서울동부지방법원 2025타경51767. 천호역한강푸르지오시티 27층 2709호로, 집합건축물대장상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.03.09 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 96,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 임송학의 근저당권 70,000,000원, 윤명덕의 가처분, 강제경매개시결정과 신한은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 임헌은 2709호에 대해 보증금 50,000,000원, 전입일 2017.05.23으로 조사됐고 2025.09.19 배당요구를 했습니다. 그러나 전입이 2016.03.09 말소기준 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 배당 결과와 무관하게 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51767 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 425-3 천호역한강푸르지오시티 27층 2709호 |
| 용도 / 층 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 지상35층 내 27층 2709호 |
| 소유자 | 하오숙 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 133,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2015.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.03.09 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.07.22 임송학 근저당권, 2025.07.30 윤명덕의 근저당권 관련 가처분, 2025.07.11 강제경매개시결정 및 2026.03.27 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 따라서 자료상 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 보증금 5,000만원, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임헌 | 2709호 | 2017.05.23 | 50,000,000원 | 2025.09.19 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 임헌 본인의 임차관계로 확인됩니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 명확히 확인되지 않지만, 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 여부와는 별개입니다. 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 임송학 | 70,000,000원 | 41,240,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤명덕 | 133,500,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 신한은행 | 133,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
140,000,000원 가정 시 채권 총액 433,000,000원 중 137,240,000원이 배당되고, 미배당액은 295,760,000원입니다. 임송학 근저당부터 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천호3동주민센터 서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설과 오피스텔이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 5·8호선 천호역이 있으며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 지상35층 내 제27층 제2709호입니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 약 20m, 동측 및 남서측 약 6~7m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 20,210,000원/㎡이며 토지면적은 3,787㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2015.07.30이며 위생설비·중앙난방설비·급배수설비·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항이 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 재확인. 임헌의 전입일 2017.05.23과 말소기준일 2016.03.09의 선후관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자 및 실제 배당순위가 명확히 확인되지 않으므로 배당요구 종기 관련 원문을 확인하세요. 다만 대항력 없음과 매수인 인수 0원 판단은 별개입니다.
- 가처분 확인. 임송학 근저당권에 관한 윤명덕의 가처분은 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 자료상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서의 인수 특별조건 유무를 원본 대조하세요.
- 가격은 별도 검증. 최저가 140,000,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 천호역 인근 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확인하세요.
- 업무시설 기준 확인. 아파트가 아니라 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이므로 용도·대출·세금·환금성을 해당 용도 기준으로 검토하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 시세 검증이 먼저
이 물건의 가장 중요한 권리 포인트는 임차보증금 50,000,000원이 곧 매수인 인수액을 뜻하지 않는다는 점입니다. 임헌의 전입일은 2017.05.23이고 말소기준 신한은행 근저당은 2016.03.09이므로 자료상 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가처분·경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단정할 근거가 부족합니다. 감정가 175,000,000원에서 1회 유찰돼 140,000,000원까지 내려왔지만, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 시세 검증 전에는 가격 메리트 판단을 유보”입니다.
