서울동부지방법원 2025타경51787. 강동구 암사동 더이룸 나동 4층 401호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 최영환이고, 말소기준권리는 2020.01.17. 주식회사하나은행 근저당권 115,500,000원입니다. 이후 한유산업 가압류, 우리화재산업 근저당, 도원밸브 가압류, 지방자치단체·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신이순의 전입일은 2024.09.10.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 배당관계는 매각물건명세서 원본으로 최종 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51787 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 나동 4층401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 29.28㎡ · 6층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 최영환 |
| 감정가 / 최저가 | 327,035,000원 / 261,628,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 35,494,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.01.17. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 한유산업 가압류, 우리화재산업 근저당, 도원밸브 가압류와 각종 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 과거 경매개시결정과 가압류 중 이미 말소된 항목도 확인됩니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신이순 | 401호 · 주거 | 2024.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신이순의 전입신고는 말소기준권리인 2020.01.17.보다 뒤인 2024.09.10.입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 현재 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 반영돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 거래의 163.5%
더이룸은 20세대, 사용승인일은 2019.03.26.입니다. 대상 면적은 29.28㎡이고, 확인된 최근 유사면적 거래는 2025.10. 전용 27.7㎡·6층의 160,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 160,000,000원이며, 현재 최저가 261,628,000원은 그 163.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 27.7㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.28㎡ 대상 | 1건 | 160,000,000원 |
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 261,628,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 209,302,400원 | 47,312,835원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 167,441,920원 | 88,587,268원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 현재 회차에서는 가격이 최근 거래보다 크게 높은 반면, 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 입찰가가 시장가격에 접근하는지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,628,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,462,792원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 115,500,000원 | 115,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한유산업 | 5,796,754원 | 5,796,754원 |
| 3. 근저당 · 우리화재산업주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 도원밸브 | 71,588,247원 | 71,588,247원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,280,207원 |
현재 최저가 261,628,000원 가정에서는 표시된 채권 252,885,001원이 전액 배당되고 소유자 잔여 4,280,207원이 계산됩니다. 다만 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위반건축물. 집합건축물대장상 건축과-17679호(2019.07.02.)로 주거 19.1㎡ 무단증축이 등재돼 있습니다.
- 입지. 천호초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보가능거리에 지하철 8호선 암사역과 다수 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 4,508,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며 승강기·난방·소방·주차장 설비가 확인됩니다.
- 환금성. 20세대 규모 다세대이고 위반건축물 등재 상태인 만큼 가격뿐 아니라 향후 처분 가능성도 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 최저가 261,628,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 163.5%입니다.
- 위반건축물 확인. 19.1㎡ 주거 무단증축의 시정명령·이행강제금·원상복구 관련 현황을 관할 행정기관과 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 신이순의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 조세 배당 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세 해당 금액이 있으면 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 209,302,400원, 3회 유찰 시 167,441,920원이며 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 위반건축물이 문제
이 사건의 말소기준권리는 2020.01.17. 하나은행 근저당입니다. 임차인 신이순은 2024.09.10. 전입해 대항력이 없고, 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 정반대입니다. 1회 유찰 후 최저가가 261,628,000원인데, 최근 12개월 유사면적 거래 평균은 160,000,000원입니다. 비율은 163.5%로, 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 게다가 19.1㎡ 주거 무단증축 위반건축물이라는 별도의 환금성·행정 리스크도 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현재 가격과 위반건축물 리스크 때문에 보수적으로 접근할 사건입니다.
