서울동부지방법원 2025타경51727. 광진구 광장동 현대리버빌 A동 6층 601호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 2,830,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,264,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2015.09.08 설정된 동부화재해상보험주식회사 근저당권 1,075,200,000원입니다.
말소기준 뒤에는 2018년 유현숙 명의 소유권이전청구권가등기, 2022년 최경희 근저당권 1,200,000,000원, 2025년 조성구의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 등기 순위상 말소기준보다 늦고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51727 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광장동 135-1 현대리버빌 제에이동 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 광진구 아차산로78가길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 + 토지 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 여준호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,830,000,000원 / 2,264,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성구 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리들은 소멸
말소기준은 2015.09.08 동부화재해상보험주식회사 근저당권 1,075,200,000원입니다. 그보다 앞선 제일은행·한국씨티은행·저축은행 근저당들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 유현숙 가등기, 최경희 근저당권, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 2,830,000,000원의 80%인 2,264,000,000원입니다. 한 차례 유찰로 566,000,000원이 내려왔지만, 이 사건에서는 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가정액 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 2,264,000,000원 | 80% | 186,240,000원 |
| 2회 유찰 시 | 1,811,200,000원 | 64% | 634,512,000원 |
| 3회 유찰 시 | 1,448,960,000원 | 51.2% | 993,129,600원 |
가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수는 별개입니다. 낙찰가는 시세·물건 상태를 따로 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,040,000원 |
| 1. 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 | 1,075,200,000원 | 1,075,200,000원 |
| 2. 근저당 · 최경희 | 1,200,000,000원 | 1,163,760,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조성구 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,425,200,000원 중 2,238,960,000원이 배당되고, 미배당은 186,240,000원입니다. 최경희 근저당에서 일부 미배당이 발생하고 신청채권자 조성구의 150,000,000원은 현재 회차 가정에서는 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 광장동 장로회신학대학교 동측 인근으로, 주위에 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 광나루역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 10층 건물 내 6층 601호이며 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 서측으로 포장도로 진출입로가 있고 아차산로78길에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 도로에 접합합니다. 과밀억제권역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2018.05.18 유현숙 가등기는 말소기준 뒤라 소멸 처리돼 있으나, 담보가등기 종류 확인 포인트가 있으므로 등기원인과 명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 2,264,000,000원이 감정가의 80%라는 사실과 실제 시장가격은 별개입니다. 최근 동일·유사 물건 거래를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차에서 186,240,000원의 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 인수위험으로 오해하지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 현장 점유자와 인도 가능 상태를 매각 전 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수는 0원이라는 점입니다. 2018년 가등기도 말소기준 이후이며 명세서상 인수권리 없음으로 정리돼 있어 큰 틀의 권리구조는 비교적 단순합니다. 다만 가등기 성격에 대한 확인 포인트는 남아 있으므로 원본 대조를 생략해서는 안 됩니다.
가격은 다른 문제입니다. 감정가 28.30억에서 한 번 유찰돼 22.64억이 됐지만, 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 평가할 시세 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 응찰 여부와 가격 메리트는 현재 시장 시세를 확인한 뒤 별도로 결정해야 하는 사건입니다.
