광주지방법원 2025타경32825. 전라남도 장성군 삼계면 은상빌 2층 202호, 전용 79.8339㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 놀라운 물건입니다. 감정가 1억 8,000만원에서 8회 유찰되어 최저가가 2,642만 5,000원까지 내려왔습니다. 그런데 등기부에는 현석만의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 보증금은 165,000,000원, 전입과 확정일자는 2020.02.10.입니다. 이 권리는 2025.05.22.의 경매개시결정보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차권으로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액을 매수인이 인수합니다.
여기에 2024.12.20. 전입한 김유리의 보증금 30,000,000원도 있습니다. 김유리 역시 경매개시결정 이전에 전입한 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으며, 제시된 배당계산상 배당액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저매각가를 볼 것이 아니라 두 임차인의 인수보증금까지 합산해 판단해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 삼계면 주산리 737-5 은상빌 2층 202호 도로명: 전라남도 장성군 삼계면 주산1길 57 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 79.8339㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물 현황 | 2020.01.15. 준공 · 총 6세대 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 박은선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 26,425,000원 (8회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 14.68% |
| 신청채권자 / 청구액 | 현석만 / 184,637,259원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 보증금 합계 195,000,000원 |
| 점유 관련 | 감정평가상 공실 기재 · 별도 임차인 조사 내역 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준으로 기재된 권리는 2025.05.22. 강제경매개시결정입니다. 과거 설정됐던 입하신용협동조합 근저당과 임민석 근저당은 각각 등기부에서 이미 말소되었습니다. 반면 현석만의 2024.02.22. 주택임차권등기는 현재 존속하는 선순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수예상 |
|---|---|---|---|---|
| 현석만 202호 전부 · 임차권등기 |
전입 2020.02.10 확정 2020.02.10 |
165,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 배당 부족분 승계 |
139,450,650원 |
| 김유리 202호 · 차임 400,000원 |
전입 2024.12.20 확정일자 미상 |
30,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 없음 예상배당 0원 |
30,000,000원 |
현석만은 2024.02.22., 김유리는 2025.08.14. 배당요구가 기재되어 있습니다. 김유리의 우선변제 여부 및 배당액은 현재 배당계산 기준이며, 최종 권리관계와 실제 배당은 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸다
은상빌은 총 6세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 약 79.83㎡ 거래사례는 총 4건이며, 전체 거래 평균은 192,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래 평균보다 최근 시세를 우선할 필요가 있습니다. 최근 12개월 기준 평균은 185,000,000원, 최신 개별 거래는 2025.03.의 180,000,000원이고, 최근 대비 이전 거래 추세는 -7.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 79.83㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 79.83㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.12 | 79.83㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 79.83㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 192,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 185,000,000원 |
더욱이 실거래 추세는 -7.5% 하락으로 집계되어 있습니다. 거래사례가 적고 최신 개별 거래도 2025.03.에 머물러 있어 가격 검증의 불확실성이 큽니다. 과거 200,000,000원 거래를 근거로 현재 물건의 인수부담을 정당화하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 26,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 875,650원 |
| 1. 임차인 현석만 보증금 | 165,000,000원 | 25,549,350원 |
| 인수 · 김유리 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 현석만 | 184,637,259원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에서는 집행비용과 현석만의 임차보증금 일부에 매각대금이 모두 배분됩니다. 현석만의 임차보증금 배당과 신청채권 배당은 구분 표시하였으며, 양 채권의 관계는 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 그대로
이 사건의 가장 중요한 특징은 최저매각가 인하가 곧 실질취득원가 인하로 이어지지 않는다는 점입니다. 현석만의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 증가합니다. 여기에 김유리의 보증금 30,000,000원도 더해집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수예상액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 26,425,000원 | 169,450,650원 | 195,875,650원 |
| 9회 유찰 시 | 21,140,000원 | 174,640,520원 | 195,780,520원 |
| 10회 유찰 시 | 16,912,000원 | 178,792,416원 | 195,704,416원 |
현재 회차 실질취득은 약 1억 9,588만원, 9회 유찰 시 약 1억 9,578만원, 10회 유찰 시 약 1억 9,570만원입니다. 낙찰가가 크게 낮아지더라도 총부담은 보증금 합계 195,000,000원 부근에서 유지됩니다. 세 시나리오 모두 최근 시세 평균 185,000,000원을 초과합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성군 삼계면 사창삼거리 남측 인근. 근린생활시설·공동주택·농경지가 혼재된 개발진행 중인 주상지대에 위치합니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 포장된 중로에 접하고 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택이며, 급배수·난방·급탕·위생·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 중로3류(폭 12~15m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당하고, 토지 공시지가는 131,000원/㎡입니다.
- 공부·관리. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 공실 상태와 함께 건물 관리상태에 유의할 필요가 있다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 4건에 불과합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 8.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있어 환금성에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권등기. 을구 5번 현석만 임차권등기의 존속 여부, 대항력, 우선변제권 및 매수인 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 임차보증금 실재 여부. 현석만의 임대차계약서, 보증금 지급 및 반환 내역, 임차권등기 원인과 경매 신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 김유리 임차관계. 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입일 2024.12.20.의 실제 임대차관계와 확정일자·배당순위·인수 여부를 검증하세요.
- 점유 현황. 공실 평가와 별도 임차인 조사 사이의 차이를 확인하고 실제 점유자 및 명도 가능성을 직접 점검하세요.
- 실질취득 계산. 최저가 26,425,000원만으로 수익률을 계산하지 말고 예상 인수액 169,450,650원을 더한 195,875,650원을 기본 비교금액으로 사용하세요.
- 유찰의 착시. 9회·10회 유찰 시나리오에서도 실질취득이 약 195,000,000원 이상으로 유지됩니다. 유찰 횟수만을 근거로 가격 가점을 주어서는 안 됩니다.
- 비용 및 원본 대조. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 변동요소와 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “2,642만원에 사는 집이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 분명 26,425,000원입니다. 그러나 그것은 경매대금일 뿐, 이 집을 인수하는 데 필요한 전체 부담을 뜻하지 않습니다. 현석만의 미배당 임차보증금과 김유리의 보증금까지 포함하면 실질취득은 195,875,650원입니다. 최근 시세 평균인 185,000,000원보다 높고, 거래 추세도 하락세입니다.
특히 8회 유찰된 지금보다 낙찰가가 더 내려가도 임차보증금 인수액이 증가하는 구조여서 총 취득부담은 약 1억 9,500만원 수준에 묶입니다. 따라서 이 사건은 단순히 낮은 가격에 응찰하거나 추가 유찰을 기다리는 것으로 해결하기 어렵습니다. 선순위 임차권의 유효성, 보증금의 실제 귀속, 신청채권과의 관계 및 매각 후 인수범위를 먼저 확인해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 인수부담이 확인된 상태에서 가격상 이점이 없고, 환금성 위험도 상당합니다. 권리관계가 명확해지거나 매수인의 실질 부담이 달라질 근거가 확인되기 전에는 낮은 최저매각가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
