수원지방법원 2022타경58150. 성남시 분당구 이매동 이매촌삼성아파트 1002동 4층 402호, 전용 127.83㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방4·거실·욕실2·주방 등으로 이용 중이며, 1994.04.23 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물입니다. 현재 소유자는 김충식이고, 이번 경매의 핵심 말소기준권리는 2016.11.08 설정된 옥과농업협동조합 채권최고액 611,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2021.11.04 주식회사다원에셋대부 120,000,000원 근저당권, 2022.04.08 같은 회사의 75,000,000원 근저당권, 2022.09.22 임의경매개시결정, 2022.12.19 성남시 압류가 이어졌습니다. 제공된 배당 시나리오에서는 이들 배당 대상 채권을 모두 매각대금에서 처리하고 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경58150 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 양현로 220, 1002동 4층402호 (이매동,이매촌삼성아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 127.83㎡ · 방4·거실·욕실2·주방 등 |
| 소유자 | 김충식 |
| 감정가 / 최저가 | 2,050,000,000원 / 2,050,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 1회 / 2026.07.20 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 다원에셋대부 / 751,603,397원 |
| 단지 / 세대수 | 이매촌(삼성) · 1,162세대 · 1994.04.23 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2016.11.08 옥과농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 611,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 배당에 잡힌 주식회사다원에셋대부의 120,000,000원·75,000,000원 근저당권과 경매개시결정, 성남시 압류는 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2,050,000,000원은 최근 시세 이상
동일 단지 이매촌(삼성), 전용 127.83㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 1,910,909,090원, 최신 2026.06 거래는 2,000,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 2,050,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 127.83㎡ | 9 | 2,000,000,000원 |
| 2026.06 | 127.83㎡ | 16 | 2,050,000,000원 |
| 2026.05 | 127.83㎡ | 11 | 1,950,000,000원 |
| 2026.01 | 127.83㎡ | 13 | 2,190,000,000원 |
| 2026.01 | 127.83㎡ | 21 | 1,900,000,000원 |
| 2025.12 | 127.83㎡ | 19 | 2,000,000,000원 |
| 2025.12 | 127.83㎡ | 2 | 1,650,000,000원 |
| 2025.10 | 127.83㎡ | 20 | 1,870,000,000원 |
| 2025.10 | 127.83㎡ | 6 | 1,860,000,000원 |
| 2025.09 | 127.83㎡ | 18 | 1,850,000,000원 |
| 2025.09 | 127.83㎡ | 14 | 1,700,000,000원 |
| 2025.06 | 127.83㎡ | 4 | 1,550,000,000원 |
12건 전체 평균은 1,880,833,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 1,910,909,090원과 최신 거래 2,000,000,000원이 더 중요합니다. 현재 최저가는 두 기준 모두보다 높은 수준입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보더라도, 최근 거래를 보더라도 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,050,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,900,000원 |
| 2. 근저당 · 옥과농업협동조합 | 611,000,000원 | 611,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다원에셋대부 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사다원에셋대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,221,100,000원 |
배당 대상 채권 총액 806,000,000원은 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여액은 1,221,100,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
신청채권자의 청구액은 751,603,397원이고, 현재 시나리오에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 195,000,000원으로 표시돼 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미충족 부분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 달라지는 구간
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 2,050,000,000원 | 0원 | 1,221,100,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,640,000,000원 | 0원 | 815,200,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,312,000,000원 | 0원 | 490,480,000원 |
현재 데이터에는 1회 유찰로 표시돼 있으면서 최저매각가는 감정가와 동일한 2,050,000,000원입니다. 후속 시나리오에서는 2회 유찰 시 1,640,000,000원, 3회 유찰 시 1,312,000,000원으로 내려가며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 이매중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 근거리에 수인분당선·경강선 이매역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 1994.04.23 사용승인, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 건물이며 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 거래 표본. 전용 127.83㎡ 동일면적 거래 12건이 확인되며 거래가는 1,550,000,000원부터 2,190,000,000원까지 분포합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(분당)·개발행위허가제한지역 등에 포함되며, 공시지가는 5,408,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 최저매각가 2,050,000,000원은 최근 12개월 평균 1,910,909,090원의 107.3%입니다.
- 최신 거래와 대조. 최신 2026.06 동일면적 거래는 2,000,000,000원이며 현재 최저가는 이보다 높습니다.
- 점유·임대관계 재확인. 현재 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.
- 말소기준 재대조. 2016.11.08 옥과농업협동조합 근저당권과 이후 등기를 등기사항전부증명서 원본에서 최종 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 매각기일 2026.07.20은 기재된 아파트 대상 허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31 안에 있습니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 2,050,000,000원, 2회 유찰 시 1,640,000,000원, 3회 유찰 시 1,312,000,000원 시나리오를 최근 실거래와 각각 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리 자체보다 가격 판단이 중요합니다. 말소기준은 2016.11.08 옥과농업협동조합 근저당권이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
반면 현재 실질취득액 2,050,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 1,910,909,090원의 107.3%이고 최신 거래 2,000,000,000원도 넘어섭니다. 최근 가격 추세가 +23.3%로 상승 방향이라는 점을 감안해도, 현 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 권리관계의 단순함은 장점이지만, 현재 회차의 투자 판단은 가격에서 엄격하게 볼 사건입니다.
