인천지방법원 2024타경11360. 가정동 하나빌리지 3층 301호, 전용 38.76㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한장수이고, 2011.03.14. 거래가액 60,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2014.04.02. 설정된 우리은행 근저당권 33,000,000원입니다. 그 뒤 2023년 우리은행 근저당 44,000,000원, 2024년 우리은행·신한카드·인천신용보증재단 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 127,000,000원에서 62,230,000원까지 내려왔습니다. 단순 비율로는 감정가의 49%이고, 확인 가능한 동일 면적 거래 115,000,000원과 비교하면 54.1%입니다. 다만 해당 거래는 2021.12 한 건뿐이므로 이를 곧바로 현재 시세로 단정하기보다는 현장 매물과 최근 거래 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경11360 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정로406번길 22, 3층301호 (가정동,하나빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.76㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 한장수 · 2011.03.14. 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 62,230,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 41,485,617원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인해 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2014.04.02. 우리은행 근저당 33,000,000원이고, 이후 설정된 우리은행 근저당 44,000,000원과 우리은행 가압류 7,820,814원, 신한카드 가압류 28,024,747원, 인천신용보증재단 가압류 20,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸게 내려왔지만, 거래 표본은 오래됐다
하나빌리지는 총 9세대, 사용승인일은 2002.05.20.이고, 본건과 일치하는 전용면적은 38.76㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 아래 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 38.76㎡ | 4 | 115,000,000원 |
현재 최저매각가 62,230,000원은 이 거래가 115,000,000원의 54.1%입니다. 수치만 보면 할인 폭이 큽니다. 다만 거래 건수가 1건이고 거래 시점도 2021.12이므로, 현재 매매가를 직접 나타내는 최신 표본이라고 보기는 어렵습니다. 이 물건은 가격이 충분히 내려왔다는 점과 별개로, 현재 시세를 현장에서 다시 확인해야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,520,140원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 우리은행 | 44,000,000원 | 27,709,860원 |
| 3. 가압류 · 우리은행 | 7,820,814원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 28,024,747원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 62,230,000원을 매각가로 가정하면 채권자 총 청구 132,845,561원 중 60,709,860원이 배당되고 72,135,701원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 62,230,000원 | 60,709,860원 | 72,135,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,561,000원 | 42,376,902원 | 90,468,659원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,492,699원 | 29,543,830원 | 103,301,731원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 권리 리스크보다 입찰가와 환금성 판단이 더 중요한 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가정역(인천2호선) 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 편익은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 301호이며, 기본적인 위생설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 약 12m 및 4m 포장도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함되고, 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 148.5㎡, 지목은 대, 공시지가 1,985,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이고 동일 면적 실거래 확인 건수는 1건입니다. 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준 2014.04.02. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 실거래 시점. 비교 가능한 거래는 2021.12 한 건이므로 현재 호가·최근 거래와 반드시 대조하세요.
- 소규모 단지. 총 9세대 다세대로 거래 빈도가 낮을 수 있으므로 향후 매도 가능성을 함께 검토하세요.
- 가격. 현재 최저가 62,230,000원은 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 43,561,000원, 30,492,699원 시나리오도 존재합니다.
- 현장 상태. 다세대주택으로 이용 중이며 임대관계 기타 사항은 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 시세 확인’이 승부처
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인이 없고, 2014년 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 모두 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 두 차례 유찰되어 127,000,000원에서 62,230,000원으로 내려왔습니다.
다만 가격 판단의 기준이 되는 동일 면적 실거래는 2021.12의 115,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 현재 최저가가 그 거래의 54.1%라는 점은 분명한 가격 신호지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 46% 할인이라고 해석해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 물건은 최신 시세와 실제 점유·내부상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
