서울동부지방법원 2025타경52551. 잠실아이파크 10층 1009호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 이 사건의 권리분석은 최저가보다 선순위 전세권의 존속과 미배당을 먼저 봐야 합니다. 2014년 신한은행 근저당은 2020.09.29 이미 말소됐고, 이후 2023.12.11 윤영선 명의로 전세금 270,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 데이터상 말소기준은 2025.12.22 임의경매개시결정이며, 전세권은 그보다 앞선 권리로 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시됩니다.
현재 회차 예상매각가 216,800,000원에서 집행비용 3,835,200원을 먼저 제외하면 전세권자에게 예상 배당되는 금액은 212,964,800원입니다. 전세금 270,000,000원과의 차액 57,035,200원이 남습니다. 이 미배당분을 인수한다고 보면 매수인의 경제적 부담은 216,800,000원 + 57,035,200원 = 273,835,200원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경52551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 잠실동 194 잠실아이파크 10층 1009호 · 도로명 서울특별시 송파구 올림픽로8길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 10층 1009호 |
| 소유자 | 파미안주식회사 · 2021.09.24 매매, 거래가액 280,000,000원 · 2022.01.27 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤영선 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2.7억 전세권이 핵심
| 권리 | 권리자 | 금액 | 매각 영향 |
|---|---|---|---|
| 전세권 | 윤영선 | 270,000,000원 | 말소기준 이전 · 매수인 인수 |
| 임의경매개시결정 | 윤영선 | - | 2025.12.22 · 매각으로 소멸 |
전세권의 범위는 10층 1009호 24.42㎡ 건물의 전부, 존속기간은 2023.12.11부터 2025.12.10까지로 등기돼 있습니다. 전세권자는 윤영선이며, 같은 윤영선이 경매의 채권자로 표시됩니다. 이 사건에는 별도의 임차인 신고는 없지만, 등기된 전세권 자체가 권리분석의 중심이므로 일반적인 “임차인 없음 = 인수 없음” 사건으로 볼 수 없습니다.
② 가격 판단 — 유찰가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저가는 감정가 271,000,000원의 80%인 216,800,000원입니다. 숫자만 보면 54,200,000원 낮아졌지만, 이 사건에서는 그 차액을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 선순위 전세권의 미배당이 매수인에게 남기 때문입니다.
| 회차 | 예상매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 216,800,000원 | 212,964,800원 | 57,035,200원 | 273,835,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 173,440,000원 | 170,211,840원 | 99,788,160원 | 273,228,160원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 138,752,000원 | 136,009,472원 | 133,990,528원 | 272,742,528원 |
유찰이 거듭될수록 매각가는 216,800,000원 → 173,440,000원 → 138,752,000원으로 내려가지만, 미배당 전세금은 57,035,200원 → 99,788,160원 → 133,990,528원으로 커집니다. 그 결과 실질취득 부담은 각각 273,835,200원, 273,228,160원, 272,742,528원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 이 사건은 유찰 자체가 곧 할인으로 연결되지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,835,200원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 윤영선 | 270,000,000원 | 212,964,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 전세권 미배당 | - | 57,035,200원 |
현재 회차에서 매각대금은 집행비용과 전세권 배당으로 전액 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 선순위 전세권은 데이터상 매수인 인수 권리이므로 미배당 57,035,200원을 별도 인수위험으로 봤습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종합운동장역 남동측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 종합운동장역(2·9호선)이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가에서는 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1009호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지 북동측 약 20m, 북서측 약 10m, 남서측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 2,162㎡, 공시지가는 16,950,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기록돼 있으며, 아파트 용도 한정 허가구역 지정기간은 2025.10.01부터 2026.12.31까지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 을구 3번 윤영선 전세권의 존속 여부와 매각 후 처리 방식을 등기부·매각물건명세서에서 최우선으로 재확인해야 합니다.
- 낙찰가보다 실질취득. 현재 회차 기준 최저가 216,800,000원이 아니라 미배당 57,035,200원을 포함한 273,835,200원을 자금 판단 기준으로 두어야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 2회 유찰 시 최저가는 173,440,000원이지만 미배당은 99,788,160원, 3회 유찰 시 최저가는 138,752,000원이지만 미배당은 133,990,528원입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 이용은 오피스텔입니다. 내부는 폐문부재로 간접 확인된 만큼 실제 현황과 공부상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 현장 중개 시세·동일 유형 매물과 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.168억 낙찰”이 아니라 “2.738억 실질부담”으로 본다
이 사건에서 가장 위험한 해석은 “감정가 271,000,000원이 1회 유찰돼 216,800,000원까지 내려왔으니 20% 싸졌다”는 판단입니다. 2023.12.11 설정된 윤영선의 전세권 270,000,000원이 데이터상 매수인 인수 권리이고, 현재 회차 예상배당 후에도 57,035,200원이 남습니다. 따라서 현재 실질취득 부담은 273,835,200원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 273,228,160원, 3회 유찰 시 272,742,528원으로, 매각가 하락분 상당 부분이 전세권 미배당 증가로 옮겨갑니다. 최근 실거래 자료도 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전세권의 실제 인수 범위를 확정하는 것입니다.
