수원지방법원 2025타경3816. 서현동 엘지분당에클라트2차 3층 305호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 사건의 용도 표기는 대지이며 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 실제로는 제2종근린생활시설로 이용 중이고, 말소기준권리는 2020.04.27 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 300,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 김성택의 근저당권 채권최고액 4,000,000,000원, 국의 압류, 임의경매개시결정, 성남시 압류가 이어집니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기 밖에서 먼저 확보된 임차인의 대항력은 별개입니다. 박규리는 2019.10.21 전입해 말소기준일 2020.04.27보다 앞서고, 배당요구는 2025.09.26에 했지만 우선변제권은 없는 것으로 반영되어 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경3816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 서현동 245-4 엘지분당에클라트2차 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 용도 표기 대지 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 구은숙 (2020.03.02 소유권이전 · 2020.02.28 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 907,000,000원 / 634,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 256,873,560원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인 | 2004.10.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 승계
말소기준은 2020.04.27 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 뒤의 김성택 근저당권, 국 압류, 경매개시결정, 성남시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 박규리의 전입일은 말소기준보다 앞선 2019.10.21이므로 등기권리 소멸과 별개로 대항력이 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박규리 | 3층305호 | 2019.10.21 | 30,000,000원 | 2,300,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 매수인 승계 30,000,000원 |
박규리는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 반영되어 있습니다. 2025.09.26 배당요구를 했으나, 배당계산에서는 대항력은 인정되고 우선변제권은 없는 것으로 처리돼 보증금 30,000,000원이 배당에서 빠지지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
③ 회차별 실질취득 — 가격은 낙찰가 + 인수액으로 본다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 634,900,000원 | 30,000,000원 | 664,900,000원 | 3,673,849,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 444,430,000원 | 30,000,000원 | 474,430,000원 | 3,862,414,300원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 311,101,000원 | 30,000,000원 | 341,101,000원 | 3,994,054,414원 |
현재 회차에서 숫자상 할인 기준은 감정가 907,000,000원 대비 최저가 634,900,000원이지만, 권리분석상 매수인의 비용은 664,900,000원으로 봐야 합니다. 실거래 비교 기준이 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 634,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,749,000원 |
| 인수 · 임차인 박규리 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김성택 | 4,000,000,000원 | 326,151,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,300,000,000원 중 예상 배당은 626,151,000원, 미배당은 3,673,849,000원입니다. 박규리 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 입지. 서현역 북동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·업무시설·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리 및 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 7차선, 남서측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(분당)이며, 대로1류(폭 35m~40m)와 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 업무용, 평지·세로장방·광대소각이며 공시지가는 13,990,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬라브 구조이며 사용승인일은 2004.10.07입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 634,900,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 합친 664,900,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 인수 확인. 박규리의 전입 2019.10.21, 보증금 30,000,000원, 월차임 2,300,000원, 배당요구일 2025.09.26을 원본 문서와 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제 구조 확인. 현재 계산은 대항력 있음·우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태가 제2종근린생활시설이므로 주거용 물건의 가격·임대수익 구조를 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 후순위 대형 근저당. 김성택 근저당권 채권최고액 4,000,000,000원은 공동담보목록 제2021-175호와 연결돼 있으며, 본건에서는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸합니다.
- 세금·비용 원본 확인. 배당계산에서 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 추가 비용은 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 30,000,000원 인수다
이 사건의 권리분석은 두 층으로 나뉩니다. 등기부만 보면 2020.04.27 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 2019.10.21 전입 임차인 박규리의 대항력은 살아 있어 보증금 30,000,000원이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차에서 의사결정의 출발점은 “감정가 907,000,000원에서 1회 유찰돼 634,900,000원이 됐다”가 아니라, 실질취득액 664,900,000원입니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격이 싸다고 단정할 수 없고, 근린생활시설이라는 이용상태까지 함께 고려해야 합니다. 등기권리는 정리되지만, 임차보증금은 정리되지 않는 사건입니다.
