인천지방법원 2024타경536104. 인천 미추홀구 숭의동 예림탑스빌 5층 502호, 전용 55.46㎡ 아파트입니다. 감정가 105,000,000원에서 10회 유찰을 거쳐 최저매각가가 2,965,000원까지 하락했습니다. 표면상으로는 감정가의 약 2.82%라는 극단적인 할인율입니다. 하지만 이 경매에서 핵심은 낙찰대금이 아니라 선순위 주택임차권의 미배당 보증금을 누가 부담하는지입니다.

임차인 김산해는 2019년 12월 31일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2019년 12월 12일입니다. 2024년 1월 26일 주택임차권등기가 접수됐으며, 말소기준권리인 2024년 5월 30일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 296만원에 낙찰받아 1억 500만원짜리 아파트를 취득하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권등기가 핵심

현재 경매의 말소기준은 2024.05.30 접수된 갑구 21번 강제경매개시결정입니다. 이전에 설정된 근저당권과 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 반면 을구 15번 주택임차권등기는 말소기준보다 먼저 접수됐으며, 매각물건명세서에 매수인 인수 대상임이 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

김산해의 임차권은 전입·점유와 확정일자가 모두 현재 경매개시결정보다 앞서며, 배당요구도 이루어진 상태입니다. 배당에서는 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 매각대금이 보증금에 크게 못 미쳐 전액 회수가 불가능한 구조입니다. 배당요구를 했다는 이유만으로 대항력이나 매수인 인수 부담이 사라지는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단

예인아트빌8차의 동일 면적 55.46㎡ 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 124,250,000원이며, 확인되는 최신 거래는 2024년 8월의 140,000,000원입니다. 최근 12개월 표본으로 집계된 거래도 해당 1건입니다. 표본상 이전 거래 대비 상승률은 17.6%로 나타납니다.

최저매각가 2,965,000원은 집계된 최근 12개월 평균의 약 2.1%에 불과합니다. 하지만 이 비율로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 보증금 미배당 잔액을 더한 실제 취득 부담은 76,453,370원이며, 이것이 가격 비교에 사용해야 할 금액입니다.

실질취득액은 2024년 8월 최신 거래가 140,000,000원보다 낮고, 전체 4건 평균인 124,250,000원보다도 낮습니다. 다만 최신 거래조차 2024년 자료이고 최근 12개월 평균 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 해당 실거래 수준을 현재의 확정 시세로 단정하거나, 과거 거래가와의 차액을 곧바로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,965,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 15.3%로 추정한 금액입니다. 신청채권자 김산해와 임차인 김산해는 동일인이므로 청구액과 보증금을 별개 채무처럼 단순 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권관계 및 배당표 확정에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 실질취득액은 거의 그대로

이 물건은 전형적인 대항력 보증금 인수형입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당금이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

현재 회차에서 실질취득액은 76,453,370원이고, 12회 유찰 시나리오에서도 76,426,151원입니다. 최저매각가가 크게 내려가더라도 실질적인 취득 부담은 거의 변하지 않습니다. 계산상 보증금 76,000,000원을 조금 웃도는 부분은 매각대금에서 우선 공제되는 추정 집행비용 등의 영향입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 미추홀구청 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정요항표상 대중교통 이용 편의도는 보통 정도입니다.
• 건물. 2002.07.05 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물입니다. 도시가스 개별난방과 위생·급배수설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하며, 인접 토지 및 도로와 대체로 평탄합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등으로 기재되어 있으며, 토지 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대 규모이고, 동일 면적의 확인된 실거래는 4건입니다. 소규모 건물에 거래 표본이 제한적이므로 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 을구 15번 임차권등기의 보증금 76,000,000원 중 예상 미배당액 73,488,370원이 매수인에게 승계되는 구조를 반드시 확인하세요. 최종 배당액에 따라 인수금이 변동될 수 있습니다.
• 명세서 원본 확인. 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 명시사항을 원본과 대조해야 합니다.
• 동일인 채권관계. 신청채권자와 임차권자가 모두 김산해입니다. 신청 청구액 78,506,337원과 보증금 76,000,000원의 관계, 실제 채권 성립 및 배당 처리 내용을 점검해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 자금 계획. 최저가 2,965,000원만 마련한다고 취득이 끝나는 물건이 아닙니다. 현재 배당 추정상 실질취득 부담은 76,453,370원이며 별도 부대비용도 고려해야 합니다.
• 실거래 최신성 점검. 확인 가능한 최신 거래는 2024.08의 140,000,000원입니다. 현시점 가치 판단을 위해 최근 실거래와 실제 매도 호가를 별도 확인해야 합니다.
• 건물명 확인. 공부상 예림탑스빌과 외벽 표기 예인아트빌 8차가 동일 대상 건물인지 현장에서 대조하세요.
• 소규모 건물의 환금성. 총 8세대, 평균 유찰 7.4회 및 본건 10회 유찰 이력을 감안해 실제 처분 가능 가격과 거래 기간을 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재의 실제 점유 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 체납 및 원본 대조. 관리비·세금·등기사항·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “296만원에 낙찰받아도 실제 부담은 약 7,600만원”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저매각가 2,965,000원이 아닙니다. 선순위 임차보증금 76,000,000원과 예상 인수액 73,488,370원입니다. 매각물건명세서에 미배당 보증금 승계가 명시되어 있으므로 낙찰가가 내려간 만큼 매수인의 인수 부담이 커집니다. 현재 회차 실질취득액은 약 7,645만원이며, 추가 유찰 시에도 보증금 수준에서 거의 변하지 않습니다.

과거 실거래와 비교하면 실질취득액이 낮게 형성되어 있지만, 확인 가능한 최신 거래가 2024년 8월에 머물러 있고 거래 표본도 제한적입니다. 여기에 10회 유찰, 8세대 소규모 건물의 환금성, 신청채권자와 임차권자의 동일인 관계까지 검토해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 금액으로 낙찰받느냐가 아니라, 승계할 보증금과 실제 처분 가능한 자산가치를 정확하게 확인하는 데 있습니다.