서울동부지방법원 2025타경51862. 광진구 중곡동 홀가하우스 4층 403호로, 감정 이용상태는 주거용입니다. 건물은 철골조 (철근)콘크리트조 12층 건물이고 사용승인일은 2021.10.08.입니다. 현재 공유자는 김수경·이관용 각 2분의 1입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 250,000,000원입니다.
권리의 출발점은 2024.04.03. 곽정숙의 이관용 지분 가압류입니다. 이후 경매개시결정과 국세·서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 말소되는 등기만 보면 안 됩니다. 김윤중 명의 주택임차권등기에 대해 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 158-31 홀가하우스 4층403호 |
| 도로명 | 서울특별시 광진구 능동로38길 5-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 주거용 · 12층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인일 | 2021.10.08. |
| 소유자 | 김수경 2분의 1 · 이관용 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘임차권 잔액 인수’가 더 중요
말소기준은 2024.04.03. 곽정숙 가압류입니다. 그 뒤인 2025.07.31. 강제경매개시결정, 2025.09.17. 국 압류, 2026.01.22. 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 김윤중의 주택임차권등기 접수 자체는 2024.06.25.이지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2022.05.17., 주민등록일·점유개시일·확정일이 모두 2022.06.17.로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조예진 배당요구 2025.10.16. | 403호 · 주거 전입 2022.06.17. · 확정 2022.06.17. | 1,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현 회차 전액배당 |
| 김윤중 임차권등기 · 배당요구 2024.06.25. | 제4층 제403호 21.86㎡ 전부 · 주거 임차권등기에는 주민등록·점유·확정일 2022.06.17. 기재 | 250,000,000원 | — | 가능·미상 | 확인 필요 | 미배당 잔액 인수 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 조예진은 전입·확정일이 2022.06.17.이고 배당요구를 마쳐 현재 회차 배당표에서 보증금 1,000,000원을 전액 배당받는 구조입니다. 반면 김윤중은 보증금이 250,000,000원으로 크고, 매각물건명세서에 미배당 잔액 승계가 명시되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰보다 ‘250,000,000원 고정효과’
현재 최저가는 234,400,000원으로 감정가 293,000,000원의 80%입니다. 숫자만 보면 58,600,000원 내려왔지만, 김윤중의 보증금 250,000,000원이 최저가보다 큽니다. 명세서상 미배당 잔액을 인수하는 구조를 적용하면, 현재 회차에서 단순 차액만 해도 15,600,000원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 약 250,000,000원을 기준으로 봐야 합니다. 더 유찰되어 최저가가 187,520,000원으로 내려가면 보증금과의 차이는 62,480,000원, 150,016,000원으로 내려가면 99,984,000원으로 커집니다. 즉 낙찰가는 내려가지만 인수액은 늘어 총 취득부담이 보증금 부근에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금과 차액 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 234,400,000원 | 15,600,000원 | 약 250,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 | 187,520,000원 | 62,480,000원 | 약 250,000,000원 기준 |
| 3회 유찰 시 | 150,016,000원 | 99,984,000원 | 약 250,000,000원 기준 |
④ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,081,600원 |
| 1. 임차인 조예진 보증금 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 2. 가압류 · 곽정숙 | 733,527,270원 | 229,318,400원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 983,527,270원, 채권자 예상배당은 229,318,400원, 미배당은 754,208,870원입니다. 이 배당표와 별개로 김윤중의 주택임차권등기는 매각물건명세서상 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5·7호선 군자역 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5·7호선 환승역인 군자역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철골조 (철근)콘크리트조 12층 건물로 사용승인일은 2021.10.08.이며, 승강기·기계식주차장·도시가스 난방·급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외 능동로40길, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 현황 주거용으로 조사됐고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김윤중 임차권 원문 확인. 제98681호 주택임차권등기의 보증금 250,000,000원과 미배당 잔액 인수 문구를 입찰 직전 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 234,400,000원만 자금계획에 넣지 말고, 미배당 인수까지 더한 약 250,000,000원을 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 187,520,000원, 3회 유찰 시 150,016,000원으로 내려가도 임차권 인수액이 커질 수 있어 총 취득부담은 크게 내려가지 않을 수 있습니다.
- 조예진 배당·점유 확인. 보증금 1,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입·확정 2022.06.17., 배당요구 2025.10.16. 내역을 명도계획과 함께 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 같은 403호에 조예진과 김윤중의 임차관계가 함께 나타나므로 현재 실제 점유자와 인도대상을 현황조사·명세서 원본으로 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국·서울특별시 압류가 존재하므로 배당순위에 영향을 주는 조세와 공용관리비 체납 여부를 입찰 전 별도로 확인하세요.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “250,000,000원 임차권”을 보라
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 293,000,000원, 현재 최저가 234,400,000원입니다. 하지만 실제 승부처는 20% 할인이 아닙니다. 김윤중의 보증금 250,000,000원과 매각물건명세서의 미배당 잔액 매수인 인수 문구가 핵심입니다.
따라서 현재 회차에서는 최저가와 보증금 차액만 15,600,000원이고, 다음 회차에서는 62,480,000원, 그다음에는 99,984,000원까지 벌어집니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 커질 수 있으므로 “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득 약 250,000,000원 기준으로 판단해야 하는 임차권 인수형입니다.
