광주지방법원 2025타경32956. 광주송정역 남서측 인근 중앙센트럴시티 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 소유자는 주식회사케이디13이고, 2024년 2월 1일 설정된 채권최고액 924,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 여기서 중요한 예외가 있습니다. 전영현은 등기 시점이 아니라 2018.12.28 전입·점유, 2018.12.11 확정일자를 갖고 있어 말소기준권리보다 선행하는 대항력을 보유합니다.
따라서 5회 유찰로 최저가가 43,868,160원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 배당표상 전영현이 현 회차 매각대금에서 42,678,533원을 우선변제받고도 77,321,467원이 남습니다. 이 부족분은 매수인이 인수하므로, 경매가격이 더 내려가면 인수액이 그만큼 늘어나는 구조입니다. 경제적 부담의 중심은 120,000,000원 임차보증금에 고정되어 있다고 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 929-9 중앙센트럴시티 7층 702호 · 평동로1120번길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 공동주택(도시형생활주택) |
| 면적 | 48.7613㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 7층 · 2018.11.16 준공 |
| 소유자 | 주식회사케이디13 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 43,868,160원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 125,223,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2021년 국 명의 근저당권 178,000,000원은 2022.05.06 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.02.01 을구 3번 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정과 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 전영현의 전입·점유가 2018.12.28로 더 빠르기 때문에 임차보증금의 미배당분은 별도로 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전영현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2018.12.28 | 2018.12.11 2020.12.01 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 인수 77,321,467원 |
| 오형자 | 용도 알 수 없음 | 2025.04.08 | 2020.12.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
오형자는 2025.04.08 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 임대차관계 자체는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 임차인은 전영현·오형자 2명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 43,868,160원이 아니라 120,000,000원으로 본다
중앙센트럴시티의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 156,645,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근인 2025.10 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 4.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 47.52㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.02 | 48.76㎡ | 3 | 153,290,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 156,645,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 160,000,000원 |
표면 최저가 43,868,160원만 최근 거래 160,000,000원과 비교하면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비교가 잘못된 접근입니다. 대항력 임차보증금 120,000,000원이 실질취득의 중심값이므로, 가격 메리트는 약 120,000,000원과 최근 거래 160,000,000원을 놓고 판단해야 합니다. 이 기준에서는 최근 거래보다 낮지만, 거래 표본이 단 2건이고 해당 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.4회라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,868,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,189,627원 |
| 1. 임차인 전영현 보증금 | 120,000,000원 | 42,678,533원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 924,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 전영현 | 125,223,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 1,189,627원을 제외한 42,678,533원이 전영현 보증금에 배당되고, 미배당 77,321,467원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 43,868,160원 | 77,321,467원 |
| 6회 유찰 시 | 35,094,528원 | 85,937,174원 |
| 7회 유찰 시 | 28,075,622원 | 92,829,739원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 줄지만 인수액은 반대로 증가합니다. 이것이 이 사건의 핵심입니다. 최저가가 더 내려간다고 실질취득도 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주송정역 남서측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린상가·숙박시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 공동주택(도시형생활주택)이며, 부지는 공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 규제. 근린상업지역이며 철도보호지구 저촉, 비행안전제5구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대 640.0㎡, 평지·부정형, 광대로한면이며 공시지가는 1,325,000원/㎡입니다.
- 환금성. 중앙센트럴시티는 22세대 규모이고 확인된 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회로 거래·경매 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 43,868,160원을 시세와 직접 비교하지 말고 실질취득 약 120,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 전영현 임차관계 확인. 전입·점유·확정일자·보증금 지급증빙과 임차권등기명령, 매각물건명세서 원문을 서로 대조해야 합니다.
- 인수액 재산정. 현 회차 예상 인수액은 77,321,467원이며 추가 유찰 시 85,937,174원, 92,829,739원으로 증가합니다.
- 오형자 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상인 점유자이므로 실제 임대차관계와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정상 공동주택(도시형생활주택) 이용상태를 함께 확인해 실제 이용·공부·현황을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 확정 전까지 인수액은 재확인이 필요합니다.
맺으며 — “43,868,160원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 153,000,000원이 5회 유찰되어 최저매각가가 43,868,160원까지 내려왔습니다. 하지만 전영현의 120,000,000원 보증금은 2018년 전입·점유로 말소기준권리보다 선행하고, 현 회차에서 미배당되는 77,321,467원은 매수인에게 남습니다. 따라서 실질취득 판단 기준은 약 120,000,000원입니다.
최근 12개월 거래 160,000,000원보다 실질취득 기준은 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 실제 거래 표본은 2건뿐이고, 단지 경매 평균 유찰도 4.4회입니다. 여기에 전영현의 관계인 가능성, 오형자의 보증금 미상, 사건상 근린시설 분류와 감정상 도시형생활주택 이용상태까지 겹칩니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 반드시 원문 검증 후”입니다. 최저가 자체에 매력을 부여하기보다 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 구조를 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
