수원지방법원 2025타경4956. 등기상 소유자는 김민준이고, 말소기준은 2022.01.06 설정된 주민신용협동조합 근저당 36,000,000원입니다. 이후 같은 주민신용협동조합의 근저당 84,000,000원·30,000,000원과 경기신용보증재단·케이비국민카드·롯데카드·주민신용협동조합의 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인 김경미의 전입일도 2024.04.12로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 승계액은 0원입니다.
다만 이 물건의 가격판단은 권리분석보다 어렵습니다. 물건 용도 표기는 대지이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 반면 제공된 최근 실거래는 경기광주역금호리첸시아의 60.49~77.32㎡ 거래이고, 대상 면적은 21.6㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가 163,100,000원을 최근 12개월 평균 533,916,666원이나 최신 거래 498,000,000원과 단순 비교해 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층디109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 대상 면적 | 21.6㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3/지상2층 · 제1층 제디109호 · 사용승인일 2021.08.27 |
| 소유자 | 김민준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주민신용협동조합 / 128,073,106원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.01.06 주민신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당과 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.04.28 롯데카드 가압류 23,394,139원은 2025.04.30 해제되어 2025.05.01 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 2024.04.12 | 10,000,000원 / 550,000원 | 2025.11.18 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김경미의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2025.11.18 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 30.5%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
가격 데이터에는 경기광주역금호리첸시아 최근 12건이 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균은 533,916,666원, 최신 거래는 2026.08의 498,000,000원이고, 이 숫자만 놓고 계산된 최저가 비율은 30.5%입니다. 그러나 대상 면적은 21.6㎡인 반면 비교 거래는 60.49~77.32㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 더구나 본건은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로, 아래 거래를 본건의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.47㎡ | 6 | 498,000,000원 |
| 2026.08 | 60.49㎡ | 25 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 5 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 62.47㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 19 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 13 | 635,000,000원 |
| 2026.07 | 77.32㎡ | 19 | 625,000,000원 |
| 2026.06 | 62.47㎡ | 25 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 60.49㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 60.49㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 60.49㎡ | 10 | 474,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 533,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,083,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주민신용협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 주민신용협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주민신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 18,125,000원 | 10,016,600원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,352,736원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 22,923,672원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주민신용협동조합 | 6,326,654원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 163,100,000원 가정 시 총 채권액 206,728,062원 중 160,016,600원이 배당되고 46,711,462원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 163,100,000원 | 160,016,600원 | 46,711,462원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 94,956,442원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 128,647,604원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각대금이 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인이 승계하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 채권자 미배당액이 커진다는 사실을 매수인의 추가 부담으로 혼동할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주경안중학교 남동측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·시장·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 위생·급배수시설·승강기·화재탐지·소화전 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15M, 북동측·동측 약 8M, 남서측 약 6M의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·특정용도제한지구·제1종지구단위계획구역 등이 걸려 있고, 자연보전권역·시장정비구역·배출시설설치제한지역·상대보호구역 등 규제가 확인됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리기준일 재확인. 말소기준은 2022.01.06 주민신용협동조합 근저당입니다. 등기사항전부증명서 원본에서 입찰 직전 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 김경미는 전입 2024.04.12, 보증금 10,000,000원, 월차임 550,000원, 배당요구 2025.11.18입니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제를 단정하지 말아야 합니다.
- 가격 비교대상 재선정. 60.49~77.32㎡ 주거 거래를 21.6㎡ 근린생활시설의 시세로 사용하지 말고, 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도와 영업환경 확인. 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현장 점유·영업상태와 주변 상권을 직접 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.01.06 주민신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 김경미의 전입은 2024.04.12로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 233,000,000원에서 1회 유찰돼 163,100,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래는 60.49~77.32㎡이고 대상은 21.6㎡입니다. 감정평가상 이용상태도 근린생활시설이므로 최근 12개월 평균 533,916,666원 대비 30.5%라는 숫자를 근거로 “시세보다 크게 싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 비교대상을 다시 잡아야 하는 물건입니다.
