광주지방법원 2025타경33842. 광주광역시 동구 수기동 금남로유탑유블레스원시티의 1층 104호 근린생활시설입니다. 상업시설과 업무시설이 밀집한 상가지대에 위치하며, 현재 최저매각가는 401,408,000원입니다. 감정가 대비 가격 하락 폭이 매우 크지만, 가격보다 먼저 살펴봐야 할 것은 점유관계와 선순위 임차인 가능성입니다.
등기부상 송창민이 2024.04.30 소유권을 취득했고, 같은 날 부안군산림조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당권은 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수위험이 없다는 판단은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층 104호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 천변우로 361-21 |
| 물건종류 | 집합건물(근린생활시설) · 지상 27층 건물 중 1층 104호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 송창민 · 2024.04.30 소유권이전 · 거래가액 1,141,250,000원 |
| 감정가 | 1,120,000,000원 |
| 최저매각가 | 401,408,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 부안군산림조합 |
| 청구금액 | 648,868,772원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.30 부안군산림조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 관리비 | 현황조사상 미납 4,200,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 점유권리는 별도 확인
핵심 말소기준권리는 2024.04.30 부안군산림조합 근저당권입니다. 전북신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 광주광역시 동구 압류 및 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기와 일부 압류·가압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 미확정 위험
현황조사 및 매각물건명세서에 정해숙이 확인됩니다. 전입신고일은 2004.04.26로, 등기상 말소기준권리인 2024.04.30보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않고, 실제 사용·점유관계도 불명확합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정해숙 | 2004.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 임차인 관련 명의자 1명. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사항은 없습니다.
2025.09.26 부동산현황조사보고서에는 공실 상태라고 기재되어 있습니다. 그럼에도 정해숙의 전입기록이 확인되므로, 실제 목적물에 대한 점유와 임대차관계의 성립·종료 여부를 구분해 확인해야 합니다. 명도 부담과 보증금 인수위험을 모두 없다고 판단하기에는 근거가 부족합니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰을 시세 할인으로 오해하지 말 것
현재 최저매각가 401,408,000원은 감정가 1,120,000,000원의 35.84%입니다. 네 차례 유찰로 입찰 문턱이 크게 낮아졌으나, 근린생활시설의 가격 경쟁력은 주거용 아파트처럼 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 최저가가 현 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 2024.04.30 소유권이전 당시 거래가액 1,141,250,000원도 현재의 상가 시세를 대신하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 401,408,000원 | 35.84% | 425,572,564원 |
| 5회 유찰 시 | 321,126,400원 | 28.67% | 504,735,854원 |
| 6회 유찰 시 | 256,901,120원 | 22.94% | 568,061,980원 |
④ 예상배당표 (매각가 401,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,414,080원 |
| 1. 근저당 · 부안군산림조합 | 780,000,000원 | 394,993,920원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 40,566,484원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당대상 채권 미회수액 | 820,566,484원 | 425,572,564원 |
채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당표입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 기타 미확인 우선채권은 반영되지 않았습니다. 국민건강보험공단 및 광주광역시 동구 압류 관련 채권액도 별도 확인이 필요합니다. 미회수액은 채권자 측 미배당 금액으로, 매수인 인수금액과 동일하지 않습니다.
⑤ 상가 입지·이용상태·환금성
- 입지. 광주광역시 동구 수기동 금남로유탑유블레스원시티에 위치하며, 주변은 상업시설과 업무시설 등이 소재하는 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 27층 건물 중 1층 104호입니다. 외벽은 치장석·철골인테리어·페인팅 등의 마감이며, 내부는 타일 바닥 등의 구조입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 5~6m 일방통행도로와 남동측 왕복 2차선 포장도로에 접한 단지입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 1,608,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 평가되었으며 현재 공실로 조사되었습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업 중심지 입지는 긍정적 요소이나, 해당 호실의 임대수익, 실제 매매사례 및 공실 지속 가능성을 확인할 수 없어 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다. 4회 유찰 이력도 가격 수용성 판단 시 주의가 필요한 요소입니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 정해숙 대항력 확인. 2004.04.26 전입일의 실제 목적물 관련성, 해당 호실 점유 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 건물 소유권보존등기일과의 시간적 불일치도 반드시 확인할 사항입니다.
- 보증금·배당요구 확인. 정해숙의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 임차보증금 반환관계를 확인해 실제 인수위험을 계산해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 2025.09.26 현황조사 당시 공실로 기재되었으나 매각기일 전 실제 점유자와 현장 이용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 4,200,000원 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 전유부분의 구분, 후속 납부 여부 및 매수인에게 청구될 수 있는 범위를 관리주체에 확인해야 합니다. 미납액 전액이 자동으로 인수되는 것은 아닙니다.
- 조세채권 확인. 광주광역시 동구 및 국민건강보험공단 압류와 관련된 채권 내용, 당해세와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 해당 건물의 동일하거나 유사한 근린생활시설 실거래가격, 임대료, 공실률 및 실제 처분 가능가격을 조사해야 합니다.
- 입찰가격 산정. 최저매각가 401,408,000원만 사용하지 말고, 확인된 인수보증금과 실제 부담 가능한 관리비·명도비·취득부대비용을 더해 실질취득원가를 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 35.84%라도 안전한 낙찰은 별개다”
광주 금남로유탑유블레스원시티 104호는 4회 유찰을 거치며 최저매각가가 401,408,000원까지 낮아졌습니다. 부안군산림조합 근저당권을 기준으로 이후의 주요 등기권리가 소멸하는 구조라는 점은 권리분석상 긍정적입니다.
그러나 전입일이 앞선 정해숙의 대항력 성립 여부와 보증금이 불명확하며, 공실 조사와 전입기록 간 관계도 확인해야 합니다. 미납 관리비 4,200,000원 및 압류 관련 채권 역시 별도 점검이 필요합니다. 실제 인수금액을 확정하지 못한 상태에서는 낙찰가만 보고 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
또한 최근 유사 상가 실거래가격이나 수익성이 확인되지 않아 현재 최저가가 현 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 권리와 실질취득원가 확인 전 입찰 보류, 확인 이후 가격 재평가. 이 물건은 할인율보다 인수위험 해소와 상가의 실제 경제성 검증이 우선입니다.
