호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지, 상대보호구역, 전통상업보존구역 등의 지정 사항이 있습니다. 공시지가는 1,048,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 실거래 평균에 비해 최근 거래가격이 크게 낮아졌고, 동일 단지 경매물건의 평균 유찰은 6.7회입니다. 특히 전용 116.19㎡ 면적의 매수 수요와 실거래 추세를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 인수 확인. 매각물건명세서의 을구 2번 전세권 인수 문구를 확인하고, 박소연의 전세금 250,000,000원 중 실제 매수인이 부담하게 되는 범위를 확인해야 합니다.
• 배당요구·전세권 존속 대조. 예상배당표에는 전세권 배당액 48,181,504원이 반영돼 있으나 명세서에는 전세권 인수로 표시돼 있습니다. 배당요구 여부, 전세권 소멸 가능성 및 인수 범위를 법원 기록으로 대조해야 합니다.
• 전입 및 점유 확인. 박소연의 전입일·확정일자는 미상입니다. 주민등록·점유 상태·전세금 반환 여부와 현재 점유자를 확인하고 명도 가능성도 검토해야 합니다.
• 시세 기준 재설정. 전체 평균 334,583,333원보다 최근 12개월 평균 297,142,857원 및 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락장 고려. 최근 거래가격이 과거 대비 23.2% 하락했습니다. 향후 매도가격에 대해 보수적 시나리오가 필요합니다.
• 유찰 원인 확인. 8회 유찰의 배경으로 선순위 전세권 인수 부담이 핵심 검토 대상입니다. 매각물건명세서·등기사항전부증명서 및 사건기록을 종합 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비, 당해세 및 기타 인수 가능한 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전세권 관련 기록과 실거래가 원본을 확인하고 권리 인수에 관한 전문가 검토를 받는 것이 적절합니다.

맺으며 — “8회 유찰보다 무거운 선순위 전세권”

광주 신동아 302호는 표면적으로는 감정가 3.37억원짜리 아파트를 4,947만원에 매수할 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 실질은 다릅니다. 2015년에 설정된 선순위 전세권 250,000,000원이 매수인에게 인수되며, 전액 인수 기준 명목 취득 부담은 299,472,000원입니다.

이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 297,142,857원보다 높고, 최신 거래 280,000,000원과 비교하면 격차가 더 큽니다. 동시에 실거래가격은 과거 대비 23.2% 하락 추세입니다. 8회 유찰이라는 숫자를 감안하더라도 현재 조건에서 뚜렷한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

여기에 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서의 전세권 처리 사이에 반드시 대조해야 할 부분도 남아 있습니다. 인수범위가 법원 기록으로 확정되기 전에는 최저가를 실제 취득가격으로 해석해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류 및 선순위 전세권 인수·배당 관계 우선 확인입니다. 이 물건은 싸게 낙찰받는 기술보다 낙찰 후 무엇을 얼마만큼 부담하는지 정확히 파악하는 권리분석이 먼저인 사건입니다.