광주지방법원 2025타경33672. 첨단에이엠씨티3차 10층 1013호는 전용 30.1942㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 2023.06.14. 한국남방개발 주식회사 가압류가 말소기준권리지만, 실제 임차인 안혜선은 그보다 훨씬 앞선 2020.02.15. 점유개시, 2020.02.18. 전입을 갖췄다는 점입니다. 확정일자도 2020.01.29.로 선행하고 배당요구까지 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
매각물건명세서 역시 을구 3번 주택임차권등기에 대해 “배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함”을 명시하고 있습니다. 현재 최저가 39,424,000원을 전부 배당재원으로 보더라도 집행비용 1,109,632원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 38,314,368원뿐입니다. 보증금 84,000,000원과의 차액 45,685,632원은 낙찰자가 떠안습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 10층 1013호 |
| 도로명 | 광주광역시 광산구 첨단중앙로152번길 17-12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 30.1942㎡ · 지상10층 중 10층 · 복도식 · 동향 |
| 소유자 | 광주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 39,424,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 임차인 | 실제 임차인 1명 · 안혜선 · 보증금 84,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 권리분석의 기준은 2023.06.14. 한국남방개발 주식회사 가압류입니다. 과거 2014.08.01. 설정된 밀알신용협동조합 근저당권은 2015.12.30. 이미 말소됐습니다. 따라서 안혜선의 2020년 전입·점유는 현존 말소기준권리보다 선순위입니다. 2024.03.04. 임차권등기가 말소기준 뒤에 접수됐다는 사실만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 판단의 기준이 되는 전입과 점유가 2020년에 이미 갖춰졌기 때문입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안혜선 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.18 | 2020.01.29 | 84,000,000원 | 2024.03.04 배당요구 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 43.8%가 아니라 실질취득 8,511만원으로 봐야 한다
동일 면적 전용 30.19㎡ 거래 12건의 전체 평균은 93,125,000원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2건으로, 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.0% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 30.19㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 30.19㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 30.19㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 30.19㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2023.09 | 30.19㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 30.19㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2022.02 | 30.19㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 30.19㎡ | 8 | 96,500,000원 |
| 2021.08 | 30.19㎡ | 4 | 90,500,000원 |
| 2021.08 | 30.19㎡ | 10 | 96,500,000원 |
| 2021.07 | 30.19㎡ | 4 | 90,500,000원 |
| 2021.06 | 30.19㎡ | 5 | 90,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.19㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 30.19㎡ | 12건 | 93,125,000원 |
최저가 39,424,000원 자체는 최근 12개월 평균 90,000,000원의 43.8%에 불과합니다. 하지만 이 숫자는 이 물건에서 가격 메리트의 기준이 아닙니다. 현재 미배당 임차보증금 45,685,632원을 더한 실질취득 85,109,632원으로 보면 최근 시세 90,000,000원과의 차이는 크지 않습니다. 권리·명도·우선매수권 부담까지 감안하면 “감정가 대비 64% 할인” 같은 방식으로 접근할 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,424,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,109,632원 |
| 1. 임차인 안혜선 보증금 | 84,000,000원 | 38,314,368원 |
| 2. 가압류 · 한국남방개발 주식회사 | 6,216,382,150원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 안혜선 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,109,632원 공제 후 임차인에게 38,314,368원이 배당되고, 보증금 부족분 45,685,632원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용 30.1942㎡, 지상10층 중 10층, 복도식·동향입니다.
- 입지. 첨단1동 행정복지센터 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설·근린공원이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지는 서측으로 폭 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공시지가는 1,468,000원/㎡입니다.
- 단지. 첨단AM-City3차는 97세대, 사용승인일 2013.04.23.입니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일면적 거래는 2건이고 모두 90,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.0%로 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 39,424,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 85,109,632원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 안혜선 보증금 84,000,000원 중 현재 예상 미배당액 45,685,632원이 매수인 부담으로 남습니다.
- 대항력 원본 대조. 전입 2020.02.18., 점유개시 2020.02.15., 확정일자 2020.01.29.와 2022.01.21. 증액분을 주민등록·계약서·확정일자 원본으로 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 점검. 임차인 안혜선이 경매 신청 채권자로도 등장하므로 임대차 실체와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 최고가 입찰자라도 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 84,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래 모두 90,000,000원이고 최근 흐름은 -4.0%입니다.
- 배당 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목을 매각기일 전 반드시 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,942만원짜리 물건”이 아니다
표면만 보면 감정가 110,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 39,424,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에서는 그 숫자가 매력지표가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 84,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 예상 미배당액 45,685,632원을 낙찰자가 승계하기 때문에 실질취득은 85,109,632원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원보다는 낮지만 차이는 제한적이고, 시장 자체도 -4.0% 하락 추세입니다.
더 중요한 문제는 가격 밖에 있습니다. 임차인은 경매 신청 채권자이기도 해 관계 확인이 필요하고, 전세사기피해자 우선매수권까지 명시돼 있어 외부 입찰자는 일반 경매보다 불리합니다. 단지 경매 평균 유찰 6.3회·낙찰률 0.0%라는 기록도 환금성 부담을 보여줍니다. 따라서 결론은 “최저가 급락 = 고수익 기회”가 아니라, 실질취득은 시세에 근접하고 권리·경쟁 구조가 복잡한 C등급 물건입니다. 이 물건은 얼마에 쓰느냐보다 먼저, 인수보증금과 우선매수권을 감수하고도 실제로 취득할 수 있는가를 판단해야 합니다.
