37,274,000원
광주지방법원 2025타경33363. 일곡4차청솔아파트 401동 11층 1104호, 전용 48.45㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 104,000,000원에서 4번 유찰돼 최저가가 37,274,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 조아라는 2022.08.16 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 2024.10.24 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.07.29 강제경매개시결정보다 훨씬 앞선 권리라 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
따라서 37,274,000원을 낙찰가 자체로만 보고 시세 93,218,333원보다 크게 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현 회차에서는 임차인이 매각대금에서 36,203,068원을 배당받고, 보증금 부족분 73,796,932원이 남습니다. 입찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액은 감소하고 인수액은 커져, 권리비용 기준 총 취득부담은 보증금 110,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 일곡동 819-3 일곡4차청솔아파트 401동 11층1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.45㎡ · 14층 건물 내 11층 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 박정철 · 2024.05.28 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 37,274,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조아라 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 청솔4차 · 805세대 · 2001.02.26 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
현재 권리분석의 기준점은 2025.07.29 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·우리은행·광주문화신용협동조합·국민은행·모스트대부 명의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 반면 조아라의 임차관계는 2022.08.16 전입·점유·확정일자로 기준점보다 앞서고, 2024.10.24 주택임차권등기까지 완료되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2022.08.16 | 2022.08.16 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
임대차계약일자는 2022.08.02, 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.08.16입니다. 배당요구도 이루어졌고, 임차권등기 접수일은 2024.10.24입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 110,000,000원을 비교해야 한다
청솔4차 동일 면적 48.45㎡의 최근 12건 실거래 평균은 93,218,333원입니다. 최신 거래는 2026.04의 100,000,000원, 최근 12건 범위는 86,000,000원~109,000,000원입니다. 최저가 37,274,000원만 보면 최근 평균의 40.0%지만, 이 물건은 대항력 임차보증금 인수형이므로 그 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 48.45㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 48.45㎡ | 2 | 92,620,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 8 | 109,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.45㎡ | 12건 | 93,218,333원 |
실질취득 기준 110,000,000원은 최근 12개월 평균보다 16,781,667원 높고, 최신 거래 100,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 최근 12건 최고가 109,000,000원보다도 1,000,000원 높은 수준입니다. 즉 4회 유찰이라는 외형과 달리 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,070,932원 |
| 1. 임차인 조아라 보증금 | 110,000,000원 | 36,203,068원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 조아라 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 배당 예상액은 36,203,068원이고, 부족분 73,796,932원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 집행비용은 1,070,932원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가가 낮아져도 인수액은 커진다
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 권리비용 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 37,274,000원 | 73,796,932원 | 약 110,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 29,819,200원 | 81,117,546원 | 약 110,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 23,855,360원 | 86,974,036원 | 약 110,000,000원 |
현재 37,274,000원에서 한 번 더 유찰되면 예상 매각가는 29,819,200원으로 낮아지지만 인수액은 81,117,546원으로 증가합니다. 6회 유찰 시에도 매각가 23,855,360원에 인수액 86,974,036원이 붙습니다. 이 구조에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 보증금 인수액 증가로 치환됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 일곡동 소재 일곡초등학교 동측에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통이용 상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 11층 1104호이며 동향·복도식입니다. 급·배수, 위생, 난방, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차로, 남측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 770,700원/㎡입니다.
- 단지. 청솔4차는 805세대, 2001.02.26 준공 단지이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 37,274,000원이 아니라 대항력 임차보증금 110,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 배당 후 인수액. 현 회차 예상 인수액 73,796,932원이 실제 배당결과와 일치하는지 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 5회 유찰 시 인수액 81,117,546원, 6회 유찰 시 86,974,036원으로 늘어나므로 추가 유찰만으로 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
- 임차인·신청채권자 동일인. 조아라가 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로 임대차계약과 채권발생 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 93,218,333원, 최신 거래 100,000,000원, 최고 109,000,000원과 실질취득 110,000,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수내역·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 감정가 104,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 37,274,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강하게 싸 보입니다. 하지만 선순위 대항력을 갖춘 조아라의 보증금 110,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않기 때문에, 매수인은 미배당 보증금을 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액만 73,796,932원입니다.
결국 이 사건의 기준 가격은 37,274,000원이 아니라 약 110,000,000원의 실질취득부담입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 93,218,333원보다 18.0% 높고, 최신 거래 100,000,000원보다도 10.0% 높습니다. 4회 유찰 뒤에도 실질적으로는 시세 이상이므로 최저가 착시가 매우 큰 대항력 임차인 인수형 물건입니다. 권리구조를 정확히 반영하면 가격 판단은 보류가 맞습니다.
