광주지방법원 2025타경33373. 나주시 빛가람동 광주전남혁신도시포레루체오피스텔 제1동 8층 827호입니다. 사건 분류는 아파트로 기재되어 있지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 최진필이며 2021.06.11. 매매로 취득했고 등기상 거래가액은 70,000,000원입니다. 눈에 먼저 들어오는 숫자는 4회 유찰된 최저가 17,562,000원이지만, 이 사건의 가격을 결정하는 숫자는 따로 있습니다. 바로 대항력 임차인의 75,000,000원 보증금입니다.
현재 말소기준권리는 2024.01.31. 접수된 주식회사 에스비아이저축은행의 가압류 12,986,107원입니다. 그런데 임차인 서민석은 2022.10.09. 점유를 시작하고, 2022.10.11. 주민등록을 마쳤으며 확정일자는 2022.09.26.입니다. 즉 말소기준보다 앞선 임차관계로 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 2024.11.13. 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 접수됐지만, 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 279-4 광주전남혁신도시포레루체오피스텔 제1동 제8층 제827호 |
| 도로명주소 | 전라남도 나주시 그린로 379 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 지상12층/지하4층 중 8층 |
| 사용승인 | 2015.04.23. |
| 소유자 | 최진필 (2021.06.11. 매매 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 17,562,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2015년 설정된 신한은행 근저당권 54,000,000원은 2017.08.14. 해지로 이미 말소됐고, 재단법인한국농촌경제연구원의 전세권 10,000,000원도 2018.05.28. 해지로 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서 살아 있는 말소기준은 2024.01.31. 에스비아이저축은행 가압류입니다.
문제는 임차인의 시간 순서입니다. 서민석은 말소기준보다 앞선 2022.09.26. 확정일자, 2022.10.09. 점유개시, 2022.10.11. 전입을 갖고 있습니다. 등기된 주택임차권 자체는 2024.11.13. 접수됐지만, 임차인의 대항력은 그보다 앞선 점유·전입을 바탕으로 인정되어 있으며 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서민석 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 전입 2022.10.11. 확정 2022.09.26. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 | 배당요구 있음 · 현재 회차 예상배당 16,845,884원 · 부족분 58,154,116원 인수 |
② 실질취득 구조 — 1,756만원 낙찰이 1,756만원짜리 매수가 아니다
현재 최저매각가는 17,562,000원입니다. 그러나 예상배당에서 집행비용 716,116원을 먼저 제외하면 서민석에게 배당되는 금액은 16,845,884원에 그칩니다. 보증금 75,000,000원 중 58,154,116원이 남고, 이 잔액은 매수인이 인수합니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰대금이 줄면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 대신 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분이 그대로 인수액 증가로 옮겨가는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 17,562,000원 | 58,154,116원 | 75,716,116원 |
| 5회 유찰 시 | 14,049,600원 | 61,603,293원 | 75,652,893원 |
| 6회 유찰 시 | 11,239,680원 | 64,362,634원 | 75,602,314원 |
회차가 내려가도 매각가 감소분만큼 임차보증금 미배당 인수가 커져 총 부담은 75,000,000원 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 716,116원 |
| 1. 임차인 서민석 보증금 | 75,000,000원 | 16,845,884원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 12,986,107원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서민석 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 임차인 서민석에게 16,845,884원이 배당되고, 보증금 부족분 58,154,116원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 업무시설이 소재하는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 동측 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상12층/지하4층이며 사용승인일은 2015.04.23.입니다.
- 도로. 동측 6차선 아스팔트 포장도로, 남서측 2차선 아스팔트 포장도로, 북서측 노폭 약 10미터 내외 보행자 전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 공시지가는 2,270,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 점검. 현재 경매는 이미 4회 유찰됐습니다. 업무시설(오피스텔) 이용 특성과 반복 유찰을 함께 보고 응찰 수요와 향후 처분성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 17,562,000원에 예상 인수 58,154,116원을 더한 75,716,116원을 실제 취득 부담으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 5회 유찰 시 인수 61,603,293원, 6회 유찰 시 인수 64,362,634원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.10.11., 점유개시 2022.10.09., 확정일자 2022.09.26. 및 2024.09.27., 임차권등기 2024.11.13.의 관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 현재 경매신청채권자가 모두 서민석이고 금액도 75,000,000원입니다. 채권원인과 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용현황과 관련 서류를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 “7,500만원 보증금”을 보라
이 물건은 감정가 49,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 17,562,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 36% 수준이라 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 현재 회차에서는 58,154,116원을 추가로 인수해 실질취득 75,716,116원이 됩니다.
5회·6회까지 더 유찰돼도 낙찰가 감소분은 대부분 임차보증금 미배당 증가로 바뀝니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 대항력 임차인의 보증금이 얼마 남고, 그 잔액을 누가 부담하는가입니다. 현재 자료 기준으로는 최저가 할인보다 인수 부담이 압도적인 D등급 구조입니다.
