인천지방법원 2024타경5013. 인천 남동구 논현동, 소래포구역 남동측 인근에 위치한 제1층 제156호입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 시장이며, 매각물건명세서에는 오픈 상가로 적혀 있습니다. 현재 소유자는 서영례, 2015.09.01 소유권이전 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 숭의신용협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2018.07.31 조하늘 근저당권 25,000,000원, 2024.04.18 숭의신용협동조합의 임의경매개시결정, 2024.08.29 국 압류, 2025.04.04 파주시 압류가 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당과 국세 압류, 2021년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경5013 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 소래역로 12, 1층156호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 집합건축물대장상 시장 · 오픈 상가 |
| 소유자 | 서영례 · 2015.09.01 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 48,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 숭의신용협동조합 / 62,036,249원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2015.09.01 을구 4번 숭의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원이고, 채무자는 서영례입니다. 그 뒤 설정된 조하늘 근저당권 25,000,000원과 경매개시결정·압류는 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황다현 | 소래포구종합어시장153호,156호 | 2021.01.06 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
황다현의 전입일은 2021.01.06으로 말소기준일 2015.09.01보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 특정하기 어렵습니다. 점유부분도 153호와 156호가 함께 기재돼 있으므로 실제 사용범위와 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 현재 가격 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 98,000,000원이고 현재 최저매각가는 48,020,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료는 제시되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 본건의 가격 판단은 시장형 상가의 실제 임대수익, 점포 위치, 유동인구, 공실 가능성 및 동일 건물 내 거래조건을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 1. 근저당 · 숭의신용협동조합 | 143,000,000원 | 46,755,640원 |
| 2. 근저당 · 조하늘 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 48,020,000원을 가정하면 집행비용 1,264,360원과 숭의신용협동조합 46,755,640원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권액 168,000,000원 대비 미배당은 121,244,360원이며, 조하늘 근저당과 소유자 잔여배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소래포구역(수인분당선) 남동측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설과 수산시장 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 소래포구역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 용도는 시장이며, 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 내 제1층 제156호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 25미터·북서측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 5,271,000원/㎡이며 토지면적은 6,959.6㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유범위 확인. 임차인 황다현의 점유부분이 153호와 156호로 함께 조사돼 있습니다. 오픈 상가 특성상 현장 경계와 실제 사용면적을 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 월차임 500,000원은 확인됐지만 보증금은 미상입니다. 권리상 대항력은 없더라도 실제 임대차계약서를 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 최저가 48,020,000원은 감정가 98,000,000원의 49%지만 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 명도. 대항력 없는 임차인이라도 실제 영업 중이면 인도 협의와 집행 일정·비용을 고려해야 합니다.
- 상가 환금성. 시장형 점포는 동일 건물 내에서도 위치·동선·전면폭·영업업종에 따라 가치 편차가 클 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있으며, 관리비 체납 여부도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 오픈 상가의 실제 가치
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015.09.01 숭의신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 황다현도 2021.01.06 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 자료상 인수액은 0원입니다.
다만 현재 가격이 감정가의 49%까지 내려왔다는 이유만으로 투자성을 높게 평가하기는 어렵습니다. 이미 2회 유찰됐고, 실거래 비교값도 없습니다. 게다가 본건은 일반 주택이 아니라 시장 용도의 오픈 상가입니다. 따라서 최종 판단의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 153호·156호의 실제 점유관계, 상가 내부 동선과 위치, 임대조건, 공실 및 재매각 가능성을 확인해 48,020,000원이 실제 상권가치에 비해 충분히 낮은지 검증하는 데 있습니다.
