인천지방법원 2024타경536104. 미추홀구 숭의동 예림탑스빌 5층 502호, 전용 55.46㎡ 아파트입니다. 감정가는 105,000,000원이지만 일곱 차례 유찰되면서 최저가는 8,646,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.23%, 최근 실거래 140,000,000원의 6.2%에 불과해 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가로 읽으면 안 됩니다.
김산해 씨는 보증금 76,000,000원으로 2019.12.12. 계약과 확정일자를 갖추고, 2019.12.31. 전입·점유를 시작한 뒤 2024.01.26. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 인수할 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용은 대체로 보증금 76,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경536104 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추로6번길 21, 제5층 제502호 (숭의동, 예림탑스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 55.46㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 이가현 (2016.03.21. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 8,646,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김산해 / 78,506,337원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 건물명 표시 | 등기·건축물대장상 예림탑스빌 / 현황 외벽 표기 예인아트빌 8차 |
① 권리 흐름 — 2019년 임차권이 2024년 경매보다 앞선다
과거 설정됐던 우리은행 근저당권과 이후 근저당·압류·가압류는 말소 또는 종전 경매 매각 과정이 등기 이력에 함께 남아 있습니다. 현재 사건에서 결론을 좌우하는 것은 2019.12.31. 전입·점유한 임차인 김산해 씨와 2024.05.30. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차인의 점유·전입이 경매개시보다 앞서고, 매각물건명세서도 매수인 대항 가능성을 명시했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김산해 실제 임차인 | 제5층 제502호 55.46㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 76,000,000원 | 전입·점유 2019.12.31 확정일자 2019.12.12 배당요구 2024.01.26 | 대항력 有 배당요구 미배당 잔액 승계 |
임차보증금 76,000,000원은 최저매각가 8,646,000원보다 훨씬 큽니다. 단순 계산으로는 최저가가 보증금보다 67,354,000원 낮으며, 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 미배당 잔액이 늘어나는 구조입니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 총 부담이 보증금 수준을 소폭 웃돌 수 있으므로, 약 76,000,000원을 최소 실질취득비용으로 보고 자금계획을 세우는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 864만원이 아니라 약 7,600만원으로 비교
예인아트빌8차는 2002.07.05. 사용승인을 받은 8세대 규모 건물입니다. 동일 면적 55.46㎡의 확인된 거래는 네 건이며, 가장 최근 거래는 2024.08. 3층 140,000,000원입니다. 최근 12개월 표본도 이 한 건으로 평균 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 55.46㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2023.01 | 55.46㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2022.05 | 55.46㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.09 | 55.46㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.46㎡ | 4건 | 124,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.46㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래 평균보다 17.6% 높은 흐름입니다. 실질취득비용 약 76,000,000원은 최근 거래 140,000,000원의 약 54.3%, 전체 평균 124,250,000원의 약 61.2%입니다. 따라서 임차보증금 인수까지 반영한 뒤에도 표면상 가격 여유는 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 한 건뿐이고, 대상은 거래 사례보다 높은 5층이며 엘리베이터 여부는 확인되지 않았습니다.
④ 배당 재원과 미배당 위험 (매각가 8,646,000원 가정)
| 항목 | 채권·보증금 | 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 555,628원 |
| 1. 집행비용 차감 후 배당 재원 | - | 8,090,372원 |
| 채권자 신고액 합계 | 1,074,074,820원 | 8,090,372원 배당 가정 |
| 채권 미배당 합계 | - | 1,065,984,448원 |
| 임차인 김산해 보증금 | 76,000,000원 | 미배당 잔액 매수인 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 8,646,000원 중 집행비용 추정액 555,628원을 제외하면 배당 재원은 8,090,372원입니다. 신고 채권과 임차보증금에 비해 배당 재원이 현저히 부족합니다. 실제 배당순위와 임차인의 배당액은 배당표 원본으로 확정해야 하며, 본문의 실질취득 판단은 매각물건명세서에 기재된 임차보증금 미배당 잔액 인수 조건을 우선 반영했습니다.
⑤ 회차별 착시 — 더 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 8,646,000원 | 8.23% | 보증금 인수 반영 시 약 76,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 6,052,200원 | 5.76% | 낙찰가 감소만큼 인수 잔액 증가 |
| 9회 유찰 시 | 4,236,540원 | 4.03% | 총부담은 보증금 수준에 계속 수렴 |
8회 유찰 시 최저가는 6,052,200원, 9회 유찰 시 4,236,540원까지 내려갑니다. 하지만 보증금 76,000,000원이 낙찰가보다 큰 동안에는 낙찰가 하락이 곧 미배당 보증금 증가로 이어집니다. 따라서 추가 유찰을 기다린다고 실질취득비용이 최저가만큼 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위 환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 정도입니다.
- 건물. 2002.07.05. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 알루미늄 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 남동측 약 8미터 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세장형 주상용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.8회로, 일반적인 대단지 아파트보다 거래·대출·재매각 유동성이 낮을 수 있습니다.
- 표시 차이. 등기와 건축물대장에는 예림탑스빌, 현황 외벽에는 예인아트빌 8차로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 자금계획. 입찰보증금만 보지 말고 낙찰대금과 임차보증금 미배당 잔액을 합산해 최소 약 76,000,000원의 취득자금을 준비해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본. 을구 15번 임차권등기의 매수인 대항 및 미배당 잔액 인수 문구가 최종 명세서에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임대차 진정성. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 이체·지급자료, 점유 흔적과 채권 원인을 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 임차인이 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 인수되는지는 배당요구종기 이후 채권계산서와 최종 배당표에 따라 달라집니다.
- 과거 등기 정리. 2002년 가등기·근저당권, 종전 경매, 국가유공자 대부재산 관련 금지사항, 신탁과 말소 경위를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 현황 점검. 5층 최상층의 누수·균열·단열 상태, 승강기 유무, 공용부분 관리 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 방식. 임차보증금 반환과 주택 인도는 사실상 연동될 수 있으므로, 인수할 잔액과 지급 시점·인도 조건을 협의해야 합니다.
- 관리비·공과금. 소규모 집합건물은 관리주체와 체납 내역이 불명확할 수 있으므로 공용부분 관리비와 수도·가스 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “864만원에 낙찰받아도 864만원짜리가 아니다”
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 8,646,000원이 아니라 임차보증금 76,000,000원입니다. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하므로, 낙찰가가 보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득비용이 약 76,000,000원 수준에 머뭅니다.
최근 동일면적 거래 140,000,000원과 비교하면 실질취득가격은 낮습니다. 그러나 가격 차이만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 7회 유찰과 낮은 환금성, 복잡한 등기 이력, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 임차보증금 반환을 전제로 한 명도까지 해결해야 합니다. 결론은 가격은 검토 가능하지만 권리와 실행 난도는 높다. 최종 배당액과 인수액을 원본 서류로 확정할 수 있는 입찰자에게만 의미가 있는 물건입니다.