33,030,144원
광주지방법원 2025타경32825. 장성군 삼계면 주산리 은상빌 2층 202호, 전용 79.8339㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 감정가 180,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 33,030,144원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 핵심은 등기와 임차인입니다. 현석만은 2020.02.10. 전입·확정일자를 갖춘 보증금 165,000,000원의 임차권자이고, 김유리도 보증금 30,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 조사돼 있습니다. 현재 회차 배당 가정상 이 두 임차인과 관련해 매수인이 떠안을 금액이 합계 162,964,399원입니다.
특히 현석만의 보증금은 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 매각대금에서 집행비용 994,543원을 제외한 32,035,601원이 현석만에게 우선변제되더라도 132,964,399원이 남고, 이 잔액은 매수인이 인수합니다. 김유리 보증금 30,000,000원도 전액 인수 가정입니다. 결과적으로 최저가가 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액이 늘어 실질취득 총액은 약 1.96억원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 삼계면 주산리 737-5 은상빌 2층 202호 · 도로명 전라남도 장성군 삼계면 주산1길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 79.8339㎡ · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 |
| 소유자 | 박은선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 33,030,144원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현석만 / 184,637,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 은상빌 · 6세대 · 2020.01.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2020년의 신탁등기와 근저당권, 2023년의 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 부담의 핵심이 아닙니다. 문제는 2024.02.22. 등기된 현석만의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.02.08., 주민등록과 확정일자는 2020.02.10., 점유개시는 2020.02.20.로 기재돼 있으며 보증금은 165,000,000원입니다. 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
| 임차인 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현석만 제2층 제202호 전부 | 165,000,000원 | 2020.02.10. 2020.02.10. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 김유리 202호 | 30,000,000원 월 400,000원 | 2024.12.20. 확정일자 없음 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
은상빌 동일 면적 79.83㎡의 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 192,500,000원이지만, 최근 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -7.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 79.83㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 79.83㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.12 | 79.83㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 79.83㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.83㎡ | 2건 | 185,000,000원 |
표면 최저가 33,030,144원은 최근 12개월 평균의 17.9%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 투자 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 현재 회차 인수액 162,964,399원을 더하면 실질취득은 195,994,543원입니다. 이는 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건은 7회 유찰됐어도 실질적으로 최근 시세보다 싸지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,030,144원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 994,543원 |
| 1. 임차인 현석만 보증금 | 165,000,000원 | 32,035,601원 |
| 인수 · 현석만 미배당 보증금 | 132,964,399원 | 0원 |
| 인수 · 김유리 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매신청채권 · 현석만 | 184,637,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 현석만의 임차보증금 우선변제에 사용되고, 신청채권 및 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성군 삼계면 사창삼거리 남측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·농경지 등이 혼재한 개발진행 중 주상지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 다세대주택이며 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 목적 토지는 세장형 평지이고 포장된 중로에 접해 출입도로 상태가 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 131,000원/㎡입니다.
- 환금성. 은상빌은 6세대 소규모 공동주택이고 동일 면적 실거래가 4건으로 표본이 많지 않습니다. 경매 통계상 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나며 최근 실거래 추세는 -7.5%입니다.
- 관리상태. 감정요항표에는 현 공실로 기재돼 있어 건축물 관리상태에 유의가 필요합니다. 임차권 및 보증금 인수 문제와는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 33,030,144원만 보지 말고 현재 회차 인수 162,964,399원을 합친 실질취득 195,994,543원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 현석만 임차권 원본 확인. 보증금 165,000,000원, 전입·확정일자 2020.02.10., 임차권등기 2024.02.22. 및 미배당 잔액 인수 조건을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 김유리 보증금 확인. 보증금 30,000,000원, 월 400,000원, 전입일 2024.12.20.의 대항력 있는 임차인으로 계산돼 있으며 현재 배당표에서는 전액 매수인 인수입니다.
- 신청채권자와 임차권자의 동일인 관계. 현석만이 신청채권자이면서 임차권자로 나타나므로 실제 채권 발생 및 임대차관계를 문서로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 185,000,000원, 최신 거래 180,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -7.5%를 우선 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 8회·9회 유찰 시에도 매각가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 최저가 하락만으로 입찰가 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “3,303만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 숫자의 첫인상과 실제 부담이 완전히 다르다는 점입니다. 7회 유찰로 최저가는 33,030,144원까지 내려왔지만, 현석만의 미배당 보증금 132,964,399원과 김유리 보증금 30,000,000원을 합쳐 162,964,399원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 현재 회차 실질취득은 195,994,543원으로, 최근 12개월 평균 185,000,000원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돕니다.
게다가 최근 거래 추세가 -7.5%이고, 은상빌 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 18.35%니까 싸다”는 접근이 가장 위험합니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당 인수액이 늘어 총부담이 약 1.96억원 부근에 남는 구조이므로, 가격과 권리 모두 보수적으로 판단해야 하는 D등급 고위험형입니다.
