광주지방법원 2025타경33363. 광주광역시 북구 일곡동의 일곡4차청솔아파트 401동 1104호, 전용 48.45㎡ 아파트입니다. 감정가 104,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가는 29,820,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 경매물건이지만, 등기부 을구 13번에 설정된 주택임차권등기를 확인하면 이야기가 완전히 달라집니다.
임차인 조아라는 2022.08.16. 전입과 점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준으로 제시된 2025.07.29. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 증가하는 구조이며, 실질취득 부담은 보증금 110,000,000원 부근에 머무릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 일곡동 819-3 일곡4차청솔아파트 제401동 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 일곡마을로 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.45㎡ · 14층 중 11층 · 동향 · 복도식 |
| 소유자 | 박정철 (2024.05.29. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 29,820,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조아라 / 110,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 조아라 / 110,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 81,116,760원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차보증금
기존 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 핵심은 2024.10.24. 접수된 을구 13번 주택임차권등기와 2025.07.29. 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차인의 전입·점유·확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서므로, 보증금 미변제액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조아라 건물 전체 · 주거 |
110,000,000원 | 2022.08.16. 2022.08.16. |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
조아라는 2022.08.16.부터 건물 전체를 점유한 것으로 등재되어 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 배당요구 접수일은 2024.10.24.입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 기재되어 있으며, 별도 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다.
② 시세 비교 — 2,982만원이 실제 매입가는 아니다
청솔4차 아파트는 805세대, 준공일은 2001.02.26.입니다. 비교 대상은 전용 48.45㎡의 최근 실거래 12건으로, 평균 거래가격은 93,218,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 48.45㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.04 | 48.45㎡ | 2 | 92,620,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 48.45㎡ | 8 | 109,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 48.45㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 48.45㎡ | 12건 | 93,218,333원 |
최근 거래가격 범위는 86,000,000원~109,000,000원이며, 최신 거래가격은 100,000,000원입니다. 최저매각가 29,820,000원은 최근 평균의 32.0%에 불과하지만, 이는 인수보증금을 제외한 숫자입니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 936,760원 |
| 1. 임차인 조아라 · 우선변제 | 110,000,000원 | 28,883,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 조아라 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 81,116,760원 |
집행비용은 추정치입니다. 임차인의 배당금과 동일인인 경매신청채권자의 청구금액을 별개의 보증금 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 29,820,000원 | 81,116,760원 | 110,936,760원 |
| 6회 유찰 시 | 23,856,000원 | 86,973,408원 | 110,829,408원 |
| 7회 유찰 시 | 19,084,800원 | 91,658,726원 | 110,743,526원 |
최저매각가가 29,820,000원에서 19,084,800원으로 내려가더라도 인수보증금은 81,116,760원에서 91,658,726원으로 증가합니다. 집행비용 추정액 차이로 총액에 소폭 변동은 있지만 실질취득은 계속 약 110,000,000원 수준입니다. 유찰을 기다리는 것만으로는 통상적인 가격 메리트가 생기지 않는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 일곡동 일곡초등학교 동측에 위치하며, 아파트와 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 왕복 6차로, 남측 왕복 4차로 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 11층이며, 동향 복도식 구조입니다. 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함되며, 시가지경관지구에 저촉됩니다. 공시지가는 770,700원/㎡입니다.
- 환금성. 805세대 아파트로 동일 평형의 최근 거래 사례가 확인됩니다. 다만 86,000,000원부터 109,000,000원까지 거래가 편차가 있어 개별 층·향·상태를 반영한 가격 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수조건. 을구 13번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 확인하세요. 가장 중요한 확인 대상입니다.
- 보증금 실제 지급. 조아라의 임대차계약서, 110,000,000원 지급 내역, 전입·점유 및 확정일자 자료를 대조하세요.
- 채권 동일성. 임차인과 경매신청채권자가 동일인이므로 보증금채권과 신청채권의 관계, 집행권원, 배당요구 내역을 확인하세요.
- 낙찰가 착시. 29,820,000원만 기준으로 입찰가를 계산하지 마세요. 매수인 인수액을 합산한 실질취득 부담으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 약 110,000,000원 수준입니다. 단순 유찰 전략만으로 위험이 해결되지 않습니다.
- 점유·인도. 임차권등기와 실제 점유현황 및 보증금 반환에 따른 인도 조건을 별도로 확인하세요.
- 체납·배당. 관리비, 당해세, 최우선변제 대상, 실제 집행비용과 최종 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸도 취득은 비쌀 수 있다”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 약 29%까지 하락했습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인의 실질 부담을 결정합니다. 현 회차 기준 인수액 81,116,760원을 더하면 총취득 부담은 110,936,760원이며, 최근 실거래 평균 93,218,333원보다 높습니다.
추가 유찰이 발생하더라도 낙찰가 감소분만큼 미배당 보증금이 늘어나 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자의 동일성에 관한 법적·사실적 확인도 필요합니다. 낮은 최저가에 현혹되지 말고, 보증금 인수조건이 실제로 해소되는지부터 확인해야 합니다. 현재 조건에서는 가격과 권리 모두 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.
