서울동부지방법원 2025타경51976. 송파구 방이동 아쿠아드카사스 5층 501호, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김강록이며, 2015.11.06 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 340,000,000원입니다. 임차인 신고는 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있어, 이번 물건의 핵심은 대항력 임차인보다 담보권의 순서와 현재 가격 수준입니다.
등기 흐름을 순서대로 보면 2016.09.27 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 이후 수협은행으로 이전되고 채권최고액이 237,700,000원으로 변경돼 존속합니다. 그 뒤 2022.06.07 설정된 채권최고액 512,200,000원의 근저당권은 2024.07.09 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 채권자가 2025.08.27 임의경매를 개시했습니다. 따라서 등기 순서상 2016.09.27 근저당권이 매각소멸의 기준이 되는 선순위 담보권으로 읽는 것이 타당하며, 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51976 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 223-13 아쿠아드카사스 5층 501호 · 도로명 서울특별시 송파구 오금로31길 15-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.3㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김강록 · 2015.11.06 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 530,400,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부주식회사 / 503,230,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수 없이 담보권은 매각으로 정리
임차인 없음. 보증금·전입·확정일자에 따른 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 계산된 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 과거 2019.01.17, 2020.03.12, 2020.08.21 설정됐던 각 5,000,000원의 전세권은 모두 후속 말소등기로 정리돼 현재 인수 대상으로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 표본은 1건
아쿠아드카사스는 총 10세대, 2004.10.20 사용승인된 공동주택입니다. 전용 59.3㎡에 매칭되는 최근 거래는 2025.05 4층의 620,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 같은 620,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 59.3㎡ | 4 | 620,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.3㎡ | 1건 | 620,000,000원 |
현재 실질취득액 530,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 620,000,000원의 85.5%입니다. 따라서 제공된 최근 거래만 놓고 보면 신건 감정가 663,000,000원보다 1회 유찰 후 가격이 확실히 낮아졌습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이어서 이를 다수 거래의 안정적인 시세대처럼 해석하기는 어렵습니다. 특히 10세대 규모의 소규모 단지라는 점 때문에 층·상태·개별 수요에 따른 가격 차이가 더 크게 작용할 수 있습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 530,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,704,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 522,696,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에는 등기상 담보권에 대한 개별 배당액이 배당항목으로 반영돼 있지 않습니다. 따라서 위 금액과 도넛 차트는 제시된 시뮬레이션 구성 자체를 보여주는 참고치이며, 실제 채권자별 배당예정액으로 단정해서는 안 됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 530,400,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 424,320,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 339,456,000원 | 51.2% | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방산고등학교 남동측 인근이며, 서측에 서울방이동 고분군 공원이 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 남측 오금로 변에 노선버스정류장이 있으며, 북동측 약 390미터 지점에 지하철 5호선 방이역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호로, 기본 위생·급배수, 승강기, 화재경보기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역의 평지·세로장방형 토지이며, 북동측 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 6,275,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기재 중 한 기간은 2025.03.24~2025.09.30, 다른 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 공동주택이고 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이어서, 대단지 아파트보다 시세 표본과 매수층의 두께가 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 입찰 전 최신 등기부에서 2016.09.27 설정 근저당권의 수협은행 이전·변경 관계와 2022.06.07 근저당권의 오케이에프앤아이대부주식회사 이전 관계를 원본으로 다시 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재는 임차인이 없고 인수액 0원으로 분석되지만, 매각물건명세서와 현황조사서의 최종본을 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 530,400,000원은 최근 거래 620,000,000원의 85.5%입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이므로 해당 거래 하나만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 총 10세대이므로 향후 매도 시 대단지보다 거래 빈도가 낮을 가능성을 고려해 대상 호수의 내부상태와 실수요 선호를 확인하세요.
- 규제 확인. 감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역 기간 중 2025.08.26~2026.08.25 기재는 매각기일 2026.08.31보다 앞서 종료됩니다. 실제 적용 여부는 입찰 시점의 최신 공적자료로 재확인하세요.
- 배당표 구분. 제시된 배당 시뮬레이션은 담보권별 배당액이 반영된 완성 배당표가 아니므로, 채권자별 실제 배당순위와 배당액은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘한 건의 실거래’보다 낮다
이 물건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 낙찰가 외에 별도의 임차보증금이 실질취득액을 끌어올리는 구조가 아닙니다. 감정가 663,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가 530,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균이자 최신 거래인 620,000,000원의 85.5%입니다.
반면 가격 판단의 약점도 분명합니다. 최근 거래가 1건뿐이고 총 10세대의 소규모 공동주택이라 시세 표본과 환금성에 여유가 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격도 최근 거래 아래지만, 가격 확신도는 대단지보다 낮다.”입니다. 권리분석만으로는 긍정적이되, 최종 응찰가는 해당 호수의 상태와 실제 매수층을 확인한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
