서울동부지방법원 2025타경51884. 강동구 길동 골드클래스 9층 903호, 전용 59.91㎡ 아파트입니다. 감정가는 607,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 485,600,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.02.23. 더조은새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 정종인은 말소기준보다 앞선 2023.01.31. 전입·점유과 2023.01.19. 확정일자를 갖고 있어 이야기가 달라집니다.
정종인의 임차보증금은 500,000,000원입니다. 현재 최저가 485,600,000원보다 보증금이 더 크고, 매각대금에서 집행비용 7,256,000원을 먼저 차감하면 임차인에게 예상되는 배당은 478,344,000원입니다. 그 결과 미배당 보증금 21,656,000원이 남고, 매각물건명세서에도 전액 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 414-5 골드클래스 9층 903호 · 양재대로111길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사셍고 |
| 감정가 / 최저가 | 607,000,000원 / 485,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정종인 / 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.23. 더조은새마을금고 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 사용승인일 | 2022.02.17. |
| 매각기일 | 2026.08.31. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2022.06.02. 설정된 주식회사더브릿지대부 근저당권 525,000,000원과 그 근질권들은 2023.01.31. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 그 뒤인 2023.02.23. 더조은새마을금고 근저당입니다. 이후 강동구 압류, 국세 압류, 현재 강제경매개시결정과 추가 국세 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 인수액과 미상 신고를 분리해서 본다
보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 따라서 신고된 임차인 2명을 각각 검토해야 합니다. 정종인은 대항력과 우선변제권이 확인되지만, 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 이 신고는 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정종인 | 건물 9층 903호 59.91㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 500,000,000원 | 2023.01.31. | 2023.01.19. | 2025.08.04. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 유찰해도 ‘실질취득’은 약 5억원대에서 움직인다
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 정종인의 보증금 500,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 떨어질수록 배당받지 못한 보증금이 커집니다. 따라서 최저가만 낮아지는 것이 곧 매수인의 총 부담 감소를 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 485,600,000원 | 21,656,000원 | 507,256,000원 |
| 2회 유찰 시 | 388,480,000원 | 117,758,720원 | 506,238,720원 |
| 3회 유찰 시 | 310,784,000원 | 194,366,976원 | 505,150,976원 |
현재 485,600,000원에서 다음 회차 388,480,000원, 그 다음 310,784,000원으로 최저가는 크게 내려가지만 실질취득은 각각 507,256,000원 → 506,238,720원 → 505,150,976원입니다. 즉 유찰할수록 인수액이 커져 총액은 보증금 500,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다. 이 물건을 “3.1억까지 내려가는 아파트”라고 해석하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가 85%가 아니라 실질취득으로 비교
골드클래스 전용 59㎡대 최근 거래는 10건이고, 가격 메리트 판단에 우선할 최근 12개월 거래는 5건, 평균 571,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 12층 59.14㎡ 635,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래구간 대비 2.7% 높은 흐름으로, 하락 추세를 전제로 가격을 낮춰 잡을 자료는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.14㎡ | 12 | 635,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 13 | 620,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 59.14㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2025.05 | 59.91㎡ | 10 | 520,000,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2024.06 | 59.14㎡ | 9 | 570,000,000원 |
| 2024.06 | 59.14㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 2024.05 | 59.91㎡ | 14 | 590,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 571,000,000원 |
표면 최저가 485,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.0%지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 현재 회차의 인수액까지 더한 실질취득 507,256,000원은 최근 12개월 평균의 약 88.8%입니다. 실질취득 기준으로도 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 것은 맞지만, 이 차이는 미상 임차인·세금·관리비 등 추가 확인사항을 감수한 뒤에야 의미가 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 485,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,256,000원 |
| 1. 임차인 정종인 보증금 | 500,000,000원 | 478,344,000원 |
| 2. 더조은새마을금고 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 정종인 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 차감 후 정종인에게 478,344,000원이 배당되고, 보증금 부족분 21,656,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 세금·관리비 — 배당표 밖에서 다시 확인
등기에는 강동구 압류 1건과 국세 압류 2건, 총 3건의 압류가 확인됩니다. 등기 순위 자체는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하지만, 해당 세금이 당해세라면 배당에서 먼저 빠질 수 있습니다. 그렇게 되면 정종인에게 돌아가는 배당이 줄고 매수인이 인수할 임차보증금 잔액이 더 커질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 입찰 전에 확인해야 합니다.
감정평가 과정에서는 본건 관리비가 수개월간 미납된 것으로 탐문됐습니다. 구체적인 미납액은 확인되지 않으므로 관리주체를 통해 공용부분 체납액과 납부내역을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 903호입니다. 사용승인일은 2022.02.17.입니다.
- 입지. 서울특별시 강동구 길동, 지하철 5호선 길동역 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·음식점·유흥업소·숙박시설 등이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 길동역이 있어 교통상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 규모. 골드클래스는 29세대이며, 제공된 동일 면적대 실거래는 10건입니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 571,000,000원입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 9,446,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 수차례 현장답사에도 폐문·이해관계인 부재로 내부구조 일부는 건축물현황도와 외부 관찰, 진술 등을 종합해 평가됐으므로 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 485,600,000원에 낙찰받는다고 가정하면 임차보증금 미배당 21,656,000원을 더한 507,256,000원이 실질취득 기준입니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 크게 내려가도 인수액이 커져 실질취득은 각각 506,238,720원, 505,150,976원입니다.
- 정종인 임대차 원본 확인. 임차권자이자 강제경매 신청채권자이므로 보증금 지급내역·임대차계약·점유관계·집행권원을 서로 대조해야 합니다.
- 기사항전 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 신원을 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 수개월간 미납된 것으로 탐문됐으므로 관리주체에서 구체적인 체납액과 공용부분 부담 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.856억 아파트”가 아니라 “약 5억원대 인수형”
이 물건의 가격표만 보면 감정가 607,000,000원에서 한 차례 유찰된 485,600,000원이 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석을 거치면 핵심 숫자는 달라집니다. 정종인의 대항력 있는 보증금 500,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 매수인이 떠안을 미배당 잔액은 21,656,000원, 실질취득은 507,256,000원입니다.
이 실질취득은 최근 12개월 실거래 평균 571,000,000원보다 낮아 가격상 여지는 있습니다. 그러나 추가 유찰이 곧 큰 폭의 실질 할인으로 이어지는 구조는 아닙니다. 낙찰가가 내려갈수록 정종인의 미배당 보증금이 늘어 총 부담은 약 500,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 보증금·전입·확정일자가 미상인 별도 임차인 신고, 세금 압류 3건, 수개월 미납 관리비, 정종인의 임차인·신청채권자 동일 관계 확인까지 남아 있습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전까지 보수적으로. 이것이 이 사건의 결론입니다.
