광주지방법원 2025타경33775. 광주 서구 풍암동 895-7의 건물과 토지에 관한 경매입니다. 감정 이용상태는 1층 일반음식점, 2층 주택 및 일반음식점, 3층 주택 2세대로 조사된 주택·근린생활시설 혼합 건물이고, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 현재 소유자는 박만수와 주식회사공유지분부동산투자가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 경매개시결정은 박만수 지분에 대해 이루어졌습니다.
권리의 기준점은 2020년 11월 20일 설정된 광주우리신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 39,000,000원이고 박만수 지분 전부에 설정되어 있습니다. 이후 2025년 9월 5일 주식회사공유지분부동산투자가 강제경매를 신청했고, 신청채권액은 6,000,000원입니다. 현재 최저가 150,215,296원을 전제로 한 배당에서는 근저당 39,000,000원과 신청채권 6,000,000원이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 895-7 · 풍암신흥로11번길 38-22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 혼합 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 2000.8.25 |
| 이용상태 | 1층 일반음식점, 2층 주택 및 일반음식점, 3층 주택 2세대 · 1층 일반음식점은 외견상 공실 |
| 토지 | 대 207.0㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유관계 | 박만수 2분의 1 · 주식회사공유지분부동산투자 2분의 1 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 지분매각 · 제시외 건물 포함 · 이동식 저온저장고 매각 제외 |
| 감정가 / 최저가 | 335,302,000원 / 150,215,296원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사공유지분부동산투자 / 6,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 배당표상 임차보증금 인수 항목도 없으며, 현재 회차의 예상 인수액은 0원입니다. 과거 농업협동조합중앙회·중소기업은행·광주신우신용협동조합의 근저당, 가압류·압류·가처분 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2020.11.20 광주우리신용협동조합의 박만수 지분 근저당권이며, 2025.09.05 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 44.8%까지 내려왔지만 ‘저가’ 단정은 금물
감정가는 335,302,000원이고 현재 최저매각가는 150,215,296원으로, 3회 유찰 후 감정가의 44.8% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이번 매각은 공유지분이고 건물 이용도 주택과 일반음식점이 섞여 있습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
특히 공유지분은 전체 부동산의 통상적인 매매가격과 그대로 비교하기 어렵고, 주택·근린생활시설 혼합 건물은 순수 주거용보다 매수층과 활용 목적이 제한될 수 있습니다. 이 사건은 ‘감정가보다 얼마나 싸졌는가’보다 ‘2분의 1 지분을 얼마에 취득하는 것이 적정한가’를 중심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,215,296원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,903,014원 |
| 2. 근저당 · 광주우리신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 주식회사공유지분부동산투자 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,312,282원 |
현재 회차에서는 확인된 채권 45,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 교부 예상액은 102,312,282원입니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운리중학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 일반음식점, 2층 주택 및 일반음식점, 3층 주택 2세대이며 1층 일반음식점은 외견상 공실로 조사됐습니다.
- 토지. 대 207.0㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 984,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도로 접함, 상대보호구역·절대보호구역·비행안전제6구역(전술) 관련 제한이 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 위생·급배수·난방설비가 시설되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 제외. 일부 지상에 있는 이동식 저온저장고는 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 공유지분 2분의 1과 주택·근린생활시설 혼합 이용이라는 두 요소 때문에 일반적인 단독 소유 주거물건보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 박만수의 2분의 1 지분에 관한 것입니다. 낙찰 후에도 주식회사공유지분부동산투자의 2분의 1 지분은 남습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물은 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만 이동식 저온저장고는 제외됩니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 44.8%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 공유지분의 실제 사용가치와 처분 가능성을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 혼합용도 확인. 주택과 일반음식점이 함께 있는 구조이므로 각 층의 실제 점유·영업·사용 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 지구단위계획구역, 절대·상대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 관련 제한을 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 실제 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 조세채권 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리관계만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.11.20 광주우리신용협동조합 근저당이 기준이 되고, 현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당 39,000,000원과 신청채권 6,000,000원이 모두 배당되어 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 공유지분과 환금성입니다. 현재 최저가는 150,215,296원으로 감정가의 44.8%까지 내려왔고 이미 3회 유찰됐습니다. 그럼에도 취득 대상은 박만수의 2분의 1 지분이고, 건물도 주택과 일반음식점이 섞인 구조입니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 1/2 지분과 혼합용도 때문에 가격을 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다. 최저가가 많이 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기보다는 공유관계 해소 가능성과 실제 사용·처분 시나리오를 먼저 계산해야 합니다.
