수원지방법원 2025타경4956. 광주시 경안동 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 제1층 디109호입니다. 물건의 용도 표기는 대지이지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 근린생활시설로 이용 중이라고 명시되어 있습니다. 따라서 아파트 세대가 아니라 근린생활시설 이용 점포의 수익성과 거래 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.

소유자는 김민준이며, 2022년 1월 6일 설정된 주민신용협동조합의 근저당권 36,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자의 근저당권 두 건과 여러 가압류, 경매개시결정 및 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현재 최저가에서는 채권자 배당이 부족하므로, 배당 부족액과 실제 인수액을 구별해 이해하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건과 후순위 권리

말소기준권리는 2022.01.06 주민신용협동조합 근저당권입니다. 같은 채권자가 2022.02.09 설정한 근저당권 84,000,000원과 2023.06.26 설정한 근저당권 30,000,000원은 모두 후순위입니다. 각 금액은 채권최고액이며 실제 대출잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

경기신용보증재단·케이비국민카드·롯데카드·주민신용협동조합의 후순위 가압류와 경매개시결정, 국가의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025.04.28 접수된 롯데카드 가압류 23,394,139원은 2025.05.01 이미 말소되었습니다. 다만 국가의 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 성격과 법정기일·배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 별개

③ 가격 분석 — 숫자는 낮지만 비교 시세가 맞지 않는다

감정가 233,000,000원인 물건이 3회 유찰되면서 최저매각가가 79,919,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3%입니다. 하지만 유찰에 따른 할인율만으로 수익성이나 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

경기광주역금호리첸시아 단지의 최근 12건 실거래 평균은 541,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.10의 453,000,000원으로 나타납니다. 그러나 이 거래들은 대상 점포와 면적이 다르며, 근린생활시설 이용 물건과 동일한 용도의 거래라고 확인되지 않았습니다.

위 거래는 경기광주역금호리첸시아 단지 거래로서, 본 경매 점포의 적정 시세를 입증하는 직접 비교사례가 아닙니다.

따라서 가격 판단에는 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 유사 면적·층별 실거래, 실제 임대차 수익, 공실 가능성, 관리비와 매도 소요기간을 활용해야 합니다. 현재의 최저가가 감정가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 적정 시장가치보다 낮은지는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,919,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위·금액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저매각가 기준 집행비용 1,838,542원을 제외하면 채권자 예상배당은 78,080,458원입니다. 배당표상 채권총액 206,728,062원에 비해 128,647,604원이 미배당으로 남습니다.

다만 이 미배당액은 채권자의 채권 회수 부족분이지 낙찰자가 그대로 승계하는 금액이 아닙니다. 말소기준권리 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 비대항 임차인의 보증금도 매수인이 인수하지 않는 것으로 분석됩니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오

회차가 진행될수록 최저매각가는 하락하고 채권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 그러나 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 채권자의 미회수액 증가를 매수인 부담 증가로 오인해서는 안 됩니다.

동시에 낙찰가 하락이 곧 수익성 개선을 확정하는 것도 아닙니다. 대상 점포의 적정 시세와 임대수익이 확인되지 않았으므로, 다음 회차의 최저가 역시 저평가 여부를 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 경안동 광주경안중학교 남동측 인근. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 시장, 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건축. 사용승인일 2021.08.27. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 2층 건물의 제1층 디109호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 15m, 북동측 및 동측 약 8m, 남서측 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지. 부정형 평지이며 토지이용상황은 주상용, 지목은 대입니다. 공시지가는 3,207,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 관련 사항이 있고, 특정용도제한지구·시장정비구역·상대보호구역·자연보전권역 등 이용제한 사항을 확인해야 합니다.
• 시설 용도. 근린생활시설로 이용 중이므로, 희망 업종의 입점 가능성과 용도제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 3회 유찰이라는 실제 경매 이력이 있습니다. 근린생활시설의 매수 수요, 임대수익, 관리비와 공실 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도·면적 확인. 등기부, 건축물대장과 감정평가서를 대조하여 디109호의 정확한 전유면적, 대지권, 공부상 용도 및 근린생활시설 이용상태를 확인하세요.
• 시세 재산정. 아파트·주거형 실거래 평균 541,833,333원을 점포의 시세로 사용하지 마세요. 유사한 근린생활시설 거래가 필요합니다.
• 임대차 검증. 김경미의 보증금 10,000,000원, 월차임 550,000원 및 전입일 2024.04.12를 실제 임대차계약과 대조하세요.
• 임차인 배당·명도. 2025.11.18 배당요구 접수 사실과 최우선변제 가능성을 확인하고, 점유 종료 및 인도 협의에 필요한 비용을 검토하세요.
• 국가 압류·세금. 경기광주세무서장 관련 압류의 조세채권 성격과 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 채권액 대조. 근저당 채권최고액과 실제 채권잔액은 다를 수 있으므로 채권계산서 및 배당관계를 확인하세요.
• 관리비·공실. 공용부분 관리비 체납과 점포 유지비, 영업 가능성 및 공실 발생 시 부담을 점검하세요.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “34.3%라고 해서 싸다는 뜻은 아니다”

수원지방법원 2025타경4956은 권리와 가격을 분리해서 봐야 하는 경매물건입니다. 말소기준권리는 2022년 주민신용협동조합 근저당권이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김경미는 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원으로 분석됩니다.

그러나 감정가 233,000,000원에서 79,919,000원까지 하락한 사실만으로 좋은 낙찰 기회라고 평가할 수는 없습니다. 조회된 단지 실거래는 대상 근린생활시설과 용도 및 면적이 맞지 않으며, 이미 3회 유찰된 이유에 대한 검증도 필요합니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증 전에는 입찰을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 유사 근린생활시설의 거래가격, 임대수익, 점유·명도 상태를 검증한 뒤에야 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 크게 할인되었느냐가 아니라 그 가격에 실제로 다시 팔거나 임대할 수 있느냐입니다.