인천지방법원 2024타경536104. 인천 미추홀구 숭의동 예림탑스빌 5층 502호, 전용 55.46㎡ 아파트입니다. 감정가는 1.05억원이지만 현재 최저매각가는 423.6만원까지 내려온 9회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 파격적입니다.
하지만 이 사건은 최저가를 그대로 매수대금으로 보면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 을구 15번 주택임차권은 2024.01.26 등기됐고, 임대차보증금은 7,600만원, 전입일자는 2019.12.31, 확정일자는 2019.12.12입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경536104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추로6번길 21, 5층502호 (숭의동,예림탑스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 55.46㎡ · 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이가현 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 4,236,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김산해 / 78,506,337원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
| 임차인 | 임차목적물 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김산해 | 제5층 제502호 55.46㎡ 전부 | 76,000,000원 | 有 | 有 | 매수인 인수 가능 |
임차인 김산해는 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 전입신고는 2019.12.31, 확정일자는 2019.12.12이며, 배당요구도 2024.01.26 접수되었습니다. 현재 최저매각가 4,236,000원에서는 집행비용을 제외하면 임차보증금으로 3,759,752원만 배당되고, 72,240,248원이 남아 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
동일 면적 55.46㎡의 최근 거래는 2024.08 1건이 최근 12개월 평균으로 잡혀 있으며 거래가는 140,000,000원입니다. 전체 4건 평균은 124,250,000원이지만, 하락장 보정 규칙에 따라 가격 메리트 판단은 최근12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 140,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 55.46㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.01 | 55.46㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2022.05 | 55.46㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 55.46㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.46㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
최저매각가 4,236,000원만 보면 최근 12개월 평균의 3.0%에 불과하지만, 대항력 있는 임차보증금이 남으면 매수인 실질취득은 약 7,600만원으로 고정되는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 72,240,248원까지 반영하면 단순 최저가와 비교하는 것은 의미가 없습니다. 실질취득 약 76,000,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 약 54.3% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 11.2% 추정) | - | 476,248원 |
| 1. 임차인 김산해 보증금 (우선변제) | 76,000,000원 | 3,759,752원 |
| 2. 갑구 21번 강제경매개시결정 · 김산해 | 78,506,337원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금은 전액 변제되지 않으며, 부족분 72,240,248원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 사항은 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편의는 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호이며 사용승인일은 2002.07.05입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 대상 복수 거래가 존재하지만 총 세대수는 8세대로 작고, 최근12개월 거래는 1건입니다. 단지 평균 유찰 7.4회, 매각률 0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 4,236,000원만 보고 접근하지 말고 임차보증금 인수액까지 합산한 실질취득액으로 판단하세요.
- 임차보증금 확인. 보증금 76,000,000원, 전입 2019.12.31, 확정 2019.12.12, 배당요구 2024.01.26의 원본 서류를 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김산해가 강제경매 신청채권자와 동일하므로 실제 임대차계약과 보증금 지급관계를 반드시 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 10회 유찰 시 매각가 2,965,200원, 인수액 73,488,174원이며 11회 유찰 시 매각가 2,075,639원, 인수액 74,361,723원입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나므로 단순히 유찰을 기다릴수록 실질취득이 비례해 내려가는 구조는 아닙니다.
- 외관·명칭 대조. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 “예림탑스빌”로 등재되어 있으나 현황 건물 외벽에는 “예인아트빌 8차”로 표기되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가는 싸지만, 실질취득이 진짜 가격”
이 물건의 겉모습은 9회 유찰로 감정가 1.05억원에서 최저가 423.6만원까지 떨어졌다는 점입니다. 그러나 대항력 있는 임차권과 7,600만원의 보증금이 있어, 현재 배당 구조에서는 72,240,248원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 진짜 승부처는 ‘423.6만원에 사느냐’가 아니라 인수 포함 약 7,600만원의 실질취득으로 1.4억원 수준의 최근 시세와 어떤 차이를 만드는가입니다. 가격 메리트는 분명히 존재하지만, 임차권 인수와 김산해 관련 관계인 가능성이 해소되지 않으면 그 메리트를 그대로 안전한 할인으로 볼 수는 없습니다. 가격은 매력적, 권리는 반드시 확인이 결론입니다.
