광주지방법원 2025타경33373. 전남 나주시 빛가람동에 위치한 광주전남혁신도시포레루체오피스텔 1동 8층 827호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표시돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 지상 12층·지하 4층 건물의 8층 호실이며, 2015.04.23. 사용승인된 건물입니다.

현재 소유자는 최진필로, 2021.06.11. 거래가액 70,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 서민석은 2022.10.09. 점유를 시작하고 2022.10.11. 주민등록을 마쳤습니다. 그런데 현재 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.01.31. 에스비아이저축은행 가압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

가장 중요한 기준일은 2024.01.31.입니다. 이날 설정된 에스비아이저축은행 가압류가 말소기준권리입니다. 2015년 설정된 신한은행 근저당권 54,000,000원은 2017.08.14. 이미 말소됐고, 한국농촌경제연구원의 전세권 10,000,000원도 2018.05.28. 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 살아 있는 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다.

한편 서민석의 점유개시일은 2022.10.09., 주민등록일은 2022.10.11.이고, 최초 확정일자는 2022.09.26.입니다. 모두 현재 말소기준권리인 2024.01.31.보다 앞섭니다. 서민석은 선순위 대항력 있는 임차인으로 판단되며, 확정일자와 배당요구에 근거한 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

2024.11.13.에는 을구 5번 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 그 후 2025.07.23. 임차인과 동일한 이름의 서민석이 채권자로서 이 사건 강제경매를 신청했습니다. 경매개시결정과 말소기준권리 이후의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 선순위 임차보증금의 미배당 잔액은 별도로 매수인에게 승계됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

또한 임차인 서민석과 이 사건 강제경매 신청채권자 서민석이 동일한 이름으로 나타납니다. 권리관계 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 경고도 있습니다. 이는 가장임차인으로 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 임대차계약 원본, 보증금 지급 내역, 임차인과 소유자 사이의 관계 및 경매신청 채권의 성격을 확인해야 합니다. 실제 권리가 법적으로 부인된다는 확인 없이 보증금 인수 위험을 제외해서는 안 됩니다.

② 가격 비교 — 유찰돼도 실질취득액은 7,500만원대

현재 최저매각가는 14,050,000원으로 감정가 49,000,000원의 28.67% 수준입니다. 표면상으로는 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰대금에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득액입니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 해당 회차 임차보증금 인수액. 집행비용 추정치가 반영된 배당 시나리오이며, 취득세·명도비용·기타 부대비용은 별도입니다.

표에서 확인할 수 있듯이 현재 회차에서 7회 유찰 가정까지 낙찰대금은 14,050,000원에서 8,992,000원으로 낮아지지만, 인수보증금이 증가해 실질취득액은 75,652,900원에서 75,561,856원으로 소폭 감소하는 데 그칩니다. 낙찰가만 낮아지는 것이 실질적인 할인으로 연결되지 않는 구조입니다.

따라서 가격 메리트 판단은 감정가 49,000,000원이나 최저매각가 14,050,000원이 아니라, 실제로 부담하게 될 약 75,600,000원 수준의 취득비용을 기준으로 해야 합니다. 실거래 시세가 이 금액을 충분히 웃도는지 별도로 검증해야 하며, 그렇지 않다면 추가 유찰도 경제적 이점을 크게 만들지 못합니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,050,000원 가정)

집행비용 652,900원은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 임차인 서민석과 신청채권자 서민석의 청구가 동일 보증금에 기초하는지 확인해야 하며, 두 항목을 별개의 보증금 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가를 기준으로 매각대금은 집행비용과 임차인 우선배당에 전부 사용됩니다. 에스비아이저축은행의 가압류 채권과 강제경매 신청채권에는 예상배당액이 0원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

배당 후 임차인의 보증금 부족액은 61,602,900원입니다. 이 사건에서는 해당 금액이 매수인의 실질적인 추가 부담이므로, 일반 채권자에게 배당되지 못한 금액과 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 나주시 빛가람동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 동측 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 6차선 도로, 남서측 2차선 도로 및 북서측 보행자 전용도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 12층·지하 4층 건물로, 2015.04.23. 사용승인됐습니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비 및 옥내소화전이 설치돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 사건 표시상 아파트로 기재된 점과 감정평가상 이용상태의 차이는 건축물대장 및 관련 공부를 통해 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지는 사다리형 평지이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 주변은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 상업지역입니다. 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 매도 가능가격과 거래 유동성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 동일 건물의 최근 실거래와 임대수요 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 최우선 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 61,602,900원입니다. 임차보증금 75,000,000원이 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 기재를 확인해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰 판단. 최저가 14,050,000원이 아니라 인수액을 합산한 75,652,900원을 가격 판단의 출발점으로 삼아야 합니다. 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.
• 임차인 대항력 검증. 2022.10.09. 점유개시, 2022.10.11. 주민등록, 2022.09.26. 최초 확정일자 및 2024.11.13. 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인의 관계. 서민석은 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 표시돼 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 경고가 있으므로 계약서·보증금 지급 증빙·경매신청 채권의 동일성을 확인해야 합니다.
• 임차권 인수와 명도. 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 반환 부담이나 점유 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 실제 점유상태와 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 6회·7회 유찰 가정에서도 실질취득액은 각각 75,602,320원, 75,561,856원입니다. 단순 유찰을 가격 개선으로 평가하지 말고 배당액과 인수액을 함께 계산해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 표시 아파트와 감정평가상 업무시설(오피스텔)이라는 이용상태를 건축물대장·등기사항증명서 및 실제 사용현황으로 교차 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 감정가 49,000,000원만으로 시장가격을 판단하지 말고 동일 건물의 최근 거래가격, 거래 추세, 임대보증금 및 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
• 원본 및 비용 점검. 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서를 재확인하고, 세금·공용 관리비 체납·명도비용 등 추가 부담을 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “1,405만원에 낙찰받아도 1,405만원짜리 물건은 아니다”

이 사건의 가장 큰 위험은 표면적인 할인율과 실제 취득비용의 차이입니다. 감정가 49,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 14,050,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 서민석의 보증금 75,000,000원이 남아 있습니다. 현재 회차에서 예상되는 인수액은 61,602,900원, 실질취득액은 75,652,900원입니다.

말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만 보면 단순한 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서가 선순위 임차보증금의 잔액 인수를 명시하고 있어 매수인의 부담은 명확히 구분해야 합니다. 추가 유찰이 발생해도 임차인 배당액이 감소하고 인수액이 증가하므로 실질취득액은 보증금 수준에서 유지됩니다.

실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격 대비 저평가 여부를 확정할 수 없지만, 실질취득 예상액이 감정가의 약 154.4%라는 점만으로도 현재의 낮은 최저매각가를 투자 매력으로 해석하는 것은 위험합니다. 임차인과 신청채권자의 관계, 보증금의 실재 및 배당 구조까지 확인해야 합니다.

결론은 입찰 보류·선순위 임차권 집중 검증입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 실제로 인수할 보증금이 얼마인지, 그 금액을 포함한 취득원가가 객관적인 시장가격보다 충분히 낮은지에 있습니다.