인천지방법원 2024타경12820. 인천 계양구 효성동 ‘부경하이츠빌라’ 1동 3층 301호 다세대주택으로, 이번 경매는 주택 전체가 아니라 김대천의 공유지분 2분의 1에 대한 매각입니다. 현재 등기상 공유자는 김대기와 김대천 각 2분의 1입니다. 2024년 김대천 지분에 김대기 명의 가압류 275,820,000원이 들어오고, 이후 국민은행의 강제경매가 개시된 구조입니다.
등기상 현재 경매 기준권리는 2024.07.12 김대기 가압류이며, 그 뒤의 압류·경매개시·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기 말소 여부만이 아닙니다. 김대기 본인이 나머지 2분의 1 공유자이면서 현황조사상 점유자이고, 전입일은 말소기준보다 앞선 2024.05.01입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차권의 실체와 인수금액은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경12820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 봉오대로531번길 13-1, 1동 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 2000.02 사용승인 · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 3층 301호 |
| 매각 대상 | 김대천 지분 2분의 1 |
| 공유자 | 김대기 2분의 1 · 김대천 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 86,796,377원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 점유·지분은 별개
2004년 이전의 근저당·가압류·경매기록과 2005년 새마을금고 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.07.12 갑구 18번 김대기 가압류 275,820,000원이며, 이후 계양구 압류, 국민은행 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계 — 김대기, 대항력 가능·금액 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대기 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 금액 미상 |
김대기는 현황조사·매각물건명세서상 점유자로 확인되고, 전입일은 2024.05.01로 말소기준권리 2024.07.12보다 앞섭니다. 하지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 실제 임대차보증금이 존재하고 대항요건이 인정된다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다.
더구나 김대기는 이 물건의 나머지 2분의 1 공유자이자 김대천 지분에 275,820,000원의 가압류를 한 채권자이기도 합니다. 자료에도 동일인이 등기상 관계인과 일치해 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 즉 ‘일반적인 제3자 임차인’이라고 단정할 수도, 반대로 임차관계가 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 공유자 우선매수 — 외부 입찰의 구조적 변수
매각물건명세서에는 지분매각 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이라고 기재돼 있습니다. 따라서 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자인 김대기가 법이 정한 범위에서 우선매수권을 행사하면 해당 가격으로 매수할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 2. 갑구 18번 가압류 · 김대기 | 275,820,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 86,796,377원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 24,354,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 386,970,407원, 배당액은 37,132,040원, 미배당은 349,838,367원입니다. 이 표의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 보증금 미상의 점유자 김대기와 관련한 임대차 실체가 확인되지 않았으므로 별도의 인수위험 판단이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 명현초등학교 서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2000.02 사용승인된 철근콘크리트조 4층 다세대주택 내 3층 301호입니다.
- 토지. 다각형·대체로 평탄한 토지이며 북측 및 동측 양면이 공도와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(효성)·과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·환금성. 부경하이츠빌1동은 9세대이며, 본건은 전체 소유권이 아닌 지분 2분의 1 매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 이번 경매 대상은 김대천 지분 2분의 1입니다. 전체 301호를 단독 취득하는 경매가 아닙니다.
- 김대기 점유관계 확인. 전입일 2024.05.01, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 관계인 구조 확인. 김대기는 공유자이면서 가압류 채권자이고 동시에 점유자로 조사됐습니다. 임차인 신고의 실체를 원본서류로 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 공유자 우선매수신고가 1회 행사될 수 있으므로 외부 입찰자는 최고가를 써도 취득하지 못할 가능성을 고려해야 합니다.
- 낙찰 후 사용관계. 낙찰자는 김대기와 공유관계가 됩니다. 사용·수익, 점유, 공유물분할 문제를 별도로 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 38,220,000원이지만 실거래 비교자료가 없고 점유자 인수금액도 미상이라 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계, 임대차계약 존재 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 지분과 점유다
감정가 78,000,000원이 2회 유찰돼 38,220,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 다세대주택 전체를 반값에 사는 경매가 아닙니다. 김대천 지분 2분의 1만 매각되고, 나머지 공유자 김대기가 실제 점유자로 조사됐습니다.
김대기의 전입은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 없어 대항력 가능·인수금액 미상입니다. 그는 동시에 공유자이자 275,820,000원 가압류 채권자이므로 점유·임대차의 법적 성격 자체를 원본으로 확인해야 합니다. 여기에 공유자 우선매수권까지 존재합니다. 결론은 단순합니다. 가격은 내려왔지만, 권리와 취득구조는 오히려 복잡합니다. 이 사건은 최저가보다 ‘누구와 공유하게 되는지, 실제 임차보증금이 있는지, 우선매수가 행사되는지’를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
