광주지방법원 2025타경33672. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단에이엠씨티3차 10층 1013호, 전용 30.1942㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 표면상으로는 감정가 110,000,000원에서 최저가 31,540,000원까지 떨어져 큰 폭의 가격 하락이 눈에 띕니다. 하지만 이 물건은 일반적인 무인수 경매와 구조가 다릅니다. 임차인 안혜선이 2020년부터 점유·전입한 기록을 갖고 있고, 그 뒤인 2023년 한국남방개발 주식회사의 가압류가 말소기준권리로 설정됐습니다. 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 분석의 출발점입니다.
안혜선의 임차보증금은 84,000,000원입니다. 이 보증금은 현재 최저매각가보다 훨씬 크며, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가만 시세와 비교하면 가격을 잘못 판단하게 됩니다. 이 물건의 판단 기준은 낙찰가 + 보증금 인수액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33672 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 10층 1013호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 첨단중앙로152번길 17-12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 / 층 | 30.1942㎡ · 지상 10층 중 10층 · 복도식 · 동향 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 단지 규모 / 준공 | 97세대 · 2013.04.23 |
| 소유자 | 광주건설주식회사 |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 31,540,000원 (5회 유찰 · 감정가의 약 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안혜선 / 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2023.06.14 한국남방개발 주식회사 가압류 (갑구 9번) |
| 임차인 / 인수 | 실제 임차인 1명 · 보증금 84,000,000원 · 현재 회차 인수 예상 53,427,720원 |
| 특별 유의사항 | 전세사기피해자 우선매수권 명시 |
① 권리 흐름 — 가압류는 말소돼도 임차보증금은 남는다
말소기준권리는 2023.06.14 접수된 갑구 9번 가압류입니다. 한국남방개발 주식회사의 청구금액은 6,216,382,150원으로 기재돼 있으며, 매각에 따라 해당 가압류는 소멸하는 구조입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국세 압류도 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
반면 임차인 안혜선은 2020.02.15 점유를 시작하고 2020.02.18 전입했습니다. 이는 말소기준 가압류보다 앞선 시점입니다. 주택임차권등기는 2024.03.04에 접수됐지만, 임차권등기 접수일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 안혜선의 주택임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 8,400만원
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
안혜선 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2020.02.18 점유 2020.02.15 확정 2020.01.29 증액분 확정 2022.01.21 |
84,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
미배당액 승계 현재 회차 인수 예상 53,427,720원 |
| 임대차계약 | 2020.01.28 (1차), 2021.11.13 (2차) |
|---|---|
| 최초 보증금 | 80,000,000원 · 2020.01.29 확정일자 |
| 증액 보증금 | 4,000,000원 · 2022.01.21 확정일자 |
| 총 보증금 | 84,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 관련 기록 확인 |
| 임차권등기 | 2024.03.04 접수 · 을구 3번 |
| 신청채권자와 관계 | 임차인 안혜선과 강제경매 신청채권자 안혜선 동일 |
| 현재 예상배당 | 30,572,280원 |
| 현재 예상 인수 | 53,427,720원 |
임차인 안혜선은 경매 신청채권자와 동일 인물입니다. 현재 예상배당표의 임차보증금 채권과 신청채권자의 청구액은 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 실제 임차인은 1명이며, 중복 표기된 84,000,000원을 추가 인수채무처럼 계산하면 안 됩니다.
③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 약 8,400만원
현재 최저매각가 31,540,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 967,720원을 공제한 30,572,280원이 임차인에게 배당됩니다. 따라서 임차보증금 84,000,000원에서 남는 53,427,720원이 매수인 인수 예상액입니다.
| ① 낙찰가 가정 | 31,540,000원 |
|---|---|
| ② 임차인 보증금 | 84,000,000원 |
| ③ 임차인 예상배당 | 30,572,280원 |
| ④ 매수인 인수 | 53,427,720원 |
| ⑤ 실질취득액 (① + ④) | 84,967,720원 |
| 최근 12개월 시세 | 90,000,000원 |
| 실질취득 / 최근 시세 | 94.4% |
| 시세와의 차이 | 5,032,280원 낮음 (부대비용 제외) |
실질취득액은 낙찰가와 임차보증금 인수 예상액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 매수인이 별도로 부담할 수 있는 비용은 제외했습니다. 집행비용 967,720원은 배당금에서 공제되는 추정액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 떨어지지만 인수금은 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 인수 예상 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 31,540,000원 | 53,427,720원 | 84,967,720원 |
| 6회 유찰 시 | 25,232,000원 | 59,622,176원 | 84,854,176원 |
| 7회 유찰 시 | 20,185,600원 | 64,577,741원 | 84,763,341원 |
현재 회차에서 7회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 31,540,000원에서 20,185,600원으로 내려갑니다. 그러나 실질취득액은 84,967,720원에서 84,763,341원으로 소폭 변할 뿐입니다. 이는 낙찰대금으로 충당되지 않는 임차보증금이 매수인 부담으로 남기 때문입니다.
따라서 이 물건은 단순히 다음 유찰을 기다려 입찰가를 낮추는 전략이 효과적인 구조가 아닙니다. 먼저 임차보증금 인수 가능성과 우선매수권 행사 여부가 판단돼야 합니다.
