서울동부지방법원 2025타경51872. 서울 광진구 중곡동 넥스트플래닛 4층 404호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사광장입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 근저당이 아니라 김성현의 주택임차권입니다. 임차인은 2020.03.11 주민등록을 마쳤고, 2020.03.11 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 357,000,000원입니다. 2025.03.20 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
현재 등기 구조에서 말소기준으로 계산된 권리는 2025.08.07 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인의 전입·확정일자와 주택임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 낙찰자에게 승계됩니다. 매각물건명세서도 2025.03.20 접수된 을구 1번 주택임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51872 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 중곡동 241-15 넥스트플래닛 4층 404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 404호 |
| 소유자 | 주식회사광장 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 310,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 357,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2019.08.23 소유권보존 후 같은 날 생보부동산신탁으로 신탁됐지만, 신탁등기는 2020.03.10 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 2024.11.29 경기수산업협동조합의 1,500,000,000원 가압류도 2025.12.30 해제돼 2025.12.31 말소됐고, 2025.05.19 조아영의 채권최고액 30,000,000원 근저당도 2026.06.17 해지돼 2026.06.18 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성현 대항력 有 우선변제 有 | 건물 4층 404호 28.52㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 357,000,000원 | 전입 2020.03.11 확정 2020.03.11 배당요구 2025.03.20 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
김성현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 임대차계약일자는 2020.02.05, 2022.02.09, 2024.02.25로 기재돼 있고, 2022.02.09 보증금 17,000,000원을 증액해 총 보증금이 357,000,000원이 됐습니다. 최초 340,000,000원에 대한 확정일자는 2020.03.11, 증액 17,000,000원에 대한 확정일자는 2022.02.14이며 2024.02.28 확정일자도 기재돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
이 사건은 최저가만 놓고 보면 감정가 388,000,000원에서 1회 유찰돼 310,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당하지 못하는 금액이 늘고, 그 잔액을 매수인이 승계합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 310,400,000원 | 305,254,400원 | 51,745,600원 | 362,145,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 248,320,000원 | 244,043,520원 | 112,956,480원 | 361,276,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 198,656,000원 | 195,074,816원 | 161,925,184원 | 360,581,184원 |
현재 회차에서는 310,400,000원 + 51,745,600원 = 362,145,600원입니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 361,276,480원, 3회 유찰 가정에서도 360,581,184원입니다. 즉 최저가는 3.10억 → 2.48억 → 1.99억으로 크게 내려가지만, 매수인 인수액이 5,175만원 → 1억1,296만원 → 1억6,192만원으로 늘어 총부담은 약 3.6억 수준에서 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,145,600원 |
| 1. 임차인 김성현 보증금 · 우선변제 | 357,000,000원 | 305,254,400원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 김성현 | 357,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 중 51,745,600원이 배당되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치인 5,145,600원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로 봐야 한다
이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않아 362,145,600원의 실질취득액이 주변 시세보다 높은지 낮은지는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 388,000,000원 대비 최저가가 310,400,000원으로 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’, ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다.
가격 비교를 할 때의 기준값은 현재 회차 최저가 310,400,000원이 아니라 최소 362,145,600원 수준의 실질취득 부담입니다. 추가 유찰을 가정해도 2회 유찰 시 361,276,480원, 3회 유찰 시 360,581,184원으로 계산돼 보증금 357,000,000원 부근에서 총부담이 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 광진구 중곡동 소재 지하철 7호선 중곡역 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·재래시장·근린상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 도보 가능한 거리에 중곡역과 다수 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 404호이며, 외벽은 석재타일 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 및 차량승강기 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 광대로에 접하고 북동측 일부는 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 중곡동 241-15·241-57의 2필 일단 부정형 토지로, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중곡동 241-15에는 조망가로특화경관지구가 포함됩니다. 과밀억제권역 등 제한사항도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 310,400,000원이 아니라 인수액 51,745,600원을 더한 362,145,600원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 각각 112,956,480원·161,925,184원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 2020.03.11 전입·확정일자와 2025.03.20 주택임차권등기, 357,000,000원 보증금의 계약·증액·지급내역을 대조해야 합니다.
- 김성현의 지위 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 기재돼 있어 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 재계산. 실제 배당표에 따라 미배당 보증금이 달라질 수 있으므로 낙찰 전 예상 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 검증. 인근 다세대의 실제 거래·매물 가격을 조사할 때는 310,400,000원이 아니라 약 3.6억원의 실질취득액을 비교 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “3.10억 낙찰”이 아니라 “약 3.62억 취득”으로 봐야 한다
이 물건은 숫자를 한 번 더 더해야 본질이 보입니다. 화면에 보이는 현재 최저가는 310,400,000원이지만, 김성현의 대항력 있는 보증금 357,000,000원이 전액 배당되지 않기 때문에 51,745,600원의 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 362,145,600원입니다.
2회 유찰 시에도 361,276,480원, 3회 유찰 시에도 360,581,184원으로 총부담은 크게 달라지지 않습니다. 이 사건에서 중요한 질문은 “몇 번 더 유찰되느냐”가 아니라 약 3.6억원의 실질취득액이 이 다세대의 실제 시장가치에 비해 충분히 낮은가입니다. 현재 자료만으로는 그 시세 비교를 확정할 수 없으므로, 권리상 인수위험은 명확하고 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
