/ 2,234,021,000원
수원지방법원 2024타경7521. 하남시 감일동 501-5 토지와 감일로102번길 26 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 용도표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태상 건물은 공부에 근린생활시설 및 다가구주택 등으로 기재된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 사용승인일은 2021.11.15.이며 토지면적은 244.7㎡입니다. 태양광 발전설비도 매각에 포함됩니다.
등기 권리의 기준점은 2021.11.23. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 주택임차권, 전세권, 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유관계는 단순하지 않습니다. 조사표상 9명의 임차·점유자가 확인되고, 이 가운데 8명은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7521 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감일동 501-5 · 경기도 하남시 감일로102번길 26 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 근린생활시설 및 다가구주택 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 · 사용승인일 2021.11.15. |
| 토지 | 244.7㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 이병빈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,191,457,920원 / 2,234,021,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 901,671,680원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 태양광 발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 수협은행 근저당은 2021.11.23. 채권최고액 1,470,000,000원으로 설정됐습니다. 이후 2022.03.24.에는 1,183,588,680원, 2023.12.26.에는 1,039,588,680원으로 변경된 기록이 있습니다. 다만 현재 제공된 예상배당표는 수협은행 채권액을 1,470,000,000원으로 적용하고 있으므로 아래 배당 분석도 그 수치를 그대로 따릅니다.
2023.01.30. 박성호의 주택임차권은 보증금 400,000,000원으로 등기됐지만 2023.07.26. 말소됐습니다. 현재 등기된 문태준 임차권은 보증금 350,000,000원, 주민등록일 2022.06.20., 확정일자 2022.05.06.으로 말소기준인 2021.11.23.보다 주민등록일이 늦어 제공 자료상 대항력이 없습니다. 주식회사대원산업의 전세권 315,000,000원도 2024.06.17. 설정된 후순위 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 8명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호음 | 2023.11.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남승호 | 2024.06.04 | 미상 | 2025.02.12 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현호 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성주 | 2022.04.15 | 5,000,000원 월 1,500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조은지 | 2024.02.19 | 20,000,000원 월 1,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| OKOREN ATHENS | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CARANTES OKOREN MICHELLE | 2024.06.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문태준 | 2022.06.20 | 350,000,000원 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 임차·점유자 9명으로 봅니다. 이 중 김호음·남승호·김현호·조성주·조은지·OKOREN ATHENS·CARANTES OKOREN MICHELLE·문태준은 전입일이 모두 말소기준일 2021.11.23. 이후라 제공 자료상 대항력이 없습니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
감정가는 3,191,457,920원, 현재 최저매각가는 2,234,021,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 약 70.0% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,787,216,800원(56%), 4회 유찰 시 1,429,773,440원(44.8%)입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없으므로 “감정가 대비 70% = 시세보다 싸다”로 연결할 수 없습니다. 특히 공부상 근린생활시설 및 다가구주택 등이 결합된 4층 건물과 토지를 일괄매각하는 물건이고 실제 점유관계도 여러 명으로 나뉘어 있어, 가격 판단은 단순한 감정가 할인율보다 실제 임대현황과 현장 상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,234,021,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,740,210원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,470,000,000원 | 1,470,000,000원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 주식회사대원산업 | 315,000,000원 | 315,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 424,280,790원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 1,785,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 424,280,790원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
3회 유찰 시 매각가 1,787,216,800원에서는 채권자 총배당이 1,766,944,632원으로 줄어 미배당액 18,055,368원이 발생합니다. 4회 유찰 시 매각가 1,429,773,440원에서는 총배당 1,413,075,706원, 미배당액 371,924,294원으로 확대됩니다. 그러나 각 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 감일동 소재 감일백제중학교 남동측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층, 사용승인일 2021.11.15.이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 244.7㎡, 지목 대, 주상용·평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 4,486,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·감일지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’의 전입일·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상 상태를 그대로 두고 원본 명세서와 점유현황을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 6건. 김호음·남승호·김현호·OKOREN ATHENS·CARANTES OKOREN MICHELLE·기사항전의 임대차 금액을 추가 확인해야 합니다.
- 문태준 관계 확인. 보증금 350,000,000원 임차권등기와 강제경매 관련 권리관계가 함께 나타나며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 실제 점유호수·명도. 다수 점유자가 존재하는 만큼 인도·명도 대상을 호수별로 분리해 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 태양광 발전설비도 매각에 포함됩니다.
- 가격 상한. 최저가가 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당표 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여금과 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
등기만 보면 기준은 명확합니다. 2021.11.23. 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차의 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 점유관계에서 올라갑니다. 임차·점유자가 9명이고 보증금 미상자가 다수이며, 그중 한 건은 전입일조차 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다. 문태준 관련 관계인 가능성 경고도 별도로 확인해야 합니다. 여기에 2회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 근거가 없으므로 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 이 사건은 “권리상 인수 0원”이라는 장점은 분명하지만, 점유·명도 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 들어가야 하는 C등급 확인형 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