⑤ 시세 비교 — 최근 9,000만원, 실질취득은 8,497만원
같은 단지 첨단AM-City3차, 전용 약 30.19㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 93,125,000원이지만, 과거 거래와 최근 거래를 동일하게 취급하면 현재 가격을 높게 볼 수 있습니다. 가장 중요한 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래금액은 모두 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 30.19㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 30.19㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 30.19㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 30.19㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2023.09 | 30.19㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 30.19㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2022.02 | 30.19㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 30.19㎡ | 8 | 96,500,000원 |
| 2021.08 | 30.19㎡ | 4 | 90,500,000원 |
| 2021.08 | 30.19㎡ | 10 | 96,500,000원 |
| 2021.07 | 30.19㎡ | 4 | 90,500,000원 |
| 2021.06 | 30.19㎡ | 5 | 90,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 93,125,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
전체 평균 93,125,000원과 비교하면 실질취득액이 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 최신 거래는 2025년 10월의 90,000,000원이며 최근 거래 추세도 -4.0% 하락입니다. 실제 분석에서는 과거 110,000,000원 거래보다 최근 90,000,000원 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 31,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 967,720원 |
| 1. 임차인 안혜선 보증금 | 84,000,000원 | 30,572,280원 |
| 2. 가압류 · 한국남방개발 주식회사 | 6,216,382,150원 | 0원 |
| 3. 경매 신청채권 · 안혜선 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상(배당 외) | — | 53,427,720원 |
집행비용은 매각가의 약 3.1%를 적용한 추정치입니다. 안혜선의 임차보증금과 신청채권은 동일인의 동일 금액 채권이 중복 표기된 것으로, 별개의 보증금처럼 합산하지 않습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 여부 및 확정 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당지급액이 아니라 낙찰 후 부담할 수 있는 미변제 보증금입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 첨단1동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 공동주택·업무시설·근린생활시설·근린공원 등이 혼재한 지역으로, 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있습니다. 서측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접해 있습니다.
- 건물. 2013년 준공된 97세대 단지의 지상 10층 1013호입니다. 복도식·동향이며 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스·개별난방설비가 있습니다.
- 용도 및 규제. 공부상 아파트로 분류되며 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지 등 토지이용상 제한이 기재돼 있습니다. 개별공시지가는 1,468,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시돼 있지 않으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 수선비는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 실거래 평균은 93,125,000원이지만 최근 평균은 90,000,000원이고 추세는 -4.0%입니다. 경매 평균 유찰 7.2회와 낙찰률 0.0%를 고려하면 재매각 가능성과 매도 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 실질취득액 기준 재계산. 현재 최저가 31,540,000원과 임차보증금 미배당 예상액 53,427,720원을 합한 84,967,720원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다. 취득 관련 비용과 명도비용은 별도로 고려하세요.
- 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 3번 주택임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 반드시 원본과 대조해야 합니다.
- 임차보증금 지급 관계 확인. 임차인 안혜선과 경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·경매 신청채권의 발생 원인을 확인하고 동일 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있습니다. 외부 낙찰 제한 가능성과 실제 행사 절차를 매각기일에 확인해야 합니다.
- 유찰에 따른 인수액 증가 확인. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득액은 약 8,400만원대에 머무릅니다. 최저가 하락만을 이유로 경제성이 높아진다고 판단하지 마세요.
- 최근 시세와 하락 추세 확인. 최신 거래와 최근 평균은 90,000,000원이며 최근 가격 추세는 -4.0%입니다. 2024년의 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기와 과거 점유 기록이 있으나 현재의 실제 점유상태, 퇴거 여부 및 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·조세채권 확인. 2025.09.02 국세 압류 이력이 있으므로 당해세 및 법정 우선채권을 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 이어질 수 있는 부분도 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재검증. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “3,154만원짜리가 아니라, 약 8,497만원짜리 경매”
이 물건의 가장 큰 함정은 눈에 띄는 최저매각가입니다. 감정가 110,000,000원의 도시형생활주택이 31,540,000원으로 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 보증금 84,000,000원 중 미배당분을 떠안는다면 현재 회차의 실질취득액은 84,967,720원입니다.
최근 시세 90,000,000원 대비 약 94.4%여서 명목상 시세 아래이기는 합니다. 그러나 그 차이는 약 5,032,280원에 불과하고, 취득 부대비용은 아직 반영되지 않았습니다. 게다가 최근 가격 추세는 -4.0% 하락이며 단지의 평균 유찰 횟수는 7.2회, 집계 낙찰률은 0.0%입니다.
여기에 전세사기피해자 우선매수권이라는 결정적인 제한이 있습니다. 우선매수권이 행사되면 일반 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한되는 닫힌 경매 성격을 갖게 됩니다. 임차인과 경매 신청채권자가 동일하다는 사정도 추가 확인이 필요합니다.
결론은 외부 일반 투자자 기준 보수적 접근입니다. 이 물건의 가격 판단은 최저가가 아니라 임차보증금 인수 후의 실질취득액으로 해야 합니다. 대항력 임차인에 대한 인수 문제와 우선매수권 행사 가능성이 확인되기 전까지는 낮은 최저가만 보고 입찰할 근거가 부족합니다.
