광주지방법원 2025타경32532. 광주 광산구 월계동 신동아아파트 104동 3층 302호입니다. 감정가 337,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 61,839,769원, 감정가의 18.35% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율이 아니라 2015.12.29. 설정된 선순위 전세권입니다. 박소연 명의 전세권은 처음 210,000,000원으로 설정됐고 2021.12.16. 전세금이 250,000,000원으로 변경됐습니다. 이 전세권은 2022.11.25. 말소기준 근저당보다 먼저 존재하며, 매각물건명세서에도 “말소되지 않고 매수인에게 인수됨”이라고 명시돼 있습니다.

따라서 61,839,769원에 낙찰받는다고 해서 6천만원대에 아파트를 취득하는 구조가 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서는 전세권에 60,326,653원이 배당되는 계산이 잡혀 있고, 전세금 250,000,000원 중 상당액이 남습니다. 이처럼 낙찰가가 내려갈수록 선순위 전세권의 미회수분이 커지므로, 낙찰가와 인수부담을 합친 실질취득은 약 2.5억원 부근에 고정되는 구조로 읽어야 합니다. 최저가 61,839,769원을 그대로 시세와 비교하는 것은 이 사건에서는 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다

말소기준은 2022.11.25. 광주와이신용협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 이후의 광산구 압류, 동구 압류, 현대카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 박소연의 전세권은 최초 설정일이 2015.12.29.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 전세금은 2021.12.16. 250,000,000원으로 변경됐고, 매각물건명세서가 이 전세권을 매수인 인수권리로 특정하고 있습니다.

② 임차·전세권 — 실제 점유자 1명, 대항력은 미상

실제 임차·점유 관계에서 확인되는 사람은 박소연 1명입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 단정할 수는 없습니다. 따라서 임차인 지위는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 다만 이 사건의 인수위험은 대항력 판단과 별개로, 등기된 선순위 전세권 자체가 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있다는 점에서 발생합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 2.5억으로 본다

신동아 동일면적 116.19㎡ 실거래 중 최근 12개월 7건의 평균은 297,142,857원입니다. 최신 거래는 2025.12. 12층 280,000,000원입니다. 전체 12건 평균 334,583,333원은 2022~2023년 400,000,000원·450,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월과 그 이전의 가격 추세는 -23.2%로 뚜렷한 하락 방향입니다.

표면 최저가 61,839,769원은 최근 12개월 평균의 20.8%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 전세권을 반영하지 않은 숫자입니다. 권리 인수를 반영한 실질취득 약 250,000,000원을 놓고 보면 최근 12개월 평균 297,142,857원과 최신 거래 280,000,000원보다 낮은 수준입니다. 다만 시장 자체가 -23.2% 하락 추세이고, 현재 사건 역시 이미 7회 유찰된 만큼 단순히 “2.5억이면 싸다”고 단정하기보다 추가 하락 가능성과 선순위 전세권 정리 조건을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,839,769원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 350,074,892원 중 60,326,653원이 배당되고, 부족액은 289,748,239원입니다. 신청채권자 광주와이신용협동조합의 청구액은 71,969,336원이지만 현재 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담의 중심은 전세권

8회 유찰 시 최저가는 49,471,815원, 9회 유찰 시에는 39,577,452원까지 내려갑니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 선순위 전세권에 돌아가는 배당액도 줄어드는 구조입니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 계산은 성립하지 않습니다. 경제적 부담의 중심은 계속 250,000,000원 선순위 전세권에 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 월계동 월계중학교 북측 인근으로 아파트단지와 학교가 혼재하고 있으며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 3층 302호이며 아파트로 이용 중입니다.
• 도로. 남서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지·가축사육제한구역·상대보호구역·전통상업보존구역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지. 신동아 306세대, 사용승인 1996.11.28.이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 5.8회이고 현재 사건은 7회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 원문 확인. 을구 2번 전세권설정등기와 2-4번 전세금 변경등기, 매각물건명세서의 “매수인 인수” 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 잔존 전세금 확인. 250,000,000원 전세권의 현재 채무 잔액, 변제 여부, 실제 배당요구 여부와 매각 후 존속 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 확인. 박소연의 전입신고일·확정일자를 확인하기 전에는 대항력을 단정하지 말고 “가능·미상”으로 봐야 합니다.
• 최저가 착시 금지. 응찰 판단의 기준은 61,839,769원이 아니라 인수부담을 합친 실질취득 약 250,000,000원 수준입니다.
• 하락장 반영. 최근 12개월 평균 297,142,857원, 최신 280,000,000원보다 낮더라도 최근과 과거 거래의 추세가 -23.2%이므로 과거 평균 334,583,333원을 기준으로 가격 메리트를 부풀리지 않아야 합니다.
• 후순위 채권. 광주와이신용협동조합 근저당, 압류, 현대카드 가압류 등은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 기록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “6천만원짜리 아파트”가 아니라 “2.5억 전세권 인수형”

겉으로는 감정가 337,000,000원짜리 아파트가 7회 유찰돼 61,839,769원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격표는 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 박소연의 전세권 250,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 경제적 판단의 출발점은 실질취득 약 250,000,000원입니다.

그 기준으로 보면 최근 12개월 동일면적 평균 297,142,857원과 최신 거래 280,000,000원보다는 낮습니다. 다만 실거래 추세가 -23.2%로 내려오고 있고, 이 물건 자체도 7회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 단순한 “저가 매수 기회”가 아니라 “가격 여지는 있으나 선순위 전세권을 정확히 이해해야만 접근 가능한 고난도 물건”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 인수되는 전세권의 실제 잔존 부담과 말소 조건입니다.