광주지방법원 2025타경33842. 광주 동구 수기동 ‘금남로유탑유블레스원시티’ 제1층 제104호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 소유자 송창민은 2024.04.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,141,250,000원입니다. 같은 날 부안군산림조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 전북신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 광주광역시 동구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리는 비교적 단순합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 선순위 전입 기록입니다. 정해숙의 전입신고일은 2004.04.26으로 말소기준일 2024.04.30보다 앞서지만, 2025.09.26 현황조사에서는 해당 호실이 공실로 확인됐습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 실제 대항력의 존속 여부와 낙찰자 승계금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 수기동 68-1 금남로유탑유블레스원시티 1층 104호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 동구 천변우로 361-21 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 27층 건 중 제1층 제104호 |
| 소유자 | 송창민 · 2024.04.30 소유권이전 · 거래가액 1,141,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 501,760,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안군산림조합 / 648,868,772원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 관리비 | 4,200,000원 미납 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준은 2024.04.30 부안군산림조합 근저당권입니다. 2025.04.28 전북신용보증재단 가압류 40,566,484원, 2025.09.15 임의경매개시결정, 2025.10.22 국민건강보험공단 압류, 2025.12.26 광주광역시 동구 압류는 모두 기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.12.23 광주광역시 동구 압류와 2025.11.18 스마트저축은행 가압류는 각각 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정해숙 | 2004.04.26 | 미상 | 미상 | 현재 공실 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
특히 대항력은 전입신고일 하나만으로 끝나지 않습니다. 현재 공실이라는 조사 결과와 함께 실제 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력이 존속하고 보증금이 존재한다면, 낙찰자가 인수할 미배당 보증금이 실질취득가에 더해질 수 있으므로 최저가 501,760,000원만으로 취득원가를 계산해서는 안 됩니다.
② 가격 위치 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 501,760,000원으로 감정가 1,120,000,000원의 44.8%입니다. 유찰 횟수만 보면 가격이 크게 내려온 것은 맞지만, 이 사건은 근린생활시설이고 실거래 기준의 시세 우위를 확인할 자료가 없어 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가 자체도 확정되지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 신청채권자 예상배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 501,760,000원 | 44.8% | 326,224,084원 | 494,342,400원 |
| 4회 유찰 시 | 401,408,000원 | 35.84% | 425,572,564원 | 394,993,920원 |
| 5회 유찰 시 | 321,126,400원 | 28.67% | 504,735,854원 | 315,830,630원 |
③ 예상배당표 (매각가 501,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,417,600원 |
| 1. 근저당 · 부안군산림조합 | 780,000,000원 | 494,342,400원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 40,566,484원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,417,600원을 제외한 494,342,400원이 부안군산림조합에 배당되고, 총 채권 820,566,484원 중 326,224,084원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수를 0원으로 두고 있으나, 정해숙의 보증금·대항력 존속 여부가 확정되지 않았으므로 권리분석 결론상 인수 0원 확정으로 받아들이면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 제1층 제104호입니다.
- 주위환경. 광주광역시 동구 수기동 금남로유탑유블레스원시티 내에 위치하고, 주변은 상업시설과 업무시설 등이 소재하는 번화한 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 도로. 단지 북동측으로 폭 약 5~6m 일방통행도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 27층 건으로 공동 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역 · 방화지구 · 전통상업보존구역 · 중점경관관리구역 · 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며 공시지가는 1,608,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 관리비. 2025.09.26 현황조사 당시 4,200,000원 미납 상태로 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정해숙의 현재 점유 여부 확인. 전입일은 2004.04.26이지만 현황은 공실입니다. 전입의 존속과 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 낙찰 후 승계 가능액도 미상입니다. 보증금을 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 승계 가능성을 판단하려면 확정일자와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 501,760,000원이 감정가의 44.8%라고 해서 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비. 확인된 미납관리비 4,200,000원의 구성과 낙찰자 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 배당 계산의 매수인 인수 0원은 선순위 임차관계가 확정됐다는 의미가 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서와 임차관계 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건은 감정가 1,120,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 501,760,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2024.04.30 부안군산림조합 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸해 구조가 복잡하지 않습니다. 하지만 정해숙의 전입일이 2004.04.26으로 훨씬 앞서 있고, 보증금과 확정일자는 알 수 없으며 현재는 공실로 조사됐습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기 후순위는 정리되지만 선순위 전입의 실제 대항력·승계금액은 확인 전”입니다. 실질취득가가 확정되지 않은 상태에서 최저가 44.8%만 보고 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설의 공실 상태와 4,200,000원 미납관리비까지 겹칩니다. 입찰 전 선순위 전입관계 확인이 선행되지 않으면 가격 계산 자체가 완성되지 않는 물건입니다.
